为什么这么多城市的房价会跌（有城市房价跌了近一半）

为什么这么多城市的房价会跌（有城市房价跌了近一半）三四线城市也有，比如广东湛江，福建平潭，还有河北全省，近期也公布了新的保楼市措施。比如哈尔滨，今年第一个出台政策保楼市的省会城市，“十四条”明确提出要开发商降价促销，甚至连买商住房都可以按住宅来申请房贷。其中一二线城市，最高点出现在2017年，随后下跌，那是因为2017年上半年，一二线城市加码调控，效果显著，以京津冀的城市为代表。三四线城市房价最高点则出现在2018年，随后下跌，这主要是因为货币化棚改在2018年逐渐结束，这部分主要影响三四线城市，没有了棚改的支撑，需求跟不上供应，房价随即下跌。现如今，楼市调整已经三年左右，房价只涨不跌的时代的确过去了，有的城市还在涨，有的城市则继续下跌，它们中有些城市已经坐不住了。

12月1日，社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》。

报告传递出的最明确的一个信号是，房价只涨不跌的时代已经过去了。

以各城市历史房价峰值对比，下面这些城市跌幅最大。

廊坊居首，从2017年4月份到现在，跌幅达到了46.9%。跌幅居前的城市，房价最高点都出现在2017年或者2018年。

其中一二线城市，最高点出现在2017年，随后下跌，那是因为2017年上半年，一二线城市加码调控，效果显著，以京津冀的城市为代表。

三四线城市房价最高点则出现在2018年，随后下跌，这主要是因为货币化棚改在2018年逐渐结束，这部分主要影响三四线城市，没有了棚改的支撑，需求跟不上供应，房价随即下跌。

现如今，楼市调整已经三年左右，房价只涨不跌的时代的确过去了，有的城市还在涨，有的城市则继续下跌，它们中有些城市已经坐不住了。

比如哈尔滨，今年第一个出台政策保楼市的省会城市，“十四条”明确提出要开发商降价促销，甚至连买商住房都可以按住宅来申请房贷。

三四线城市也有，比如广东湛江，福建平潭，还有河北全省，近期也公布了新的保楼市措施。

广东湛江提高了公积金贷款额度，河北打通全省范围内公积金异地贷款业务，而福建平潭除此之外，也在鼓励房企降价促销。

官方直接鼓励降价促销，这事的确不多见。但政策永远与市场是相对应的，房子卖不出去才需要降价。

就说福建平潭吧，就是个小县城，借着2015年自贸区和国际旅游岛概念的东风，房地产明显提速，短短两年，房价从七八千飙升至一万六左右。但随着概念消退，货币化棚改进入尾声，全国加码调控，货币收紧，平潭楼市供过于求的问题开始显现，自2018年开始楼市开始逐渐疲软。

房价分化，下跌最典型的还是出现在华北，廊坊。

从2017年调控开始，廊坊楼市到现在都没能翻身，根据社科院的数据，房价距离最高点，跌幅达到了46.9%。

在这片城市买过房子的人，如果到现在还在手中，亏损的是大多数。

环京楼市大致分为三个时期。

第一个时期是2008至2011年，以燕郊、三河、大厂、香河为代表，核心是燕郊。燕郊距离天安门不过25公里，驱车到国贸，不堵车的话只要30分钟。2008年的燕郊，房价才4000元起步，最高不过6000元，而当时北京的房价已经达到两三万，凭借地段和价格，燕郊对于北漂来说，性价比极高，对于炒房客来说，更是机会。此后三年，购房需求源源注入北三县，至2011年，燕郊房价已逼近万元。

第二个时期是2013至2017年，这一阶段，受益于新机场、北京副中心、雄安新区加速推进，燕郊等北三县楼市继续上涨，其中燕郊房价最高冲至35000元。但这一时期京南楼市开始加速追赶，以固安、涿州、永清为代表，比如固安，2015年房价尚不足万元，但到2017年，最高已经达到了28000元。

第三个时期是2017年5月份以来，以廊坊为代表，环京出台了严厉的调控措施，落户3年，社保3年方可买房，此举导致环京楼市大幅度缩水。现如今三年过去了，这期间，有一些开发商试图打擦边球，但房价依然不见任何起色。

在燕郊楼市最火热的时候，这里曾经承载了太多北漂们的住房梦：

这里离北京最近，不必承担北京的高房租高房价，拥有自己的一个小窝。

住几年，等燕郊房价上涨后，卖掉去北京买套房，或者直接再买套房。

现在，这条路被堵上了。

环京楼市总体是值得期待的，但这一过程相当漫长。京津冀协同发展，相比较长三角一体化和粤港澳大湾区，还是有差距。

当然了，从楼市前景来看，三四线城市的确比不上一二线城市，但这也并不意味着就完全没得选。

下图是国泰君安根据中国城市景气度指数得出的各城市综合排名。

其参考的指标有9个，分别是：

短期指标——商品住宅库存去化周期，土地溢价率

长期指标——外来人口占比、小学在读人数增速、轨道交通里程、2018年社会生产总值、和常住人口、城镇居民人均可支配收入、房价收入。

这些指标在洋房姐姐看来是非常合理的，比如：

外来人口占比反映城市吸引力，

小学在读人数增速既反映城市吸引力，也反映城市年轻化程度，

轨道交通里程和常住人口能反映城市规模和城市化水平。

人均可支配收入和房价收入比反映居民购买力。

在上述59个城市中，除去一线城市和省会城市，排名前十的三四线城市是苏州、东莞、宁波、佛山、厦门、常州、无锡、丽水、温州、南通。

可以看到，这10个城市全部位于长三角和大湾区都市圈内，人口和产业方面占据显著优势，有产业才能有人，有前途的产业才能吸引更多年轻人来。