开发商违规建房售房怎么办（耕地里长别墅）

开发商违规建房售房怎么办（耕地里长别墅）而更让记者吃惊的是，销售人员告诉记者，在项目开发之前，这片房屋所在的区域，都是村里的耕地。当记者表示，这么好的房子，价格也很优惠，遗憾的就是不能办理房产证时，销售人员给记者道出了其中的玄机。工地看守人员告诉记者，270多平方米的房子，只要45万。很多信阳市区的人，也抢着来买。这些房子虽然还没建完，但早已销售一空，要买的话只能等下个月的二期项目。但当记者问起房子的属性和手续问题时，当地人却开始遮遮掩掩。记者在信阳发现了不少注明为联排别墅、洋房的农村房屋，正在对外出售。面积大、价格低，赠送院子等，是这些房子的一大卖点。每平方米的价格核算下来，仅1000多元。相比市区里动辄上万元的房价而言，确实充满了诱惑力。记者联系了其中一位销售人员张自海，根据他的指引，在信阳市平桥区明港镇这个叫做冯庄新农村的小区，看到了这排崭新的联排别墅。张自海说，整个小区有70多亩，目前建好了178套房，房子一边建，一边卖

来源：央视财经

有群众举报，在部分地方乡村，有侵占耕地开发房地产进行销售的现象发生，这些盖在耕地上的房子，目前正在开发建设、火热向社会销售。今年的《政府工作报告》专门提出 ：“强化耕地保护，坚决遏制耕地‘非农化’，防止‘非粮化’”。好好的耕地里不种庄稼，却长出了所谓的“别墅”“洋房”，群众的举报究竟是不是真的？

01 名为新农村建设，实则非法占用耕地建房

3月中旬，《经济半小时》记者赶往了河南信阳市洋河镇，在洋河镇中心小学以西，白果树文化广场北侧，两排黄墙红顶的联排别墅已经基本完成了施工。

工地看守人员告诉记者，270多平方米的房子，只要45万。很多信阳市区的人，也抢着来买。这些房子虽然还没建完，但早已销售一空，要买的话只能等下个月的二期项目。但当记者问起房子的属性和手续问题时，当地人却开始遮遮掩掩。

记者在信阳发现了不少注明为联排别墅、洋房的农村房屋，正在对外出售。面积大、价格低，赠送院子等，是这些房子的一大卖点。每平方米的价格核算下来，仅1000多元。相比市区里动辄上万元的房价而言，确实充满了诱惑力。记者联系了其中一位销售人员张自海，根据他的指引，在信阳市平桥区明港镇这个叫做冯庄新农村的小区，看到了这排崭新的联排别墅。

张自海说，整个小区有70多亩，目前建好了178套房，房子一边建，一边卖，已经卖了150多户。这一排新建好的房子，每套都是201平方米，加上一个5米乘以7米的院子，只要33万。

当记者表示，这么好的房子，价格也很优惠，遗憾的就是不能办理房产证时，销售人员给记者道出了其中的玄机。

而更让记者吃惊的是，销售人员告诉记者，在项目开发之前，这片房屋所在的区域，都是村里的耕地。

这位销售人员透露，这里的房子之所以便宜，关键是土地成本低。当时是按照新农村建设的名目，村里拿出了这块原本是基本农田的土地用来进行房屋建设，后续还办理了乡村建设规划许可证和土地使用证。

按照规定，新农村建设的房屋只能是提供给本村的村民来进行居住。但这些借着新农村建设的名目，占用耕地开发出的房子，除了一部分提供给了当地村民，剩下的就由开发商拿来进行对外销售。

在信阳市平桥区，像这样打着新农村建设名义占用耕地建设的房屋，并不只是冯庄新农村项目这一处。记者沿着213省道行走，在信阳平桥区陆庙街道办事处金牛店社区，这里的大大小小的楼房，也已经所剩无几。

开发商张云龙告诉记者，这些房子基本上都卖完了，现在盖了房子的这一片，原本也都是耕地。

当记者告诉张云龙，自己是外地城市户口，购买这样的房子有没有限制的时候，这位开发商告诉记者，只要谈好价钱，就能买卖。而这里绝大部分的房子，也都是卖给了城里人。

2020年，自然资源部、农业农村部联合下发了《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，进一步规范农村建房用地行为。其中明确要求，不准巧立名目违法占用耕地建房。按照通知的要求，“乡村振兴”“美丽乡村”“新农村建设”“设施农业”“易地扶贫”“移民搬迁”等涉及非农业建设的，均须依法严格办理用地审批手续，不允许出现挂羊头、卖狗肉的情形。

