郑州高端小区车库被淹（郑州网红楼盘数百辆豪车被淹难追责）
郑州高端小区车库被淹（郑州网红楼盘数百辆豪车被淹难追责）“地库被淹，物业不管。”“爱我和谐瀚海，万众一心维权，山水物业不作为。”由于受损严重，且是“网红楼盘”，一直颇受网友关注。7月30日，中国房地产报记者曾来到该小区采访，针对业主们普遍质疑的车辆泡水与物业防汛不力有关的问题，该小区物业负责人——河南山水物业管理有限公司（以下简称“山水物业”）项目总监李亮的回应是“雨量过大，小区又临近东风渠，河水发生倒灌，小区受直接影响。”对于记者提及的业主受损车辆赔偿事宜，李亮称“还未开展”。如今，暴雨已过去一个多月，瀚海晴宇再次走入公众视线，“火”势比上次更加猛烈。
瀚海晴宇门口到处可见“收水淹车”字样的小广告 朱娟/摄
朱娟/发自郑州
“我们小区又火了。”张先生说这句话时，眼中尽是苦涩。
一个半月前，张先生所居住的瀚海晴宇成为郑州“7·20”特大暴雨受灾最严重的小区之一，地下三层车库全部被淹，400多辆汽车泡水，其中不泛宾利、阿斯顿马丁、路虎、保时捷等豪车。
由于受损严重，且是“网红楼盘”，一直颇受网友关注。7月30日，中国房地产报记者曾来到该小区采访，针对业主们普遍质疑的车辆泡水与物业防汛不力有关的问题，该小区物业负责人——河南山水物业管理有限公司（以下简称“山水物业”）项目总监李亮的回应是“雨量过大，小区又临近东风渠，河水发生倒灌，小区受直接影响。”
对于记者提及的业主受损车辆赔偿事宜，李亮称“还未开展”。
如今，暴雨已过去一个多月，瀚海晴宇再次走入公众视线，“火”势比上次更加猛烈。
“爱我和谐瀚海，万众一心维权，山水物业不作为。”
“地库被淹，物业不管。”
“迷你沙袋抗洪，维修基金背锅，业主权益谁维护。”
……
一个个彩色维权条幅挂在瀚海晴宇楼上格外吸睛。
“这是我们最不愿意采取的方式。”张先生说，一个多月来，业主们跟物业因为车辆被淹、小区电梯迟迟不能恢复正常使用等问题多次交涉，但结果却是物业不仅不好好处理问题，还私自动用维修基金，“我们实在是没有办法了，只能以这样的方式寻求帮助。”
针对业主关心的问题，山水物业相关负责人接受记者采访时表示，暴雨发生时物业全体人员出动，并按照正常防汛要求和标准进行防汛；暴雨发生后，小区的灾后重建工作一直在开展，目前没有动用维修基金，“小区之前重建时支出的费用都是公司垫付的，大概已经支出300多万元了。”
在瀚海晴宇走访时，记者看到物业管理处门口墙上张贴着一张落款日期为9月1日，加盖郑东新区博学路办事处公章的《公告》。《公告》显示经博学路党工委、办事处研究，决定成立瀚海晴宇灾后重建工作组，进驻小区推动灾后重建各项工作。
物业管理处门口墙上张贴的《公告》 朱娟/摄
记者致电该《公告》上留下的联系方式，其工作人员称，只接受瀚海晴宇业主反映诉求，不接受媒体采访。
9月7日，记者再次与张先生联系，问起最新进展，张先生告诉记者，小区悬挂的维权条幅已被执法部门强制拆除，“灾后重建工作组每天都发简报，说是在按计划督促物业。但我觉得作用不大，最后肯定要采取群体诉讼的方式状告物业以换回损失。”
业主：必须给赔偿
“这次车库里的车辆全部被淹，物业有极大的责任。”提及车辆被淹，业主们将责任归咎于小区物业。
“7月20日，暴雨来的时候，物业并没有及时提醒，直到车库开始大水漫灌，物业才通知业主把车从负三层挪到负二层，但不少人闻讯赶来挪车时，发现为时已晚。”业主刘先生有四辆车，暴雨时全部在车库停放，回忆起当天的情形，他有些激动，语气有些急促。
被淹的车辆 业主供图
“除了通知不及时，物业的防汛措施也不到位，只堆了两层沙袋，大水冲散后，便任由水倒灌进入车库。”刘先生告诉记者，暴雨当天由于物业提醒不及时，防汛措施不到位，导致小区三层地下车库全部被淹。
根据业主们在小区业主群里的自发统计，地下车库大概有400多辆车泡水，其中四成车辆没有保险。
部分业主群的自发统计 业主供图
“暴雨时不给力，暴雨过后也不作为。”刘先生介绍，暴雨过去已经1个多月了，小区地下车库天花板和墙面上依然全是霉菌，100多平方米全是垃圾，电梯一天坏三四次。由于小区物业清理时间过长，车辆无法拖出，部分车辆内饰座椅上甚至都长出了蘑菇。
由于车辆长时间未拖出，内饰座椅上长出了蘑菇。 业主供图
“后来我们再三呼吁，并经过媒体报道后，物业才推进了一些进度。”刘先生说。
刘先生还告诉记者，“7·20”暴雨后，小区进入灾后重建阶段，但物业却在很多业主不知情的情况下动用起了维修基金。“早在8月3日他们就立项使用维修基金了，首批维修金额达700万元，但业主们20多天后才得知这一消息。”
“物业的打算是，一部分用维修基金，另一部分先是说让业主自筹，后来又说找开发商协商。”但刘先生和业主们认为，维修基金是业主的，小区的损失是物业失责造成的，“重建费用应该由物业来承担。”
物业：按防汛标准
