公园城市与城市公园的关系（既是城市商业亦是城市公园）

公园城市与城市公园的关系（既是城市商业亦是城市公园）项目业态规划克而瑞集团战研商办团队整理绘制项目定位为集休闲娱乐、消费购物、公共休憩为一体的城市级商业，引入160 潮流、创新品牌，未来二期还将打造更大体量集商办、酒店为一体的综合体项目。因项目与地铁站有一定距离，判断目标客群以苏州河沿线及“目的性”消费的客群为主。图片来源：天安千树官网该项目原为上海面粉厂旧址，项目两期总投约200亿元，其中一期投资约51亿元。

什么是好的城市更新作品？好的城市更新作品需要具备什么条件？2021年末入市的天安千树项目，一定程度上符合了好的城市更新作品所具备的条件，本期克而瑞城市更新中心和你一起研究项目的那些可借鉴之处。

项目简介

项目位于上海市普陀区莫干山路600号，紧邻苏州河，项目总建筑面积约28万㎡，一期商业面积约11万㎡（含400个停车位），二期含商业、办公、酒店共约16万㎡，以及4000㎡历史保护建筑，2021年12月22日开业的为项目一期。周边新房均价和办公平均租金分别为8.8万元/平米与4.2元/平米·天，1.5公里范围内约有36万人，以住宅人口为主。

天安千树区位图，克而瑞集团战研商办团队绘制

项目定位为集休闲娱乐、消费购物、公共休憩为一体的城市级商业，引入160 潮流、创新品牌，未来二期还将打造更大体量集商办、酒店为一体的综合体项目。因项目与地铁站有一定距离，判断目标客群以苏州河沿线及“目的性”消费的客群为主。

图片来源：天安千树官网

该项目原为上海面粉厂旧址，项目两期总投约200亿元，其中一期投资约51亿元。

克而瑞集团战研商办团队整理绘制

项目业态规划

天安千树内引入了约45%的零售、40%餐饮和15%的服务类店铺，实现90%的开业率。

网络公开资料，克而瑞集团战研商办团队整理

天安千树内的业态以零售（44.8%）和餐饮（39.2%）居多，其中正餐类餐饮的数量占比最大，且以90后-00后潮流年轻群体喜爱的异国菜为主。此外，甜品、咖啡、奶茶等休闲餐也有较大占比。

零售类业态以颠覆传统服装配饰的主题式、策展型、跨界IP合作、艺术植入的服饰为主（32.9%）。服务类业态数量占比最小（16%），以美容养生为主，服务于苏州河沿线住宅客群以及未来项目二期的办公客群。

项目官网资料，克而瑞集团战研商办团队整理

为符合项目山形建筑独特性、艺术性的特征，引进全国首店、网红店、创新品牌；为发扬光大苏州河沿线的历史文化底蕴，构筑精神文化堡垒，还植入了小剧场、创新书店、展览等内容。

天安千树引入约20%的各类首店，元旦期间日均客流量达15万人次。

据不完全统计，天安千树引入了超过30家各类品牌全国、亚洲、上海首店与旗舰店。

业态上，引入的首店以零售和餐饮为主（占首店总量的85%），更有集潮流、艺术、零售融为一体的创新业态，为项目导入了大量年轻消费群体，为苏州河沿岸带来新的活力。

此外，引入的首店客单价多数在人均150元以内，少量头部品牌和小众设计师品牌超千元，平均客单价能够被大部分消费客群所负担得起，与目标客群相符。

网络公开信息，克而瑞集团战研商办团队整理

项目的创新探索

项目高度还原了山形的建筑形态，并模拟了山体植被特征，实践了低碳建筑的理念。

图片来源：克而瑞集团战研商办团队实地拍摄及项目官网

项目由英国的“鬼才”设计师Thomas Heatherwick（托马斯·赫斯维克）携其赫斯维克建筑事务所设计，建筑造型的灵感来源于中国黄山，整个天安千树两期项目就像连绵不绝的山峰，赋予整个建筑群以灵动感。