02

耕地上建“别墅”地方基层土地主管部门变成非法房产销售商

那么在河南省信阳市，好好的耕地到底是如何一步步变为公开销售的房屋呢？在信阳平桥区肖店乡，肖店乡中心小学刚刚投入使用。就在肖店乡中心小学的东西两侧，仅一墙之隔，数十栋联排别墅正拔地而起。

房屋的开发商徐先生介绍说，这块地原本是耕地，借着修建学校，肖店乡把土地从农民手里征收流转了过来。但这块土地上，和学校一起建成的却还有这些开发商正在推销的所谓“别墅”。

随后，销售人员向记者展示了一份房屋买卖合同。记者看到，和一般动辄几十页的商品房买卖合同不同，这份合同只有一页纸。

听说是询问肖店乡中心小学附近别墅洋房的用地情况，肖店乡土地管理所张所长很热情，首先主动给记者出示了一份《信阳市自然资源和规划局关于平桥区2019年度第二十批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复》，所长告诉记者，有这张批复，这类房屋就等于有了未来的身份证，可以放心购买。

紧接着，张所长还给记者展示了一份现在这片土地的规划地图，在这份规划地图上记者清楚看到，盖别墅洋房的这片土地，用地规模为0.0675公顷，规划图上明确标明全部是农用地，而且标明是耕地0.0675公顷（全部为水田）。

在耕地上盖房子合不合规呢？张所长安慰记者，目前土地的乡村建设规划许可证和集体土地使用证，都还没有办下来，但都在办理过程中，因此不妨碍房屋的销售，记者可以放心购买。

尽管土地管理部门说得言之凿凿，但记者依旧在信阳市自然资源和规划局的这份批复文件上看到：建新区要严格执行供地政策，严禁违规安排国家限制、禁止用地项目及淘汰类项目，增减挂钩项目批准后要严格按照国家相关法律法规规定办理征地、供地等用地审批手续，然后方可用地。

这样的规定，在基层的土地管理部门眼里，又是如何理解的呢？

也就是说，截至目前，肖店乡中心小学附近的土地属性是耕地，无任何土地手续，已经开始公开建设销售 “别墅、洋房”，是彻头彻尾的违法行为。如此违反国家法律的行为，土地所的张所长并不在意，反而给记者讲了另一番道理。

为了打消记者购房的顾虑，这位土地所的张所长，甚至帮开发商一起劝说起了记者。

占用耕地，想法设法进行非农化的房产开发，在当地似乎是一个公开的秘密。

随后，记者来到了信阳市平桥区行政服务中心。当记者询问这些乡村里开发出来的房屋能不能买时，工作人员给出了这样的答复。

事实上，早在2020年5月14日，自然资源部就下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，其中明确表示：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

2020年7月，自然资源部、农业农村部又联合下发《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》中也明确要求：不准非法出售占用耕地建的房屋。违法占用农民集体所有的土地特别是耕地建的房屋属于违法建筑，相关买卖行为不受法律保护，不能办理不动产登记。

而对于这些占用农田耕地建设的房屋，不仅是违反了国家的法律法规，其他的法律责任，律师也发出了提醒，他告诉记者，这些违规建设的小产权房，根本不具备普通商品房的法律性质，购买这些房屋，消费者存在着极大的法律风险和政策风险。

北京德和衡律师事务所律师 付德欢

半小时观察：坚决刹住耕地“长”别墅的歪风

打着建设新农村的名义，在农田耕地上，大肆开发所谓的“别墅”“洋房”，开发商生意火爆，地方基层的土地主管部门，竟然还当上了这些房屋的销售。国家三令五申的耕地管理红线，在信阳的这些乡镇里，丝毫没有任何的作用。直至记者离开，这些在耕地上的“别墅”“洋房”，依旧在无人监管的情况下野蛮地生长着。

曾多次强调：“严防死守18亿亩耕地红线，采取长牙齿的硬措施，落实最严格的耕地保护制度。”然而一些地方眼下依旧在 “巧立名目”“打擦边球”“先上车后补票”，丝毫没有把国家法律、政策规章放在心上，违规违法现象不断发生。我们希望各地各部门以高度的责任感，落实执行好中央以及政府颁布的耕地保护政策，拿出硬措施，遏制乱占耕地的行为，为子孙后代守好饭碗田。

来源：央视财经《经济半小时》