郑州刚需不能买的四个片区（郑州主城东片区）
郑州刚需不能买的四个片区（郑州主城东片区）未来几年高达742亿，位居市内投资第一的经开区必将迎来爆发。据2018年郑州市建委公布的《郑州市城建投资项目计划》显示，经开区无论是项目数以及长期、短期投资，基本都是碾压其他区域的存在。自2003年开始，郑东新区率先发力，随着高新科技产业的兴起，郑东新区产生了大量的优质公司，提供了大量的高薪就业机会，房价一飞冲天。同样地处郑东，郑东新区和经开区房价崛起之路却不尽相同。郑东新区的房价一路高歌，引领郑州！而经开区就不同了，此前这里的房价一直低于金水、二七等老城区，但随着区域不断成长，终于在2016年迎来全面爆发，当之无愧成为郑州最具有发展潜力、最宜居、最适合购房的区域之一。然而，这种爆发不是瞬间的，经开区的崛起除了紧邻郑东新区之外，自身产业林立，后劲发展势头足；关键的是，政府还对这个区域进行大量的资金支持！
撰文：乔治 美编：刀妹 校对：紫藤
1、郑东之后看经开
政府的热钱撒向哪里，哪里未来就是郑州的价值高地。
众所周知，未来郑州房价的至高点，主要集中在中州大道以东的区域。这里是一个由国家、省、市、区四级政府全力推动发展，目标打造成为中原之心的地方。而这点，中州大道以西是比不了的，再加上得天独厚的自然环境，一马平川的地形，让这里全面超越老城区，成为大势所趋。
自2003年开始，郑东新区率先发力，随着高新科技产业的兴起，郑东新区产生了大量的优质公司，提供了大量的高薪就业机会，房价一飞冲天。
同样地处郑东，郑东新区和经开区房价崛起之路却不尽相同。郑东新区的房价一路高歌，引领郑州！而经开区就不同了，此前这里的房价一直低于金水、二七等老城区，但随着区域不断成长，终于在2016年迎来全面爆发，当之无愧成为郑州最具有发展潜力、最宜居、最适合购房的区域之一。
然而，这种爆发不是瞬间的，经开区的崛起除了紧邻郑东新区之外，自身产业林立，后劲发展势头足；关键的是，政府还对这个区域进行大量的资金支持！
据2018年郑州市建委公布的《郑州市城建投资项目计划》显示，经开区无论是项目数以及长期、短期投资，基本都是碾压其他区域的存在。
未来几年高达742亿，位居市内投资第一的经开区必将迎来爆发。
此前，CBD北部，高铁站片区起步时配套不完善，甚至还被称为鬼城！海马公园、卢浮公馆、鑫苑鑫城、中豪汇景湾等也都不被看好，但如今随着郑州城市框架不断拉大，经济中心东移，再加上政府不断的财政投入，这些曾经不被看好的楼盘如今早已成为郑州价格高地。而这种神话，将会在同处郑东的经开上演！
郑州经济技术开发区成立于1993年4月，2000年2月获批为河南省首个国家级经济技术开发区。现规划范围北至陇海铁路、西至机场高速、南至福山路（郑民高速南约1公里）、东至万三公路（新107国道），面积158.7平方公里。管理经开综保区、国际物流园区两个正县级专业园区。
而在地产界，根据实际情况，我们更习惯把它分为三个大的区域，即：老经开组团；滨河国际新城组团；国际物流园区组团。
老经开组团早在2016年迎来爆发，目前老经开组团均价早已破18000 ，滨河国际新城组团目前均价也在16000 以上。
但经开区有一个组团，此前一直没有被重视，他就是经开区国际物流园区组团。正是因为此前没有被重视，如今，这里才更有价值，因为这里，是整个中州大道以东唯一一个没有被未来溢价透支的区域，同时，根据外溢效应，他大概率是经开区下一个潜在爆发点！
郑州国际物流园区于2010年9月正式成立，2013年2月划归郑州经济技术开发区管理，规划范围为芦医庙大街以东、万三公路（规划G107新线）以西、陇海铁路线以南、郑民高速公路以北围合区域，规划面积86平方公里。
近年来，园区积极抢抓河南自贸区、郑州经开综保区、郑州跨境电子商务综合试验区“三区叠加”发展的重大机遇，按照“四港联动、多式联运”的总体思路，全力建设高效衔接航空港、铁路港及沿海港口的现代综合物流公路港，着力打造以“国际物流、区域分拨、城市配送”为主要功能的产城融合智慧物流新城，与郑州航空港、国际陆港形成“铁、公、机”联动发展、优势互补的大物流产业链，成为引领带动河南大物流发展的“三驾马车”之一。
