东莞未来轨道交通（大湾区城际轨道建设）

东莞未来轨道交通（大湾区城际轨道建设）东莞已正式步入TOD世代，下一个十年，把握城市发展脉络，看懂TOD发展走向，就能看懂城市创富的底层逻辑。随着东莞城市化建设的加速发展，TOD多次被写入城市规划建设当中，2017年东莞市政府便正式批复成立市轨道交通建设及TOD开发领导小组及其办公室，官方随后也提出了“城市品质提升要以城市更新和TOD开发为着力点”。也许TOD的发展模式，就是那一道光，照亮东莞未来。TOD（Transit Oriented Development）即“交通引导开发”，起源于1980年纽约的高线公园，通过交通线路重塑，连通周边居住区、商业区、办公建筑，现已成为“漂浮在曼哈顿空中的花园”。TOD的出现旨在解决“摊大饼”式的城市病，综合开发优化城市空间、塑造城市形态、提升城市能级。发展至今，包括东京涉谷之光、大阪Grand Front、香港九龙站、新加坡lon Orchard等均已成功实践，TOD成为城市品质提升的有

每一个平凡无奇的日子，都可能是历史的转折，而身处其中的人，却从未觉知历史流逝的速度。

奔向“GDP 千亿俱乐部”的东莞，正处于激荡的历叱之中，辉煌不艰难共存，考验不荣誉加身。奋斗其中的人，幸福感能否随数字攀升，就是衡量城市温度的标尺之一

01、转型的东莞 蓬勃的TOD

回溯08年风暴之下，东莞外贸行业遭受重创，从“世界工厂”向“智造城市”艰难转型，正式开启了创新驱劢的发展之路。连续三年被评为新一线城市、城市吸引力全国第五、人口密度全省第三、经济增速多年保持在全国平均水平线以上……2019年，东莞GDP更实现9482.50亿元，同比增长7.4%，增速高于同期全国（6.1%）、全省（6.2%）平均水平。在经济上迎难而上，实现了无数次的跨赹，但是被戏称为“散装东莞”的城市品质，突破口在哪里？在今年的两会上，东莞表示，2020年将完成55个TOD站场规划编制

也许TOD的发展模式，就是那一道光，照亮东莞未来。

为什么是TOD？

TOD（Transit Oriented Development）即“交通引导开发”，起源于1980年纽约的高线公园，通过交通线路重塑，连通周边居住区、商业区、办公建筑，现已成为“漂浮在曼哈顿空中的花园”。

TOD的出现旨在解决“摊大饼”式的城市病，综合开发优化城市空间、塑造城市形态、提升城市能级。发展至今，包括东京涉谷之光、大阪Grand Front、香港九龙站、新加坡lon Orchard等均已成功实践，TOD成为城市品质提升的有效手段之一。

随着东莞城市化建设的加速发展，TOD多次被写入城市规划建设当中，2017年东莞市政府便正式批复成立市轨道交通建设及TOD开发领导小组及其办公室，官方随后也提出了“城市品质提升要以城市更新和TOD开发为着力点”。

东莞已正式步入TOD世代，下一个十年，把握城市发展脉络，看懂TOD发展走向，就能看懂城市创富的底层逻辑。

松湖向上 再一次书写历史

如果说过去的松湖横向扩容，那么接下来的松湖将向上发展，再一次引领城市未来。东莞提出要让TOD项目尽快落地，借势破解东莞的用地制约，支撑持续发展。目前，包括松山湖片区、中心城区、滨海片区等地，都在大力推进TOD建设。

松山湖在过去10年，自带传奇色彩。

2010年松山湖科技产业园区升格为国家级高新技术开发区，2012年华为进驻，成为东莞工业规模发展的重要支柱……松山湖的标签变得多元且硬核。

广深科创走廊的核心创新平台、全球性科技园区、国家科技创新策源地……松山湖，以其700亿的GDP创造能力，联手深圳光明科学城， 追赶深圳南山发展步伐，以更宏大的发展蓝图参与世界对话。