项目内部结构遵循山形的布局，每根立柱如同树干穿破重重障碍向上生长，与外部的绿植贯穿，与穹顶共同将内部空间打造成“森林”；清水混凝土的使用，不仅传递出朴实自然之美，还较好地实践了绿色环保的理念。

图片来源：天安千树官网

种植在项目上的植物，高度还原了山区植被的特征，如山顶的植被体积偏小，生命力顽强，较大的灌木只能在山顶俯视时才能被看到；中层混合了树木、灌木和地被植物。

项目还模拟了树木从岩石夹缝中生长出来的生态模式，筛选了60%长青植物和部分落叶植物；为模拟各类生命体在高山环境下共生的场景，更是在每个花盆种植不同种类的植物。

两期项目共引入70余种植被，加上苏州河沿岸种植的树木量高达2万余株，预计绿植养护费将达到6000万元/年。

项目保留了历史建筑与城市记忆，植入涂鸦艺术，与M50形成联动。

项目一期保留了原荣氏阜丰面粉厂的老钟楼，将其改造为观光电梯艺术塔。在保留历史建筑风貌的同时，赋予该建筑以新的意义与功能，兼具艺术性与实用性。

图片来源：天安千树官网及公开网络资料

位于莫干山路的项目南立面，采用了16位艺术家的涂鸦作品，作为M50涂鸦艺术的延伸，并与之形成较好的联动。

邻停车场入口处的墙面刷上了老上海的城市生活，并通过实体的老物件唤醒步行者的历史记忆。

与其说天安千树是一个商业项目，不如说该项目更像一个城市公园，承担着公共空间的职能。

首先，项目位于苏州河沿岸，地理位置上与苏州河形成紧密的联系，同时在设计过程中设计团队将沿河的绿化、步行道、公共休息装置等纳入考量，最终呈现出与苏州河极具联动性与互动性的滨河步道。此外，项目沿苏州河立面开放多个出入口，从客流导入的角度来看，能够较大程度的将苏州河两岸的散步人群导入项目内，复兴苏州河沿线的城市与消费活力。

图片来源：克而瑞集团战研商办团队实地拍摄及网络公开资料

项目周围覆盖的绿化与植被加之项目山形的造型，以及多个公共露台，都为项目增添多一分的公共职能色彩，让项目像一个城市公园一样存在。

其次，项目内外以及不同的楼层中庭内均摆放了大型艺术装置，部分区域甚至开辟了免费、单独的展览空间，且大部分装置艺术能被普罗大众所欣赏。

天安千树与大阪难波公园存在异曲同工之处：

图片来源：网络公开资料

01 区位

均位于传统的区域级商圈，难波公园位于大阪传统的商业区，天安千树则位于长寿路区域级商圈内

02 体量

难波公园商业体量约5.2万㎡不及天安千树（10万㎡），办公及公寓体量约19万㎡与天安千树二期体量相当

03 历史沿革

均为城市更新改造项目，难波公园原为棒球馆，天安千树原为荣氏家族的面粉厂

04 设计风格

均采用自然景观作为参照，植入大量绿化，难波城设计灵感来自于美国羚羊峡谷，而天安千树设计灵感来自于中国黄山

05 公共性

难波公园除了作为城市综合体的角色之外，大量的绿植与具有趣味性的户外空间，赋予难波公园以城市公园的职能，天安千树则与苏州河形成景观联动，无论是项目外的滨河道还是项目内的景观露台，均提供公共服务功能

项目未来展望

项目具有可持续发展能力，但回本周期较长。

项目官网资料，克而瑞集团战研商办团队整理

项目较好地保留了历史建筑，拉回了消费客群的城市记忆，活化了苏州河沿岸的商业与社区活力；大型艺术装置的植入，则让艺术融入生活，让大众在潜移默化中得到艺术普及；项目引入的品牌客单价能够被消费客群所接受；此外，低碳建筑、项目内部的设计细节，让项目具有可持续发展的能力，但项目造价与日常运营成本较高，需要较长的时间周期实现回本。