一线城市房产永远上涨，一线城市房市的窘迫

一线城市房产永远上涨，一线城市房市的窘迫在调控政策中，严格限制二手房挂牌价格是很少见的。2月8日，深圳市住房和城乡建设委员会发布了全市3595个住宅小区的参考价格，其定价依据为二手房网签价格和周边一手房价。各房地产中介机构、中介人员在网上、网下发布房屋广告时，应以参考价格为重要依据，合理发布。2月，深圳市住房和城乡建设局甚至进行了专项检查，内容包括两个方面：房地产中介机构发布的挂牌价格是否超过参考价格，以及中介机构通过微信、QQ等渠道发布的挂牌价格是否超过参考价格。二线城市出台的调控政策多指向收紧银根，尤其是深圳。到2020年，深圳二手住宅价格将上涨12.9％。一线城市抵押贷款紧缩。距离深圳市住房和城乡建设局发布二手房参考价已近一个月，在售的房源单价已全部调整为官方参考价，之前在售的房源单价和总价一度看不见。

3月2日，中国银监会主席郭树清表示，房地产市场的金融化、泡沫化趋势较强烈，很多人买房不是为了住，而是为了投资或投机，这是很危险的，因为他们有那么多的贷款，将来如果市场下跌，他们的个人财产就会遭受巨大的损失，贷款还没有收回，银行就不能收回贷款的本金和利息，经济生活就会陷入混乱。

以上声明正值各地房地产调控政策频繁出台之际，据统计截至3月初今年已有97项调控政策出台。

房价上涨的背后，尤其是一线城市的二手房价格，往往被视为房地产市场的晴雨表。1月，国家统计局发布的70个大中城市商品房销售价格变化数据显示，深圳、广州、上海二手房价格环比上涨，分别排名第三和第八。去年年底开始一线城市的二手房市场开始升温。

最近，热点二线城市的房价也明显上涨。专家告诉《中国新闻周刊》，这次房价上涨与2015年相当相似。2015年下半年深圳楼市是第一个上涨的年份，今年下半年是上海，2016年是北京和广州，今年下半年又扩展到热点二线城市。在货币宽松的背景下，房地产市场的人气从深圳传到了其他城市。

二线城市出台的调控政策多指向收紧银根，尤其是深圳。到2020年，深圳二手住宅价格将上涨12.9％。

一线城市抵押贷款紧缩。

距离深圳市住房和城乡建设局发布二手房参考价已近一个月，在售的房源单价已全部调整为官方参考价，之前在售的房源单价和总价一度看不见。

2月8日，深圳市住房和城乡建设委员会发布了全市3595个住宅小区的参考价格，其定价依据为二手房网签价格和周边一手房价。各房地产中介机构、中介人员在网上、网下发布房屋广告时，应以参考价格为重要依据，合理发布。2月，深圳市住房和城乡建设局甚至进行了专项检查，内容包括两个方面：房地产中介机构发布的挂牌价格是否超过参考价格，以及中介机构通过微信、QQ等渠道发布的挂牌价格是否超过参考价格。

在调控政策中，严格限制二手房挂牌价格是很少见的。

新房调控，有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商窗口指导等抓手，但二手房市场调控并无抓手，交易量价格由成千上万的交易者决定，政府甚至没有掌握最基本的价格。对于《中国新闻周刊》，他说，二手房价格无法控制，新房价格难以控制。前者会导致后者的上涨，而新房价格的上涨则会推动二手房价格的上涨，形成循环。

根据深港通公布的数据，深圳二手房网签数量在参考价格公布后出现断崖式下降，以2月最后一周为例，周网签数量为834套，参考价格公布前，网签数量约为2500套，下降幅度约为7成。但参考价格真的能限制真正的成交价格吗？

深圳房地产与城市建设开发研究中心主任王锋告诉记者，目前62％的房地产参考价格与成交价格基本相同。随机抽取深圳多个住宅小区进行调查，结果表明，以前的成交价格与基准价格差距较大的情况并不少见，例如，位于深圳市南山区的宝珠花园与南国丽城，基准价格分别为69，000元／平方米和74，000元／平方米，但以前的成交价格在95，000到100，000之间。

来自深圳许多房地产中介机构的《中国新闻周刊》记者了解到，上市价格严格按参考价格公布，但实际交易价格不受影响。即使合同价格高于参考价格，也不会影响转让。一些房地产经纪人告诉记者，贷款金额真正受到影响，银行已经以参考价格发放贷款。

2月底，光大银行、建设银行、农业银行等多家银行已经明确表示，参考价格应作为抵押贷款的重要参考依据。

据介绍，目前深圳二手房买卖双方除签订《房地产买卖合同》外，还将签订《补充协议》，约定因参考价格限制不能获得全额贷款而造成的违约处理办法。

专家，放贷对于增加杠杆的购房者来说更加不便。对于大部分人来说，一套房子突然涨价50万元，如果是首付再涨50万元，那就不是小数了。但如果只需多贷50万，相应的月供就会超过2000元。以前深圳的房价之所以会一意孤行，是因为这个原因。杠杆水平最高，摊薄了月供压力，一次性通过房价上涨来弥补。

房贷紧缩的一线城市不仅是深圳，也是广州的典型城市。

1月中旬，人民银行广州分行指导广州当地银行窗口，要求每月新增个人住房贷款的比例不得超过12.6％，不得超过2020年10月、11月、12月的平均贷款额。

专家对《中国新闻周刊》记者表示：总的来说，第四季度银行抵押贷款发放额度较小，很多银行为了获得‘开门红’，都会在一月份增加贷款额度。但是今年一月，由于房地产统一贷款管理体制五级分类的出台，很多银行在一月初的贷款额度紧张，两条红线变得更加严重。现在银行贷款额度普遍紧张，去年积压下来的一些贷款申请还没有发放。

