未来房子或将全砸自己手里（房子像极了车子）
未来房子或将全砸自己手里（房子像极了车子）如鉴盘侠所写，一张二手房价图背后其实藏着很多深意，由此产生联想：如今房地产生态，像极了汽车行业。昨晚，照例又打开鉴盘侠，看到了这篇“315｜一张图，曝光了五象房企们光鲜背后的另一面”，仔细研读后，越读越有味道。看完风兄的文章，许多观点、角度都很有意思，迫不及待和大家分享。◎以下为正文前两天又被小剑老师约稿，心里忐忑。
◎说在前面
还记得前段时间《鉴盘侠》，留言区高手“爱琴海的风”发文吗？（留言区高手|广西，你像极了仙葫，好在还有救！）
今天，他带着他的新作品，又来了。
这次，他不聊城市发展了，聊一聊房子和车子。
看完风兄的文章，许多观点、角度都很有意思，迫不及待和大家分享。
◎以下为正文
前两天又被小剑老师约稿，心里忐忑。
昨晚，照例又打开鉴盘侠，看到了这篇“315｜一张图，曝光了五象房企们光鲜背后的另一面”，仔细研读后，越读越有味道。
如鉴盘侠所写，一张二手房价图背后其实藏着很多深意，由此产生联想：如今房地产生态，像极了汽车行业。
简而言之，“房产汽车化”。
房产像极了汽车，迎来寡头时代
不知大家有没有发现，房产行业，越来越形成巨头占据支配地位、中小房企急速消亡的局面？
这像汽车业一样，一开始遍地开花，数百个车企混战其中。
但随着市场的深入，对品牌和品质的需求逐渐提升，市场份额和资源越来越多地汇聚到大企业手上。中小车企要么被收购，要么自生自灭，逐渐就形成了几大车企统治市场的局面。
俗称，寡头时代。
看看成熟汽车大国日本、德国、美国，加起来的汽车巨头不过三五家。小厂早已没有立足之地。
▲全国汽车巨头品牌
我相信，随着中国汽车行业的逐步成熟，一定也会呈现几大车企统治市场的局面，就像家电业一样。
那么，房地产业，其实也是这个趋势。
我相信，十年八年、或更长时间之后，搞不好现在市面上一些房企或许已经消亡了。
我们也看到，很多上不了台面的中小房企，要么正在艰难挣扎，要么已经销声匿迹。
这就是“房产汽车化”的例子之一。
另外，跟鉴盘侠的二手房价图所呈现的大品牌小户型保值率高一样，我发现，大品牌中低价位的车，其保值率也是比较高的：
如丰田卡罗拉、本田雅阁、大众迈腾和速腾，二手车市场的保值率是很高的，而品牌越小的车子，保值率越低。
好品牌溢价强，是房子和车子的共性。
没个性化没人爱，房子和车子都一样
房产行业，越来越形成了自己的个性，自己的品牌文化，以及更清晰的定位。
譬如建发，以中高档、中国风为自己的标签，且着力打造这个标签，并做到极致。
▲某媒体建发品牌文章截图（来源“房天下”）
而华润、万科、彰泰、龙湖等，要么在户型上下功夫，要么在园林上下功夫，要么在物业上下功夫，要么在全面性上下功夫。
▲某自媒体解读万科地产特征
▲某自媒体解读龙湖地产特征
这一点和汽车行业很像。
奔驰主打豪华，宝马主打操控，奥迪主打科技，日本车主打精致、省油，美国车主打霸气、马力，德国车主打品质、豪华，意大利车主打运动、艺术，英国车主打经典、贵气。
▲网友总结的各国汽车特征
激烈竞争下，他们必须要根据自己的特性，找准自己的定位，满足某一部分用户群体的需求，打造自己的标签，并把这个标签做到极致，才有可能在这个市场上争得一席之地。
激烈竞争下，我想房地产业必然迟早也会走到这条路，而现在已经初现端倪。
那些没有品牌文化、没有个性、没有标签的房企，将逐渐丧失市场地位，这是可以预见的。
车子和房子都有“S”级
有没有发现，房地产产品正在细化，正在系列化，就如同汽车行业，分出了几大级别。
如奔驰的S级、E级、C级，宝马的7系、5系、3系，奥迪的A8、A6、A4等。
而房地产业，也分出了自己的TOP1系、TOP2系、TOP3系，或者说分出了豪宅系、改善系、刚改系、刚需系，并给各系列起了非常考究的名字，如金科的琼华系、博翠系、集美系。
▲金科三大产品系
甚至连商业地产也是如此，如华润的万象城、万象汇、1234space等。
▲华润商业产品线
我认为，也许不久的将来，各大房企还会设计出几款经典户型，并给各户型设计一个经典的名字，形成市场号召力，而不只是A户型、B户型等初级的形态。
▲某楼盘A户型
▲某楼盘B户型
经典户型拥有经典名称，既可以形成强大的辨识度，也能更有力地抢占市场，同时各种垃圾户型也因为优胜劣汰而逐渐消失。
▲某奇葩户型
杜绝复杂设计、重复设计，简化产品的生产和推广流程，节约成本。
就如同汽车业里，每一款经典车款都有自己的专属名字，如Q5，X6，缤智，阿尔法，陆巡等。
人们一听，闭着眼睛都知道是什么品牌、什么车款、主打什么性能，甚至什么价位，都能一清二楚。
未来会有房地产4S店
房地产业有没有可能进一步进化，形成如同汽车4S店一样的生态？
我看完全有可能。