按照“大物流带动大产业、大产业支撑大物流”的发展思路，园区着力推进汽车及装备制造业和现代物流业两大主导产业融合发展。
近期，国际物流园区更是更名为：郑州国际智慧物流新城。2016年国务院批复《促进中部地区崛起“十三五”规划》，支持郑州建立国家中心城市，《规划》除了明确表示支持郑州建设国家中心城市外，还提到若干项大政策支持郑州，其中“加快郑州跨境电子商务综合试验区”、“支持郑州建设智能终端产业基地”、“重点建设郑州国际物流中心”从国家战略层面支持了郑州国际智慧物流新城的建设。
他北邻白沙，南接港区，西边是地王频出的老经开组团和滨河国际新城，东边是中牟新城——中牟向西发展的核心地段之一。目前白沙组团高层均价在13000左右，更远的绿博组团也已经达到11000 ，而距离主城区和航空港区更近的郑州国际智慧物流新城很多楼盘均价在10000左右，性价比十足！
△郑州国际智慧物流新城核心区效果图
△郑州国际智慧物流新城核心区效果图
对于这里，千万不要小觑，区域CBD建成后，这个区域必然会发生天翻地覆的变化。所谓不谋全局者不足谋一域，不谋万世者不足某一时。你看现状，我看未来，你看地图，我看规划图。
通过规划图，我们已经清晰的看到了这个区域的未来！我们此前曾强调，在未来随着郑州城市格局的不断拉大，城市中轴会不断东移，京港澳高速才是未来郑州的中轴线！而郑州国际智慧物流新城和白沙组团，会成为整个中轴向东发展的第一站，在未来，这里会成为名副其实的价格高地！
如果我们再往深入研究，特别是对路网进行研究，你会发现，他也是未来郑州大都市区范围最核心的地段之一，甚至是未来大郑州都市区的核心！
他北邻未来省府所在地白沙组团，南接国家战略航空港区，西部连接老城区，未来可以享受三大区域发展所带来的红利！
当然，要看一个地方是否具有成长空间，除了价格之外，还要看开发商。毕竟买房对我们而言只是为了生活，但对开发商而言拿地是为了生存，他们看好的地段，尤其是大开发商看好的地段，未来的价值自然不言而喻。
此前，郑政经开出〔2017〕24号、25号、26号（网）三地块集中开拍。最终，24号地块由金地以地价82100万元拿下；25号地块由广鹰置业（碧桂园）以地价64500万元摘得；26号地块由万科以地价108900万元竞得。
至此，再加上之前的恒大，地产三巨头全部挺进郑州国际智慧物流新城。那么这些开发商在这里有何表现？
恒大此前在这里开发的恒大雅苑已经交房一段时间，而万科拿地较晚，目前在建设当中，今天咱们就说说碧桂园。
近日，位于国际智慧物流新城的碧桂园翡翠湾二期交房，据说收房率高达98%以上，东哥探盘最资深楼市研究员胜哥的亲戚也在此买了房，我们趁此机会，一探这个楼盘。
2、实景呈现，眼见为实！
由于我们的预售制度，很多购房者对于自己小区未来究竟什么样，大多数只能从置业顾问的口中，又或者是效果图上参考。
因此，衡量一个开发商，一个品牌的好坏，已交付小区是一个重要参照物，毕竟耳听为虚，眼见为实。
碧桂园翡翠湾二期交房手续是在地下车库进行的，来看现场：
在收房的同时，业主也见到了自己小区未来的车库，通过地上的镜面反射而非慢反射，我们就能明白车库的整洁度。
收房后，进入小区，地面除了绿植之外，地面所见之处均采用石材铺设，目测没有“面包砖”。绿化整体不错，没有见到广为诟病的大草坪，绿地灌木乔木三重造景，开发商在绿化上可以说下足了本钱！
楼体外立面三层以下石材，三层以上真石漆，是市面上改善楼盘的主流标准。小区还设有跑道、全龄运动场所，无论大人还是小孩都有自己的活动场所：
进入楼体，精装入户大堂 挑高设计让业主归家仪式感十足：
进入电梯，电梯采用的是三大品牌之一的通力电梯，楼道公共区域均为高品质瓷砖。