一些银行的抵押贷款发放纯粹是‘靠天吃饭’，例如需要有存量的抵押贷款提前偿还，以释放部分额度，目前已不再接受新的抵押贷款申请。郑大源告诉记者，大多数银行仍然接受抵押贷款申请，只是贷款时间难以保证。银行会要求申请者在一份声明上签字，大意是知道银行的紧张额度使贷款时间难以保证。之前，只要符合条件，一周内就可以贷款，而现在，最早也要两个月。

尽管北京、上海等地的抵押贷款申请、发放情况没有明显改变，但京沪两地监管部门已经发出通知，防止消费和经营贷款非法流入房地产市场，也是收紧资金端的信号。

即使是佛山等非一线城市也在收紧押贷款政策，但并没有像一线城市那样引起更多关注，因为这一轮房价上涨主要是针对去年相对宽松的融资政策。

房地产市场资金难以再现？

这种情况在2020年逆转，因为一线城市的低抵押贷款利率和更低的商业贷款利率将促进资金流向一线城市的房地产市场。

信贷紧缩后，房贷利率肯定会上升，这是受访者的共识。广州房贷利率率先在一线城市提高。

“2020年下半年，广州房贷利率开始下降，今年各银行的房贷利率逐渐上升。专家告诉《中国新闻周刊》，广州当地银行去年的第一笔抵押贷款利率最低时，在LPR的基础上没有加分，即4.65％，而主流的第一笔抵押贷款利率加上30-40个基点，今年加上55个基点，达到5.2％，第二笔抵押贷款利率加上75-80个基点，达到5.4％-5.45％，远高于去年。

在银行看来，抵押贷款是高质量贷款，不良贷款率只有贷款总额的一半。一线房地产价格很高，但对银行来说，这里是最安全的地方。因此，一线城市的住房贷款竞争非常激烈，为了份额必须牺牲利润，住房贷款利率在一线城市相对较低。专家对《中国新闻周刊》说。

银行家提到，去年一线城市的银行贷款利率低于LPR。

举例来说，到2020年12月，四个一线城市的第一套房贷款利率都在5.23％以下，其中深圳的这个数字是4.98％。李宇嘉直言，深圳楼市的问题，就是银根、杠杆。

为什么去年深圳楼市热，部分原因是之前深圳限购政策存在漏洞，比如外地人和深圳人结婚后，可以单独申请贷款，买房，出现结婚票，也就是找深圳人结婚，买房后再离婚。专家认为，另一个重要原因是深圳之前的金融政策比较宽松，对抵押贷款申请人的还款能力，如银行流水、资产状况等要求较低。

1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹率团到深圳等地调查监督房地产市场。此后，深圳首次要求住房企业和房地产中介机构与商业银行核对购房者的收入证明、信用报告、购房资金来源和近年来的银行流水。

“在深圳房价价早已高涨的情况下，真正全款买房的买家很少，以参考价格降低杠杆，可谓釜底抽薪。”专家说，有些所谓的“全款买房”也并非真正的“全款买房”，而是不用抵押贷款，“许多人借了亲朋好友的钱，包括用过桥资金，买了房子再抵押到银行还贷，利用的是低利率的抵押贷款。

以去年一线城市的住房贷款利率为例，另一个洼地是面向中小企业的经营贷款，其利率可以低于4％。

商业贷款进入房地产市场的途径一般是购房者全额购房，然后通过外壳公司抵押房地产，套取贷款，偿还过桥资金用于购房。比如北京1月底开始的防运营贷款进入楼市核查，主要是针对全额购房者及其直系亲属申请近期运营贷款。

实际上，周期性紧缩银根在过去的调控政策中并不少见。但在过去，周期性的融资关闭之后，各界的预期是未来会放松，但在五档分类出台后，房地产贷款不会出现周期性波动。

“五级分类”是将银行分为五个等级，分别控制房地产贷款的比例和个人住房贷款的比例，这是今年以来实施的房地产贷款集中管理制度。

专家对《中国新闻周刊》表示，总的来说，对于大多数银行来说，达到标准的压力并不大，大部分银行没有达到上限。广州、海南等部分省份，对小银行、合作医疗机构的贷款比例不同程度地提高，部分地区的贷款比例也不同。但是总的来说，浮动幅度不大，而且这些小银行业务规模有限，并不代表房贷调控力度放松，主要是根据当地实际情况进行适度的弹性调整。

哪家银行可以增加房地产贷款，其实一看就知道，如果银行踩线，不收回原来的房地产贷款，减少分子，就要增加分母，也就是增加对实体经济的贷款，才有新的房地产贷款释放空间。李宇嘉认为，银行一、二档实际上是房地产贷款投放规模较大，最大限度地享受房地产上涨的红利，金融加速器的作用将带动更多的杠杆投放，最终体现在银行的利润增长上。但是对于以地方小银行为主的第三、四档银行来说，房地产贷款更有利于业务发展和质量提高，也有利于区域发展，这就说明了为什么一些地区将三、四档银行的贷款集中上限提高了。

2010年出现了购买限制的概念，之后控制政策主要针对购房资格、贷款资格，控制效果逐渐消化。现在逐渐调整控制方向，房价上涨时，买房离不开银行贷款，控制政策逐渐转向控制银行贷款。