当下的上海楼市（城市观点三季度上海楼市回顾）

当下的上海楼市（城市观点三季度上海楼市回顾）三季度，在多个城市相继对现有限购政策放宽的背景下，作为热点一线城市的上海也出台了定向放宽限购的政策。8月20日，正值临港新片区迎来揭牌成立三周年，上海市人民政府出台了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》（下称《若干政策措施》），旨在推动临港新片区在新起点迈出新步伐，再上新台阶。（二）上海政策出台情况三季度，中央层面赋予了地方政府更多自主权，总体来看，整个季度内全国约有200余省市出台了合计超300条政策，其中9月份出台的政策数量明显超过7、8两月，表明市场对于加快促进楼市交易、恢复市场行情的共识趋于一致。从政策内容上看，主要涉及传统的“四限”手段、总占比约达25%。此外，公积金贷款首付比例及额度调整、发放购房补贴更是成为政策的主流，总占比超50%。值得注意的是，除了上述常见的调控手段外，约有十余个城市陆续推出了“带押过户”的政策，这其

一、三季度楼市政策盘点

2022年三季度，宏观层面，在坚持“房住不炒”的大背景下，受疫情反复和外部环境的影响，房地产行业整体预期较为低迷，通过稳地产来实现稳住经济大盘的举措，成为宏观经济政策调控的一种考虑。

7月28日中央政治局会议提出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。中央层面对于房地产政策的态度相较此前更为积极，充分说明房地产调控定向放宽的条件已基本具备。

（一）全国“因城施策”政策出台情况

三季度，中央层面赋予了地方政府更多自主权，总体来看，整个季度内全国约有200余省市出台了合计超300条政策，其中9月份出台的政策数量明显超过7、8两月，表明市场对于加快促进楼市交易、恢复市场行情的共识趋于一致。从政策内容上看，主要涉及传统的“四限”手段、总占比约达25%。此外，公积金贷款首付比例及额度调整、发放购房补贴更是成为政策的主流，总占比超50%。

值得注意的是，除了上述常见的调控手段外，约有十余个城市陆续推出了“带押过户”的政策，这其中还包括了热点城市广州。“带押过户”是指存在抵押的房产无须提前还贷或垫付资金，就可完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款，这一模式能够省去原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，能在很大程度上促进二手房的交易、大大简化了交易流程。不过，需要指出的是，一般情况下，只有上、下家在同一家银行申请贷款才能进行相关操作，因此仍有一定的局限性。

除了对于已有政策的优化与调整，不少城市还推出了“商品房团购”的新举措，据统计，今年6月初到9月底，全国约有超20个城市发布相关政策。这些城市中，有部分明确鼓励机关单位、国有企事业单位等群体购房；部分城市鼓励房地产开发企业开展团购优惠活动，按照不同的团购套数给出阶梯式的优惠折扣。推出这些举措的城市多为存在较大去库存压力的三、四线城市，通过开展“商品房团购”是最直接促进楼市交易的方式之一，同时鼓励机关团体、国企开展此类活动，也是为了起到一定的带头示范作用。

（二）上海政策出台情况

三季度，在多个城市相继对现有限购政策放宽的背景下，作为热点一线城市的上海也出台了定向放宽限购的政策。8月20日，正值临港新片区迎来揭牌成立三周年，上海市人民政府出台了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》（下称《若干政策措施》），旨在推动临港新片区在新起点迈出新步伐，再上新台阶。

《若干政策措施》是围绕了临港新片区“产”、“城”、“人”三方面协调发展、加快建设独立综合性节点滨海城市的目标，聚焦强化产业支撑、强化城市功能基础、强化政策保障三个方面提出了23条任务举措。值得注意的是，在吸引人才方面，《若干政策措施》提出，上海定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。这一措施在引进人才、留住人才方面有较大的积极作用，同时限制持有转让年限也能在很大程度上遏制投机性购房的可能性，充分体现出了购房定向放宽政策的特征，在促进当地房地产市场交易的同时，化解了留住长期、稳定人才的困局。

