重庆蔡家以后会发展什么样（已经不是那个只会）
重庆蔡家以后会发展什么样（已经不是那个只会）消息一出来，着实让很多人震惊了一把，毕竟重庆主城核心区如石桥铺、石坪桥等地方的拆迁价格也才15000元/㎡，曾经蔡家这个主城的“鸟不拉屎”的地方突然间从小角落跳上了主舞台，惹得看客纷纷侧目。网上流传出的一张蔡家的拆迁图，拆迁单价在11130-12060元/㎡，如果加上补助，可能会达到13000-14000元/㎡，这个价格已经超过了2020年蔡家12300㎡的住宅均价。 2020年蔡家拆迁情况图
进入8月，重庆终于不再阴雨绵绵，终于不用在大街小巷屋檐下躲雨，也终于不用去触景生情，想起那些年一起躲过雨的屋檐下的白T恤蓝牛仔女孩。
8月骄阳炙烤着大地，也炙烤着人心，一批批拆迁造富神话早已让众人心急火燎。
网上流传出的一张蔡家的拆迁图，拆迁单价在11130-12060元/㎡，如果加上补助，可能会达到13000-14000元/㎡，这个价格已经超过了2020年蔡家12300㎡的住宅均价。
2020年蔡家拆迁情况图
消息一出来，着实让很多人震惊了一把，毕竟重庆主城核心区如石桥铺、石坪桥等地方的拆迁价格也才15000元/㎡，曾经蔡家这个主城的“鸟不拉屎”的地方突然间从小角落跳上了主舞台，惹得看客纷纷侧目。
风水轮流转，今年到蔡家。
没想到，蔡家就这么硬气了一把。
其实，蔡家还是有一定实力的，只是太过低调。这点和我比较像，蔡家是凭实力低调，我是凭实力单身。
今天，杨一来给大伙简单分析下蔡家，才疏学浅，不周之处勿见笑。
1、蔡家，睡城变咽喉提起蔡家，你的第一印象是什么？
偏、远、穷、睡城。大概是这些吧
重庆的地形是四山夹两江，四条纵向山脉把重庆主城划分为3个区域，分别是西部槽谷、中部槽谷和东部槽谷。这些年来一直都是在发展中部槽谷的北区，从地图上也可以大致看出来，中梁山脉和铜锣山脉的南部收窄很明显，没有多大发展的空间，而且往南走，都是些山，腹地就更小了，所以重庆这些年一直是往北发展。
重庆主城地形图
重庆向北，一是可开发面积大，二是地形略微平坦，开发成本略小。
在平原城市待久了的人可能不知道重庆地形的魔幻之处，杨一建议你们有生之年一定要来看看，体验下在职场中被钱砸到价值观变形，在重庆被地形砸到方位感变形的感觉。
之前有人开玩笑问，重庆哪里最平？答案是江北机场的跑道，由此可见重庆的地形有多“险恶”。
单单站在一路向北的视角来看蔡家，你会觉得蔡家就是一路向北的重要一环。
但你如果站在更高的视角，更广的局域来看蔡家，蔡家的定位就会全然不同。
蔡家，是位于一路向北和一路向西的咽喉地带。
目前重庆的发展趋势，个人感觉向西发展的趋势要略大于向北发展的趋势，至于为什么有这般感觉，这里不方便具体细说，有意者可单独私聊。
蔡家的战略定位，一直以来都被严重低估了。
站在一路向北的视角，蔡家处于第四阶梯，前面还有嘉洲、照母山、礼嘉大竹林，蔡家一直以来都处于从属的地位。
但若站在一路向西的视角，蔡家就是科学城的桥头堡、两江新区的排头兵。
未来随着成都重庆进一步同城化发展，以及高新区科学城的加快发展，蔡家将发挥出较之从来从来没散发出的光芒。
未来蔡家战略地位如此之高，但现在的蔡家各项配套都未落实，要商圈没商圈，要医院没医院，要交通也没啥交通，只有公园，大大小小的公园。
环境，是不会激发人们的大规模购买的，按照现在的城市化进度。
城市骨架是被汽车等交通工具的普及给拉升的，而随着城市化进程的发展，城市病愈加严重，交通拥堵、噪音污染等，有钱人开始选择去郊区居住，是图郊区的环境清静，而且还有相应的配套。
如果一个郊区，只有环境，没有配套，那这个郊区，跟他小时候的故乡，又有什么区别呢？
所以，蔡家未来要想谋得更大发展，首要就是勾搭上高新区和两江新区，也就是交通的畅通无阻，要不然人高新区给你蔡家打个电话，信号都被中梁山脉挡住了。
我估摸着每次高新区给蔡家喊话，结果就是这样：
“大爷，楼上322住的是马冬梅家吧？”
“马都什么？”
“马冬梅。”
“什么都没啊？”
“马冬梅啊”
“马什么没？”
“行，大爷你先凉快着吧。”
其次，蔡家想谋求更大发展，配套的落实是必备的。
至于什么配套最重要，那要看人们最需要什么配套。
需要商业配套吗？其实不是那么需要，以后嘉陵江对面龙湖天街修好了，过个江就能购物了，为什么还要在蔡家修大商圈，还等着烂尾么？佳程广场的教训，这么快就忘记了么？
