旅游生态区的房子值得买吗（平白菜海景房没人买）
旅游生态区的房子值得买吗（平白菜海景房没人买）仅凭中介讲的片区未来规划；仅凭置业顾问宣传的升值潜力；这些条件成为很多人买下旅游地产的致命诱惑。但...仅凭短途旅游积累的美景好感；
这里的气候，四季如春；
这里的天空蔚蓝，大海广阔；
这里有自然林地，生态氧吧；
这里全年四季如春...
这些条件成为很多人买下旅游地产的致命诱惑。
但...
仅凭短途旅游积累的美景好感；
仅凭置业顾问宣传的升值潜力；
仅凭中介讲的片区未来规划；
仅凭沙盘中标识的完美配套...
你确定你冲动中意的旅游地产，能买了不会后悔吗？
01
最近，在乳山买了海景房的大批购房者已经后悔。
一套顶层阁楼的二手海景房，交易单价低至1800元/㎡。
这并不是极个别的特殊例子。
在当地，二手房价格普遍只有新房价格的一半儿。二手房不好卖，新房却很好卖。购买新房的主力，是来自全国各地的看房旅游团。
在此之前，这些看房旅游团，很多人甚至不知道，乳山在哪儿？
吸引他们的是山东威海的一线海景房。
乳山地理位置图
乳山隶属于山东威海，离威海市区100公里的距离，耗时1个小时40分钟车程。
乳山，这个小城，曾经以海景房闻名。
2000年之后，乳山加快了海景房的建设，在20多公里的海岸线陆续建了200多个海景房项目。这些海景房，又以银滩旅游度假区为主。
一车一车的看房团，在银滩旅游度假区下客，被接待到了一个又一个海景房售楼部。
内陆很少能看到的一线海景，吹着海风，吃着海鲜，侃着大山...三五好友一冲动，来大乳山买套海景房抱团养老吧。
但，很快他们发现，海景房并没有想象中的那么好。
夏天是旅游旺季，熙熙攘攘，看上去很热闹，一到秋冬天，这里就是个空城，只有个别小区有暖气，街上没有游客，很多房子入住率不到2%。
这样的入住率甚至都养不活周边的超市和饭店，有不少饭店因此转了行。
出行很少有公共交通设施，要靠四轮小电动，5块钱起步。出行都是问题，就更别提想象中的那些美好大社区配套。
最令他们感到气愤的是，看房时排的满满的行程，让他们与二手房市场人为隔绝，他们根本就不知道，冲动买下的新房，是周边二手房价格的两倍。
据说，银滩旅游度假区90%以上的海景房都卖给了外地游客。
住不了，卖不上价，只能放着，有人亏本大甩卖，于是有了白菜价的海景房。
02
这样的旅游地产不止在山东威海乳山。
近几年，在我们身边，很多人把目光投向了旅游地产。
在大理、北戴河、威海等旅游胜地，买个房，每年抽出时间去度个假。能度假，能出租，以后还能升值，老了还能养老，多好。
事实上，购买旅游地产，有不少深坑。
一不小心，就会被套牢。
01
你只在旅游旺季看到了所谓的人气。
在中国，海景房分布不只在南方，还有北方。
北方的海景房，每年的暑假，是销售旺季。在威海乳山，也不例外。每到这个季节，就是大批看房团前往乳山的好时机。
山东的海边儿，位于北方，与内陆城市相比，这里夏天是避暑的好地方。
乳山海景（图片来源网络）
坐在海边，小风儿吹着，海鲜吃着，海浪听着，兴致来了，海边儿游一圈...确实很惬意，你很容易会为这种情怀买单，再加上街上来避暑的周边游客、村民，你会很容易冲动买下海景房。
但，你忽略了，你看见的这里是一年之中人流最大的旺季。
在北方的海边小城，秋冬，是旅游淡季。
秋冬的北方海边小城，近乎一座空城。
微博关于海景房的评论
空到什么程度？
90%海景房卖给外地的银滩旅游度假区，入住率不足2%，甚至连超市和饭店都因为生意太差关门了。
这让整个乳山的海景房陷入了恶性循环，人少，基础设施差，基础设施差，人少，二手房卖不上价...