二、第三批集中供地

（一）新规则调整

在上海第三次宅地集中供应中，政府对于土地竞价中的出价规则再度进行了调整，变动主要体现在随机值的产生逻辑。按照此前的规则，在一次书面报价阶段，若出现两家报价相同的情况，就会产生一个随机值。而调整后的规则为，一次书面报价结束后，相同报价的竞买人需要修改报价直到无重复报价。如果有效报价数量在三个至五个之间，系统就会产生相应数量的随机值，保障有效报价达到六个；若有效报价的数量小于三个或者大于五个，则不产生随机值。主要考虑到前两轮集中供地的交易，仅一家企业报价的地块数量呈上升趋势，市场热度难有起色；同时个别企业主体拿地聚集度有所凸显，故此次政府及时调整随机值产生机制，进一步增加热门地块竞买的随机性，以期吸引更多的房企进入上海土地市场。

（二）整体回顾

1、市场概览

9月末上海住宅用地第三批集中供应土地全部顺利成交，合计31幅用地（文中集供土地不包含“城中村”项目地块、租赁住房用地、保障性用地），土地出让金接近千亿。相较前两批次集中供应，此次地块成交数量最少，底价成交数量最多，但土地出让金却位居第一，主要得益于中心城区大型地块和远郊“巨无霸”地块的入市。据统计在今年三个批次所有宅地成交总价的排行前十中，第三批次土地独占七席，前三名同样出自第三批次。另外三轮集中供地结束后，土地出让金总额已经超过2500亿元，超出2021年同期总额近900亿元，这样的差值相当于多进行了一轮宅地集供。

2、交易剖析

在第三批集中供地交易中，国有主体仍然是拿地主力军，占比维持在80%以上，且以底价成交为主，整体市场热度相对平淡。本轮象屿集团表现出众，包括联合拿地在内，总计斩获3幅地块，不过象屿拿地策略相对稳健，三幅地块均位于上海北部的外围热点区域。两幅嘉定地块，嘉定区菊园新区JDC1-0403单元30B-01地块和嘉定区南翔镇JDC2-0201单元14-02、14-03地块，出让金合计45.3亿元；另外一幅地块位于宝山，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区0221-01地块，总价在11.2亿元。另外中企拿下松江、宝山两幅地块，而汇成作为徐汇区属国企，竞得区内两幅宅地，分别为徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D1-2、D5B-1地块和D2B-1地块，交易总额近60亿元。

在民企方面，此次未见亮眼表现，均只有1幅地块成交，其中宝华以56亿元摘得一幅中心城区地块——普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块；另外龙湖和大椿都收获一幅松江宅地。不过此次拿地民企中也出现了诸如安徽北城祥源房地产开发有限公司这样的“新面孔”，可见市场主体对于上海楼市的信心正在回归中。

3、地块关注

● 百亿宅地——静安中兴地块

静安区中兴社区C070202单元304-03地块，成交总价达120.6亿元，折合成交楼面地价为47840元/平方米，由上海北万置业有限公司竞得。这是2022年以来首幅总价超过百亿的宅地，也是上海宅地集中供应以来总价最高的土地。

地块位于静安区不夜城板块，土地用途为商业用地、文体用地、居住用地、办公楼，土地面积为43841.3平方米，规划建筑面积25.2万平方米，其中住宅建筑面积约12万平方米。该用地位于内环内核心区域，区位优势不容置疑；但是地块为含住宅的混合用地，根据土地出让合同要求，拿地企业需自持全部商业物业，办公物业也要自持60%以上，这对于拿地房企的运营管理将带来较大的考验。另外至关重要的一点就是120.6亿元的高额总价，在目前市场环境下将让大多数房企望而生畏，因此该地块仅有一家企业竞买，最后由隶属于静安国资委的北万置业公司兜底拿下。

● 热门地块——闵行华漕地块

闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块，总共吸引10家主体参与竞买，9家进入一次性报价阶段，并且最后由新南山集团以17.36亿元的总价竞得，成交楼面地价在38136元/平方米，溢价率为8.96%。

地块土地面积22754.3平方米，为纯宅地，规划建筑面积在45508.6平方米，四至范围东至徐亭路，西至金辉路，南至53-02地块，北至芳乐路。由于该地块位于华漕镇，因此受到大虹桥商务区的辐射，具有较大的市场潜力；周边学校、医院等生活配套设施相对完善，同时临近在建13号线延伸段站点，具有轨交规划利好；另外土地所在区域在售新盘稀缺，且往期项目去化情况较好，受到购房者的青睐。