而且重庆市政府最新的商业新规，控制10万方以上的商业的修建，这个规定其实是对重庆降低容积率政策的组合拳。
容积率代表着一块土地上的人口密度，持续的降低容积率，会在一定程度上提升人们的居住舒适度，但随之而来的代价便是商业价值的萎缩，毕竟商业的基础是人流量。
所以在非核心区限制容积率，造成的结果是非核心区的商业价值大打折扣，人们住在非核心区，但平时要消费购物时还是得来核心区消费，这样就产生了严重的“住消不平衡”。
蔡家的成交土地的容积率一直在降低，2020年上半年地块容积率均在2以内，其中2/3的地块容积率是在1-1.5，这么低的容积率情况下，还要去建大量的商圈，那不是钱多烧的慌么？
重庆蔡家土地历年容积率情况
再说，龙湖去龙兴修个天街，你就愿意去龙兴买房了吗？你还是不愿意的，因为没有触及到你的根本。商圈逛不成，楼下小卖部总有吧，实在没有，有互联网撒，网购就行。
医疗配套最重要？肯定也不是，毕竟没有谁家是每天得上医院的，除了医生护士。
医院这玩意儿，得有，但没必要挨的那么近。
医院是最考验人性的地方，每天生老病死，有悲痛、有庆幸、有欢乐、有为难，普通人不一定能扛得住这么多情绪。
教育配套才是最重要的。
在教育面前，大家都是刚需。
深圳那些身家千万的人，面对孩子的教育，还不是扑通一声就跪下去了。只有在那一刻，他们才发现，自己的千万资产，在教育面前，就是个小弟弟。
龙兴没有教育的话，能有那么多开发商买地、那么多购房者买房么？
中央公园没有教育的话，单靠所谓的环境，能成为宇宙中心么？
不会的，没有教育，这些都是远郊区，排不上号的那种。
可能中央公园还会被排在最后面，毕竟是Z开头。
现在，蔡家开始慢慢迎来一些机会。
轨道交通方面，根据重庆市铁路集团的官网消息，轨道15号线将于9月开始动工修建。
轨道15号线走向
15号线西起大学城曾家站，东至两江影视城站，而且为了将串联起第二国际机场和江北国际机场两大枢纽，奠定未来交通发展的格局。
再者，轨道15号线是城际快车，运行速度快，载客量高。全长67公里，却只有24座车站，站点间距大，时速最高可达120公里左右，已经接近于动车的最低标准。运行效率将远高于一般的地铁和轻轨。
轨道15号线，串联西部槽谷和中部槽谷以及东部槽谷，未来将会是重庆最重要的轨道。
没有之一！
虽然15号线未经过蔡家，但是经过礼嘉，而礼嘉蔡家一江之隔，6号线一梭哈就过去了。
铁路方面，渝西铁路经过北碚站，和蔡家只有一山之隔， 过个歇马隧道就到了，而且铁路的噪音非常大，如果建在居住区，那就完犊子了，噪音能让你抑郁的。
这条铁路对北碚区是巨大的利好，建成后，北碚就是辐射达州广安绵阳等四川区县的桥头堡，然后再配合人口政策，北碚还有机会引进一些绵阳的好学校来蔡家。
主城的一三八学校搞不来，从绵阳这座教育之城薅点好学校来，应该是没多大问题的。
北碚与绵阳签订相关协议
2020年4月29日，北碚与四川绵阳市签订《推动成渝地区双城经济圈建设三年行动计划》，未来3年，双方将在战略协同、交通互联互通、产业联动、科创优势互补、基建提速增效、文旅融合发展、商贸合作、生态文明经验共享、干部交流、公共服务共建等10个方面开展合作。
医院方面，重庆市发改委于2020年7月10日发文，把中国科学院大学西部医学中心纳入2020年市级重大项目名单，并将北碚区政府暂定为项目牵头单位。多方消息都指向国科大西部医学中心，如不出意外，该项目将落地蔡家。
中国科学院大学西部医学中心相关情况
“中国科学院大学西部医学中心”不仅仅是简单的公立三甲医院，还是国科大医学院的教研和实践中心，这将是打造的一个产学研一体的机构。
另外，北碚还通过招商引资引进了新希望集团，投入78亿元在蔡家智慧新城建设覆盖疾病管理全流程的健康生态系统、全生命周期管理的未来医院和全产业链集群的医学中心。
用铁路来辐射四川人口，用学校来吸引主城客户，用轨道来牵引高新区和两江新区，用顶级医疗配套服务本土客户。
蔡家将成为重庆主城未来几年发展最快的区域
没有之一。
2、蔡家，高端已来2018年重庆市住宅TOP3分别是蔡家17521套、李家沱17375套、茶园12796套；
2019年，TOP3变成了李家沱18850套、西永17665套、蔡家13129套；
2020年上半年，TOP3分别是西永10045套、李家沱6223套、蔡家5419套。
蔡家，近几年几乎都是TOP3。