9月3日下午，记者在瀚海晴宇走访时发现，曾经被淹的地下车库已基本恢复正常使用，车库出入口墙面仍有积水抽走后留下的印记，车库内部分墙面发霉处还未完全清理干净，能够闻到明显发霉味道。
墙面仍有积水抽走后留下的印记 朱娟/摄
有些屋顶发霉处还未清理 朱娟/摄
针对业主对物业“7·20”暴雨防汛不力方面的质疑，山水物业相关负责人表示，7月20日当天，物业全体人员都出动了，防汛方面是按照正常防汛要求和标准开展的。
记者提出可否将物业在微信群中关于暴雨的通告情况、防汛方案、防汛现场的情况、要求业主配合转移车辆的通知等相关材料发给记者，该物业人员表示“可以”，但截至记者发稿前尚未收到相关材料。
对于业主关心的私自动用维修基金问题，该物业人员表示，当初申请动用维修基金的每一步都是按照规定进行的，但他紧接着称“目前并没有使用”。
“小区灾后重建已经花费300多万元，这些钱都是公司垫资的。”上述物业人员说，“无论维修基金能否申请下来，都会筹措资金继续对小区车库进行重建。”
同时，该物业人员还告诉记者，目前博学路办事处已成立工作组进驻小区，解决小区面临的难题。
记者在物业管理处门口看到，墙上张贴着一张落款日期为9月1日加盖郑东新区博学路办事处公章的《公告》。《公告》显示，为尽快恢复小区正常生活秩序，经博学路党工委、办事处研究，决定成立瀚海晴宇灾后重建工作组，进驻小区推动灾后重建各项工作。
工作组下设设施恢复组、损失登记组、民意征集组、法律援助组、依法处置组、综合组六个工作小组，物业公司、置业公司参与具体工作。
记者致电该《公告》上留下的联系方式，其工作人员称，只接受瀚海晴宇小区业主反映诉求，不接受采访。
律师：是否该担责
“7·20”特大暴雨后，关于“物业是否该为业主损失买单”的争议持续升级。不止是瀚海晴宇的业主，多数受损严重的小区业主普遍认为，小区之所以受损，车辆之所以受损，与物业防汛措施不到位有很大关联，物业公司应当承担相应责任。
另外，还有一些业主认为，“我的车价值高昂，损失更大，得到的赔偿也应该更多。”
针对这些问题，记者采访了金博大律师事务所资深律师王卫国。
王卫国告诉记者，应当从以下几个方面来分析：首先，业主和物业公司之间签订了《物业服务合同》，实质上是业主将其享有的对共有部分的管理权利授权给物业服务公司行使，由物业服务公司代为行使管理权限。作为回报，物业公司根据《物业服务合同》，收取业主一定的物业服务费和车位管理费。
“而物业服务费是按照住房面积来计算的，与房屋价值无关。车位管理费是按照车位来收取的，与车位上停放车辆的价值无关。而且从“车位管理费”这五个字可以看出，物业服务的是“车位”，也就是说即使物业在管理上失责，具体赔付方面也是跟业主缴纳的物业费和车位管理费的多少有关，与车辆本身的价值和损失关联不大。在此次水灾中，若因管理存在过错就赔偿被淹车辆的全部损失，则明显存在权利和义务不对等的情况，不符合合同的平等原则。”
其次，王卫国表示，要定谁的责任以及责任的大小，还要看“7·20”特大暴雨是否属于不可抗力，以及物业公司是否存在过错。
根据《民法典》 第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
王卫国告诉记者，目前相关部门在认定上更倾向于将此次洪灾认定为不可抗力。
关于怎样判定物业公司是否存在过错？王卫国表示，在具体适用不可抗力时，还要审查不可抗力与合同履行不能之间是否存在因果关系。
根据《民法典》第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
因此，只有当不可抗力与合同履行不能之间存在因果关系时，才能适用不可抗力。
同时，还要看物业公司是否存在过错。一般表现为以下几点：第一，有没有应急预案；第二，有没有采取必要的应急措施避免或减轻损害的发生，例如有没有进行抗洪，有没有采取堆放防洪沙袋等措施围堵进水口、有没有因疏导不当发生拥堵导致车辆被淹等；第三，灾情发生或即将发生时有没有及时提醒和通知业主。
综上，在此次水灾认定为不可抗力的前提下。如果没有采取上述相应措施避免或减轻损害的发生，则按照之前所说的，需要赔付与物业费和车位管理费相关的一些费用。如果已采取相应措施进行抗洪，但是没有做到位，或存在措施不当的情形，那就需要根据向法院提供的相关证据进行最终裁定。
再者，王卫国提到，这个问题的解决还需要考虑“风险分担机制”。“车主应当为可能发生的风险购买相应的车辆保险，比如涉水险等，车辆保险本身就是法律框架内风险分担机制的一部分。为避免损失，车主应当购买相应的车辆保险。而物业服务赔偿范围与车辆价值和损失关联不大，车主对于这个风险应当是明知的。这次水灾导致车辆在地库中受损，车主若没有购买相应的车辆保险，应对车辆损失承担主要责任。”
最后，对于业主反映追责难的问题，王卫国表示，这是郑州“7·20"特大暴雨后普遍存在的问题，目前相关问题法院都没有受理，还需进一步等待。
