小的城市楼市正在进行死亡冲锋（小的城市楼市正在进行死亡冲锋）
小的城市楼市正在进行死亡冲锋（小的城市楼市正在进行死亡冲锋）回答： 目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。 比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。 如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。 1、政策动静大，该不该买？这主要看
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提问：三无人员可以买成都哪里，需要离地铁近。
回答： 三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？ 目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。 这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。 一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。 像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。
提问：雕叔您好。我是外地人因2008年在富丽东方购房（88平方）入户成华区，前些年分别购入了香槟广场 华西 和大地光华的公寓（面积都不大 ，总共租金租金一年有7万余元），现在想在成都购买二套房，预算400（基本能全款），目前看了十陵蓝光未来 华润时代之城 和万年场的中粮云玺台 和龙潭寺的同森翠叠森林。因我们都没在成都工作生活 从投资的角度请您推荐下，别的区域有好的也行。目前家庭年收入40万，买房的话是全款好还是按揭好 ？几套小公寓 出手 好还是每年收租金呢？谢谢！
回答：你好，你目前是按照政策落户了成华区，此后买的几套公寓按照政策不占用购房名额，因此你当下是成华普通购房者，预算400万的话，加上你这是全款能力，即便遇到一些好的楼盘稍微贷款一点，压力四舍五入等同于零，因此其实你的选择面是比较宽的了。 你看的这些楼盘，整体来说都不值得。 蓝光未来位置挺差的，一直卖不好，夹杂在高速和三环之间，周边缺乏地铁交通和整体的城市界面规划，不值得入手； 华润时代之城可以说是大盘概念，但是呢也只能图个中长期的投资，它周边的环境也比蓝光未来好不了多少，而且也缺乏地铁的配套，整体来说优点是单价还算低，入手总价可控，另一方面据说引进了川师系的教育，在成都算中等的教育水准。 中粮云玺台产品是不错的，但是周边城市界面还是很糟糕，临近主干道和铁路网，历史经验告诉我们，这种“配套布局”的豪宅都是伪豪宅，后期会被边缘化，从投资的角度来看，也不是很好的选择。 同森翠叠森林就更差了，属于要啥没啥的配套，单价也达到了2万多，虽然挨着石室北湖，但是这学校属于大摇号，不是同森翠叠森林的对口学区房。 整体来看，我们建议你看看别的楼盘。比如十陵板块可以看看华润置地时代风景和佳兆业珑樾壹号，这两个是洋房产品，地铁房，有保障。 武侯新城可推荐看当代璞誉、武侯金茂府；天府新区兴隆湖推荐鹿溪樾府；成华区的中车共享城。 退一万步说，如果真要看东边的，低单价的，建议看看东安湖这个IP，比如华润未来之城。
提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？
回答： 目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。 比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。 如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。 1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。 2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。
提问：雕叔你好，我是成华区刚一，预算250w，想参加雪松in天府的摇号，作为投资的目的这个楼盘是好的选择吗?还有更好的选择吗?
回答：成华刚一投资的话肯定就选成华新房了，雪松这个盘是当下热度很高的入门级别，但是你顺位度比较高，所以还算是可以报名试试的 能买到，自然是最好的选择。 此外也可以看看新希望万科知园、首钢璟辰里、中环TOD十里风和、源滩麒麟芸。 先后顺序应该是雪松in天府、新希望万科知园、中环TOD十里风和、首钢璟辰里、源滩麒麟芸。
提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。 有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔： 1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。 开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？ 因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？ 很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。 俗话说，羊毛出在羊身上，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
提问：雕叔你好！有个问题请教，感觉房地产频繁被调控被扭曲的情况下 投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏 我们看到的是风险越来越多 这种事情下应该如何选择买房时机呢?
回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨得快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。 2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。 3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。 真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。 他们的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。 而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。 4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚得少的风险，对刚需是成本更高的风险。
提问：雕叔你好！买二手房给了定金后是先到房管局备案，然后再网签。这个流程对吗？我都需要注意点什么？
回答：一般来说，在付完首付和签订完购房合同后网签。也就是说，网签在前，备案在后。 备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。 交定金时一定要签订协议或购房协议书，不能只在口头上承诺。明确违约责任，因为如果没有协议，定金就没有法律效力。 二手房交易过程中，有很多的约定，对于买房人而言，你要给自己留够时间。 比如在这之前查一下自己的资质，到底能不能放下来款，不要信心满满的说到了几月几号款一定能放下来，如果这个款放不下来，条款又要求你赔款，这是比较麻烦的。 所以在这个过程中，你有没有约定一些特殊情况会怎么处理，比如说政策发生变化了，比如说贷款利息上调了，甚至包括一些二手房是需要你去解押的，这里面都有很多复杂的问题，怎么去解决都需要提前确定。 还有房子已经确定好了都没有问题了，交易的时候千万记得留一点尾款。 避免后面有一些解决不了的问题，房东不配合你。 二手房交易流程较为繁琐，建议找专业人士代为办理，规避风险。
提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂 心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。
回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。 为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。 的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。 但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。 更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。 你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。
提问：雕叔您好!请问海伦玫堡悦府可以入手吗?以投资为主 房价清水约1.5至1.6万/平。谢谢!
回答：海伦堡这个楼盘。一白遮百丑，价格确实很不错，可以做一个中长期投资。 整体来看，它优缺点都明显，海伦堡玫悦府优点是百亩大盘，近期开的是二期高层，主打新房市面少见的建筑面积为95-105平的小套三，加上清水单价1.6万，所以总价控制在了150-220万左右。加上两梯四户采用连廊设计，可以户型方正，南北通透。 缺点，你也要清楚，海伦堡玫悦府北侧和西侧是大片的安置房，不远处还有4S店和蓉遵高速，因此板块的城市界面不佳 也缺乏活力。另外正因为采用连廊设计，因此得房率不高，公摊约23% 且中间户隐私较差，建议首选边户。
提问：雕叔你好，价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？
回答：现在市面上很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。 同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。 洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。 而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。 买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。 买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。
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