根据RVMS系统显示，地块周边品质较好的二手小区，诸如虹庐湾、首创禧瑞荟等，基价均已经超过8万元/平方米，而华漕镇53-01地块的房地联动指导价仅为66095元/平方米，预计开盘大概率将成为热销项目。该地块体量不大，前期投入较小，后期资金回笼较快，契合当下房企的发展策略，成为第三批集中供地中最热门的宅地也在情理之中。

三、三季度新房市场

（一）新盘开盘情况

2022年三季度，全市新盘市场的推盘整体维持着较高的活跃度，季度内每个月均有30余个项目开盘、总量合计达101个，其中有45个项目触发了积分制，当月平均网签去化率高达约92%，而未触发积分制的项目平均网签去化率仅约为50%。从各环线新盘触发积分制的比例情况来看，内环内、中外环的触发率相对较高，在55~60%之间，而该环区的入围比普遍都要达到2、2.5，在如此之高的入围比下仍达到较高的积分制触发率，足见市场对稀缺地段项目的青睐程度之高。值得一提的是，作为普通刚需购房者偏好度最高的环区，外郊环的积分制触发率同样也能达到约45%的水平，主要是由于这些项目设定的入围比水平较低，普遍在1.3、1.8，相对更易触发积分制。

值得一提的是，此番内中环的新盘触发积分情况并未如预期之高、明显低于内环内、中外环，主要是由于新盘总量较少、且缺乏较有吸引力的项目。季度内，内中环新盘集中在9月开盘、总数为三个，分别是浦东三林板块的前滩东方悦澜、普陀光新板块的大华峯荟以及万里板块的卓越天元府。普陀两个新盘均为能触发积分，其中，大华峯荟当月网签去化率仅11%，而卓越天元府的认购率仍可达到158%、当月网签去化率达到96%。

尽管去化表现仍较为良好，但相较其他处于内中环的新盘而言，卓越天元府的认购率还是略显逊色。项目本次推出105-147㎡的3-4房共计372套，总价约在900-1500万，与周边同类次新小区相比单价差异不大，没有出现明显的一、二手倒挂的现象。此外，项目位于火车站及地铁站周边，存在人流嘈杂、道路隔断等问题，同时，项目网签均价约95 820元/㎡、与区域内同期在售的新盘相比并没有明显的价格优势，这也在很大程度上削减了项目的吸引力。

（二）市场交易情况

2022年三季度，全市新房市场行情表现出了较为明显的热度。季度内新增供应量、成交量均达到近五年同期的最高位，其中新增供应量为348.51万平方米、同比激增125.45%；成交量为379.35万平方米、同比增加58.06%，整体供需比为1:1.09，呈现出略微供不应求的态势。三季度，市场已基本摆脱疫情封控的影响，新盘扎堆上市，同时LPR又迎来了年内的第三次下调，5年期以上LPR累计下调达35个基点，银行房贷利率也相应出现下调，信贷政策对提振楼市信心的作用不言而喻。成交均价也伴随供求量的增加而出现上涨，三季度均价为61 532元/㎡、同比上涨11.82%。

从各季度的供求走势情况看，2022年三季度市场积压需求大幅释放的特征十分明显，新增供应量、成交量均达到2021年以来的最高点，环比2022年二季度分别激增225.2%和243.14%。而成交均价环比却终止了自2021年二季度以来连续上涨的态势、环比降幅达到17.13%，市场呈现出量升价跌的良好行情。

2022年三季度新房市场成交均价出现下滑，很大程度是受到结构性变化的影响。从近两个季度成交单价段结构的情况来看，二季度单价在10万元以上的高端房源成交占比达到24%、较三季度翻倍，同时，三季度单价在3-6万元的中低端房源总占比超过了50%，也正是由于市场上新增供应的多为低单价项目，也促使成交去化速度加快。

从面积段结构方面看，三季度也呈现出了较明显的下移，单套面积在110平方米以下的中、小户型成交总占比接近七成，较二季度要高出12个百分点，足见三季度的新房市场交投是以中、低端刚需产品为主。