进入室内，可以发现碧桂园在交房前给每一个业主都做了精保洁，由专业的验房师带领业主验房！
据我所知，碧桂园翡翠湾除了合同外，在交房时还给了业主额外的惊喜，如增加电视背景墙；增加玄关柜；增加碧桂园智能家居系统等。
整体来看，碧桂园翡翠湾二期品质非常不错，跑赢郑州市场90%以上同定位小区没有问题。
收房过程中，看到碧桂园二期270的大平层很震撼，绝对是终极置业人群购房的首选，不仅户型非常好，阳台非常宽阔，开发商甚至在阳台上还预留了几平米的花园，绝对是后现代主义设计风格。
此前我在平原新区的碧桂园凤凰湾也见过类似的产品，没想到碧桂园在这里也做了这种终极置业产品，足可见碧桂园对于郑州国际智慧物流新城未来的看好。
据了解，碧桂园二期还有少量的这种大平层现房在售，买之前可到未来自己的家中实地参观，所见即所得，而且这种大户型是整个小区的楼王位置，部分产品可观赏一线凤河河景！
3、三期大让利，均价四位数？
出于对郑州国际智慧物流新城的看好，碧桂园可以说重仓加持这一区域，提前入场占座。
就比如之前提到的郑政经开出〔2017〕25号地就再次被碧桂园收入囊中，该地块案名定位碧桂园峯景，也可以把它看做碧桂园翡翠湾的三期产品。
碧桂园峯景是碧桂园集团继碧桂园翡翠湾前两期、天玺、天悦后又一深耕经开区的力作，位于郑州市经开区航海东路与凤栖路交汇处向东200米路北，由6栋高层以及一所幼儿园组成。
在户型方面，该楼盘主要有三个户型，分别是建筑面积约98㎡和126㎡的三房，143㎡的四房，从起步面积和面积分区区间看，楼盘还是偏品质改善的，这是户型图：
有了二期的榜样，相信会给想要买碧桂园翡翠湾三期，也就是碧桂园峯景的人吃一个定心丸。
此外，碧桂园目前最先进的SSGF施工工艺。此前，这个体系我曾经在裕达国贸碧桂园西湖的发布会上详细学习过。
SSGF工业化建造体系，以“新型装配及现浇”的优点，带来“精品质、快速度、节能环保”的巨大优势。从根本上提升建筑质量，提高装配精度提高结构整体安全性、抗渗性、环保性。并且比传统建造方式缩短了大量建造工期，能够保证交房时间。这是碧桂园看家法宝之一。我们以外立面为例，传统小区的外立面时间久了会出现各种问题，不管是涂料还是瓷砖，很容易出现外皮脱落等。但碧桂园SSGF体系下的建筑，外立面经久耐用，即便经过岁月的洗礼，它还能保持经久不变。
该楼盘采用的这一技术，不仅引得内部兄弟项目争相来参观，其他房企慕名参观的也络绎不绝！
当然，衡量一个楼盘是否优质，价格是核心因素，没有不能买的房子，只有不能买的价格。当我知道碧桂园峯景的价格后，真的是吃了一惊。4位数，均价只有9000多！
要知道，这个价格可谓是贴着成本卖，买到就是赚到。
我们来算一笔账，东区目前房价普遍25000 ，以100平计算，首付需要75W ，月供9500 ；而在国际物流园区首付在30W左右，月供仅需3500 。而二者的距离，车程只有10-20分钟，因此，从价差我们也能看到这个区域存在巨大价值！
4、结语
衡量一个楼盘是否值得买，一定要从多维度去思考。
首先就是城市发展方向，也就是地段，如今，郑州发展“孔雀东南飞”的格局已定，而郑州国际智慧物流新城是郑东最后的洼地，是未来郑州中轴线“京港澳高速”旁边最核心的地段，区域的未来非常明朗！
其次要看开发商，只有靠谱的开发商，房子品质才有保障，后期物业管理才能保证。关于品牌我们自然不必多说，而关于品质，其二期已交付的小区就在眼前，不管是收房率还有满意度，放在整个郑州都名列前茅。
最后，核心是价格。均价9000多的房子，又是大开发商，可以闭眼买。因为标的低，遇到下行行情时，买这种盘也最安全，毕竟已经贴着成本卖了，再低还能低到哪去？遇到上升行情时，未来升值潜力大！从投入产出比的角度看，目前在这个区域买房，未来涨幅大概率跑赢郑州大部分楼盘！
ID：donggetanpan
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