虽然对外名声不咋地，一提起蔡家就是偏、远，但杨一在社会上混了几年后，慢慢发现：行走江湖，不要看一个人说什么，要看他做什么。
屁股决定脑袋，这一定律永远不破，除非他屁股被卖了。
蔡家房地产市场，从2004年开始萌芽，一开始就是高端王者，如中安长岛的独栋、联排，然后就是漫长的8年，整个蔡家几乎没有动静；
进入2012年，蔡家房地产迎来爆发，别墅洋房刚需全面发力，这一阶段还是以刚需刚改为主，即便是别墅也都是些经济型别墅，金科城的上中下三叠拼、东原嘉阅湾叠拼，整个市场就透露出一个字：穷。
进入2017年，重庆市场迎来爆发，蔡家也跟着蹭了波热度，至于它蹭到了多少油，杨一拉了下2016年以来各版块的成交均价，算了下复合增长率，各位可以看下。
重庆TOP30板块房价复合增长率
蔡家近几年住宅均价的复合增长率为22.3%，排名在第13位，排在它前面的全是渝中、弹子石、大坪等这些核心区，跟蔡家同样处于远郊板块的，复合增长率基本都排在它后面，比如在第17位的空港、25位的华岩以及28位的西永。
远郊板块里，蔡家房价涨幅排第一。
当然，单单讲房价涨幅，其实并不代表什么。
蔡家楼市的内在逻辑，一句话就可以概括完——价差逻辑。
只要礼嘉悦来中央公园的房价比蔡家高，蔡家房地产市场就永远有搞头。
只要城市是向北发展，礼嘉悦来中央公园就永远是当红炸子鸡。
只要它们是当红炸子鸡，它们的房价就会高于蔡家。
所以，蔡家楼市的定位，其实不用去和礼嘉、悦来等争斗，你们根本不是竞争的关系，而是“大河有水小河满，大河枯水小河枯”的关系。
有礼嘉中央公园一口饭吃，就有蔡家一点汤喝。
人们一提到礼嘉中央公园，就会不自觉的加上蔡家，这种感觉就和提到彭于晏蔡徐坤杨一，是一样的爽感。
当然，这些都是站在一路向北的视角来看的。
如果从一路向西的视角来看，蔡家未来很可能是这些炸子鸡的老板。
蔡家的房地产市场，最值得注意的，其实是它的存量。
截止2020年上半年，蔡家高层的所有的存量加起来一共是390万方，按月均销售10.6万方的速度来看，大概可以卖3年，也就是说，从现在开始起，蔡家的新成交的土地不拿出来卖产品，蔡家还可以撑3年。
这些存量里，高层还有87万方，18个月之内可以卖完；洋房有182万方，55个月才能卖完；别墅有120万方，50个月才能卖完。
重庆蔡家高层洋房别墅存量情况
记住18个月这个数据，它很重要。
如果市场不供应的话，1年半之后蔡家高层就断货了，而洋房别墅还可以在卖2-3年，从这里可以看出，洋房别墅市场基本是一片红海，竞争激烈。
当然，这与政府的供地策略有关系，卖的土地全是1-2容积率而且普遍限高30米或60米的。这些条条框框，把土地的想象力全给扼杀了，基本上没有其他的玩法了。大家都一样，又回到了50年代一片蓝的时代了。
我们普通人买房，最怕的事情不是没买到，而是买贵了。
开发商买地，也一样。
有些开发商买的早，地价便宜；
有些开发商来晚了，好白菜都让那啥给拱了；
还有的开发商，起了个大早，赶了个晚集。
同样卖一个产品，别人进货价比你更低，你怎么办呢？
而市场上这样的人，有很多，整个市场又会怎样呢？你又该怎么办呢？
哭吗？叫吗？
叫破喉咙也不会有人救你的。
蔡家地价2019年是6610元/㎡，2020年上半年是6749元/㎡，基本超过6000点了，要是我大A股，也是这样就好了。
杨一这里有份蔡家分单价段的存量，可以帮助各位看的更清楚些。
重庆蔡家分价格段存量情况
截止2020年6月，蔡家6000元以下的土地存量为218万方，占整体存量的56%，其中3000元以内的土地存量占比46%。
这些存量，理论上21个月可以卖完，但这只是理论，毕竟1000元地价的产品和6000元地块的产品，销售速度完全不一样。
21个月，大概是最晚销售完的时间。
这里，我们假设18个月全部卖完吧。
18个月后，蔡家6000元以内的低价土地存量全部卖完，剩下的就全部是6000元以上的高价地。可能到那个时候，6000元也变成了低价地。
18个月后，也就是2022年初，如果北碚和绵阳暗送秋波、暗度陈仓的弄出个知名学校出来，如果科学城进一步发展壮大，蔡家的房地产市场，将发生翻天覆地的变化。
高端不敢想象，蔡家未来已来！
3、蔡家，下一个当红炸子鸡重庆一路向北发展，蔡家获利不少；
重庆回首西望，成渝双城经济圈、科学城，一个个炙手可热的国家级站位。可以说，蔡家未来的天花板，就是国家级成渝都市圈。
买一个将红的炸子鸡的最好时机就是，
在它还没红的时候，入手！