汽车4S店，是一种以整车销售、售后维护、信息反馈、零部件供应为一体的专业汽车产业平台。
4S店提供了专业的整体服务，避免了市场碎片化，维护了品牌信誉，体现了品牌文化与价值。
▲某汽车4S店
再看目前的房地产市场，除了房企端开始形成系统化之外，其它前后端市场的碎片化还是相当严重的。
比如销售端的混乱，各种包销、分销、渠道商，各种花样百出的手段，各种花里胡哨的承诺。纠纷时有发生，WQ常有耳闻，有些对品牌的伤害其实挺大的。
▲房地产WQ时有发生
物业管理水平参差不齐，服务单一，各种棘手的事件仍然困扰业主。譬如成立业委会，几乎仍然是所有小区都头疼的问题。
▲新华社解读业主有三大难
还有后期的二手房交易，中介品牌鱼龙混杂，不少中介提供的服务较为初级，靠信息差和跑腿赚取利益，服务几乎谈不上，乱象却一堆。
▲新华社解读中介乱象
但随着房地产业的深度发展，未来有相当大的可能，会像汽车4S店一样，形成一个与房企深度捆绑的房地产4S店。
这个房地产4S店，是一个从产品推广、销售、物业服务、业委会成立、房屋及园林维护、二手房租售、信息反馈与交互、到企业与用户互动的统一平台。
通过4S店，房企可以集中整合资源、快速共享信息、维持品牌统一性、提供整体服务、提升用户体验感（这里的用户不仅包括业主，也包括房企），使市场更加规范化。
而且，这样的平台，很可能只为一家房企及其业主提供系列服务，如同一家汽车4S店，只为一个车企品牌服务一样。毕竟，到那时候，房地产行业或许只剩下几大品牌了。
▲房地产4S店想象图（来源：网络）
而这样的房地产4S店，就设立在每一个楼盘里，一开始用作售楼部，或是售楼部的一部分。交房之后成为物业中心及二手房租售中心、信息交互中心，甚至设立业主平台，方便业主与业主、业主与物业、业主与房企之间进行交互沟通，解决问题，避免由于沟通不畅导致的无谓纷争。
▲业主平台想象图想象图（来源：网络）
这样的平台，可以从目前已经拥有良好口碑的大型物业企业中产生。他们不断衍生、或者兼并临近生态，然后形成完整生态树，也可能横空诞生出全新的平台。
这可能会使一部分现有生态弱化甚至消亡，比如各种分销渠道、各种不成规模的代理商，以及各种小中介、各种品牌力弱的物业公司等。
这里面，就蕴含着巨大的危与机。
20年后房地产长这样
从《鉴盘侠》一张薄薄的二手房价图，我依稀看到了10年、20年后房地产业呈现的模样：
①暴利时代、忽悠时代将远去，靠品质取胜将成为唯一的取胜之道；
②房地产业将形成几大巨头统治市场的局面；
③房企将形成更明显的差异化、更鲜明的个性、更独立的品牌形象、更有辨识度的市场标签；
④产品将更加经典化、精细化、个性化；
⑤将诞生房地产业高度统一的生态平台——房地产4S店，并淘汰掉一些初级的生态；
而这其中，既有危，也有机，当然也有很多瓜可以吃。
作为吃瓜群众，以后买房，或许也能从中得到启示。
该买什么样的房子，该花多少银子，该信谁的牌子，该上谁的车子，基本上也能有个大概框架。
中国房地产空间仍很大
一定会有人说，汽车和房子差别大着呢。
比如汽车只会贬值，房子有可能保值增值；汽车会动，房子不会动；汽车几乎几年一换，房子可能一辈子不换等等。
诚然，汽车和房子有不同之处，但与此同时，汽车和房子的相似性更多。
比如，汽车和房子都是装人；都是生活必需品；都是消费大头；都分双座五座七座和两房三房四房；都要入户登记；都衍生了一手二手市场；甚至，房子和车子还有一个完全交叉点——车位。
▲车位是车子的房子
不管差异有多大，我认为其发展方向应该是趋同的：
越来越告别暴利，越来越讲究品质，越来越讲究品牌，越来越统一化、规范化、专业化、集约化。
那些靠小打小闹混饭吃的业态，将不可避免地被边缘化、泡沫化。
何况，谁说一辈子不换房子？随着生活水平的不断提高，对品质的不断追求，购房的频率有可能越来越快，一家人拥有几套房子将越来越常见。
一套日常居住房子，一套度假房，一两套投资房，将越来越成为常态。
▲度假地产收割了不少客户（来源：网络）
我认为，中国房地产业的发展空间还很大，发展道路还很漫长。相比于那些房地产业发展得比我们早得多的发达国家，中国房地产业占GDP的比例仍然偏低。
▲2018年主要国家各大产业占GDP比例
不过也需指出，中国地产占比之所以低，有一部分原因是，中国的制造业产值非常巨大，从而摊薄了房地产业的比例，而发达国家的制造业产值远不如中国，所以房地产相对占比高。
加上，城市还在持续地扩张和更新，因此，房地产的发展道路还很漫长，空间还很宽阔，还有很多可能性。
而今天，我从众多可能性中揣摩某些确定性，不但有趣，也可能有用，所以与大家分享。
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文｜爱琴海的风 编｜你莫愁
本文版权归“鉴盘侠”所有
法律顾问：广西君桂律师事务所