这一次，结合TOD的无限可能，松山湖再一次走在了前面。

据《松山湖高新区2020年工作计划》显示，在今年年底松山湖站TOD开发策划及概念设计将完成，规划布局群众艺术馆、美术馆、科技馆等公共服务设施，全面提升区域品质。

此外松山湖北站的TOD建设正加速推进，万象系列高端商业体、300米摩天大楼等规划也让人们对未来充满遐想，松湖作为“都市中心”的蓝图已逐步实现。

其中松湖片区最先呈现的万科金地天空之城已基本建成，距离松湖烟雨景区约500米，将商业、住宅、办公、公共建筑等设置在步行可达的公共交通站点范围内，使居民高效穿行和使用，以促进城市发展的良性循环。

松湖片区TOD的落地代表着最高规格的国际模式，已在东莞从理论变成现实。一切想象，已呈眼前，不再遥远。

蓬勃的力量

由于TOD的前瞻性规划，土地价值能得到更高的实现，被视为房地产的新蓝海。

以香港九龙的TOD项目为例，作为香港首个TOD项目，九龙TOD建设时融入花园、商场等公共设施，消费者口碑反映良好。效果直接反映在物业价值上，根据公开资料显示，九龙TOD还未完成时，价格已超同片区市价的13%，开发中后期，价格已高于同期九龙市价34%。TOD开发是区域空间的二次建设，能实现土地溢价和物业增值。

因此，据明源地产预测，符合城市发展规律的TOD模式国内将有2.4亿平方米开发空间，未来预计将拥有5万亿巨大市场。

于是打着TOD旗号的项目如雨后春笋，在东莞遍地涌现，但“轨交沿线”的商业体，都是伪TOD。真正能称得上TOD的项目必须是地铁站点在红线范围内或强相关，超高聚合性的开发，具备公共交通畅达、物业形态复合、街区设置舒适安全等特征。

只有“坐电梯直达地铁口”，且除了轨道外，周边还设有大量公共交通设施，可无缝快速换乘的项目，才算是正真的地铁上盖TOD。

以万科金地天空之城为例，该项目为地铁大朗西站上盖，R1线和R5线在此交汇，5站到城区，7站到深圳，周边还规划有公交首末站、公交停靠站、出租车停靠站以及城市自行车站点，才算是真正能够让步行变得愉悦的活力街区。

据第一太平戴维斯研究发现，地铁枢纽3公里范围内，每近1公里，住宅价格会增加6%-9%，而距地铁站步行5分钟内的地铁上盖物业价格甚至可增加42%。反之，距地铁3-4公里的物业，会比距2-3公里的物业价值衰减24%。因此，真正的TOD才能为资产配置作最优保障。

地铁物业距离影响价值

其次，TOD的价值还在于业态丰富，办公、居住、商业、休闲等多种业态，在共生、互利的基础上，不仅能彼此增加潜在顾客，还能长时间“粘”住人，最终实现多项功能的综合，进而转化为商业价值。

这就像是一个都市大磁场，吸引着人流、资金流、信息流，汇聚成片区的生活、消费中心。这既能让住户享受成熟的配套、便捷的都市生活，还能实现资产增值。

| 万科金地天空之城自带3万㎡商业效果图

除了享受松湖片区政府规划利好、城市资源的倾斜，松山湖片区的写字楼还拥有松湖烟雨阔广湖景，空气清新，环境优美。无论是美国硅谷、日本甲岛、杭州萧山等，均是自然条件优越的科技之城，便捷、舒适才是留住精英人才的关键。

| 松湖烟雨实拍图

写字楼既是一个城市的门面，也是城市的经济命脉，撑起的是一个城市的未来。正处于上升通道的东莞，写字楼的价值上限依然充满无限想象。

据明源地产研究院统计，写字楼物业需求量与第三产业增长量呈正比，在伦敦、纽约第三产业产值的占比超过90%，而在东莞占比仅为53%，未来需求增长空间巨大。

| 万科金地天空之城写字楼大堂效果图

作为松湖片区首个价值兑现的TOD项目，万科金地天空之城目前价格却低至12999元/㎡起，仅为同片区住宅价格的40%，与成熟一线城市70%的写字楼和洋房价格比，仍有较大的差距。

也许，当其写字楼的价格与松山湖价值真正匹配之时，也将是东莞写字楼价值真正兑现之时，也是东莞真正步入品质时代，比肩一线之时。