为了度假，每年住上半个月，两个月，把大量的资金砸到旅游地产里，其实非常不划算。有那钱，不如每年度假，去住五星级酒店。
02
你选中的旅游地产全卖给了外地人。
曾经因为工作原因，我到过南部沿海的一个旅游地产项目。
那是我见过最拥堵的售楼部。
每天有大巴拉人来看房，一车一车，绵延不绝，挤占了整个售楼部。
说句豪不夸张的话，在售楼部，你想看沙盘，对不起，你得靠自己，用身体扛，挤出一个空。
整个售楼部里，中介、置业顾问，喊着已经哑了的嗓子在讲，这里周末有很多人都会来度假。大哥，你想想，到时候你悠闲得坐在阳台上，点上一支雪茄，听着楼下一波一波的海浪，是多惬意的生活。
讲到这里，很多外地口音的购房者，看着售楼部外，被圈起来的私家沙滩，各种游乐设施，小朋友踏浪捡贝壳的欢愉...动心了，渴求在这儿买套面朝大海的房子。
置身人潮拥挤的售楼部，买海景房就如同买大白菜，仿佛在告诉你，赶紧下定，不买你就亏了几十万。
等真正交房了。
你发现，这个小区容积率太大，楼间距很小，抬头仰望，都是高达30多层密密麻麻的大楼，相当压抑。
如果不是穿过密密麻麻的大楼，能看到被圈养的私家沙滩，你甚至不会认为这是旅游地产。
当初奔着“这里是XX后花园，有大量短途周末游客户”来投资买房的外地人，会发现，这里有大量的空置房源。
因为离城市太远，基础交通不给力，再加上这座大城市周边已经有不少完全成熟的近郊旅游组团和项目，这里鲜少有人问津。
一个供给量巨大的旅游地产项目，如果全部只靠外来购买力去支撑，往往很难升值，甚至即便升值了也没有人接盘。
非要选择旅游地产，最基础的条件就是临近一线城市人口密集居住区，比如深圳、北京、上海。选择一线城市周边1小时左右的二线景观性城市。
03
你选中的旅游地产，没有配套。
也是工作原因，曾经到过中国的神盘之一——广州清远的美林湖。
说实在话，环境很美，规划很美，社区里的亲湖别墅也很美。
现在仍记忆犹新的是，在通往美林湖社区，有一条充满仪式感的归家之路，蜿蜒而行，车辆两边是绿意盎然的林木，一路生机勃勃，一路宁静，进入庞大的美林湖社区。
尽管现在美林湖已经成为广州短途游的打卡网红地，会在周末吸引不少人前来打卡。
打卡美林湖摩天轮
但，这个庞大的社区，已经开发了十多年之久。
在开发10年之久后，才实现了9年制的公办学校，才实现了社区医院的开张，才实现了菜市场的开张。
你很难想象，10年前，在这里买了第一批房源的人，等待了多久？空置了多久？
很多旅游地产，圈的地都非常的大，开发周期很长，前期进入的购房者，虽然享受了价格的优势，但面临的却是长期没有配套，配套做不起来，旅游项目经营不起来的窘迫。
04
贪图便宜，你买了小产权旅游地产。
买房的时候，很容易陷入两个坑。
一个是旅游地产，一个是小产权房。
当小产权房遇上旅游地产，那简直就是坑中最坑。
椰子树下，大海旁，硝烟弥漫，一台台起重机扬起臂膀。
这是海南在依法拆除违法建筑。
你知道，海南要推掉多少房子吗？
就拿三亚单独一个城市来算。仅2019年1月到4月就拆除了44.96万平米的违建，但还有412万平米待拆。
在海南陵水国茂清水湾，已经交房上千户，却被要求三日内清理全部物品，自行撤离。
没有五证的清水湾（图片来自锐视频）
很多业主，在购买之前，并没有确认开发商的五证，而这些房子，被认定为五证不全的违规建筑。
买旅游地产，一定不要贪图便宜，买小产权房，要五证齐全的，不要一听说全款几十万都激动得不行，立刻就买卖。
此外，最好要选高美誉度的全国知名品牌开发商。
对旅游地产来说，知名品牌开发商会有更大的优势。他们具有较强的开发经验和开发能力，且有足够的资金来作保证，在同样的市场条件下，抗风险性相对较强，风险系数也随之相对较低。
05
解决空置率问题，这大概是个伪命题。
一般来说，除了打算买来做常年自住的第二住所，其他类型的旅游度假产品，受空间、季节限制，在业主无法入住的时间里，都会存在相对较长时间的空置问题。
这个问题是普遍存在，并且相当严重的。
网上，有一个统计数据，相当惊人！旅游地产在全国的空置率达到了80%以上。
就连国内相对成熟，开发很早的三亚旅游地产，也有相当惊人的空置率。
更别提越来越多的三流景点。
越来越多三流景点附近所谓的旅游地产，因为房子租不出去卖不出去，空置率太高，普遍拖欠物业费，最终物业公司撤离，房子荒废。
旅游地产在全国普遍高空置率，这是一个共性问题。在你购买旅游地产时，在置业顾问给你天花乱坠讲租金、租住率的同时，一定要保持理性。
也因此，在购买旅游地产时，除了必须重点考察项目所在的旅游市场的发展前景，项目配套设施、物业之外，更要注重考虑项目的运营模式，是否可持续。
最后的建议，在当前房住不炒大原则下，旅游地产，你可以作为第二常住居所去买，除此之外，如果为了度假，为了投资，为了未来养老，并不太建议，除非你真的很有闲钱。
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