高邮市鸿基万和城物业费（铜陵万泰水晶城关于人防车库建设的情况说明）

高邮市鸿基万和城物业费（铜陵万泰水晶城关于人防车库建设的情况说明）二、人防车库建设存在的问题凡事皆有两面性，有利有弊。在开发商不愿意投资的情况下，若人防车库由代表业主利益的业委会来建设，其租金剥去物业的车位管理费后的收益将归业委会所有，同时车位的租金价格将由每一届业委会在其任期内进行合理的定价，甚至有可能下一届或者下下届业委会在收支平衡的状态下，可以定的比较低，收益最终也都会用在小区软硬件建设上。万泰水晶城人防工程位于小区北面（小区东面的四个车库属于开发商的产权车库），小区交付时，人防工程由开发商建设，通过政府验收，人防工程产权属于国家。我们小区的现状是，开发商在小区交付前没有继续投资将人防工程建设为人防车库，不具备车库的使用条件，当时有可能是资金问题，有可能是考虑产权车库的销售等原因，现已无从考究。在人防工程基础上建起来的人防车库，本着“谁投资、谁受益”的原则，多数小区基本上都是由开发商建设，有偿提供给小区业主使用。如恒大等小区收取150元左右的费用比

原创： 万泰水晶城业委会

万泰水晶城业主：

万泰水晶城小区的停车难问题存在多年，刮擦事件经常发生，晚归的车主无位可停只能停外围，随着周边楼盘的陆续建成交付，小区外围停车位的减少，我们小区车主将会面临严峻的窘境。下一步通过大门道闸的建设，通过车辆识别对外来车辆进行规范，治标同时也需治本，更重要的是要启用人防车库，增加小区停车位数量。现将人防车库的有关情况向广大业主进行说明。

一、人防工程的现状说明

万泰水晶城人防工程位于小区北面（小区东面的四个车库属于开发商的产权车库），小区交付时，人防工程由开发商建设，通过政府验收，人防工程产权属于国家。我们小区的现状是，开发商在小区交付前没有继续投资将人防工程建设为人防车库，不具备车库的使用条件，当时有可能是资金问题，有可能是考虑产权车库的销售等原因，现已无从考究。

在人防工程基础上建起来的人防车库，本着“谁投资、谁受益”的原则，多数小区基本上都是由开发商建设，有偿提供给小区业主使用。如恒大等小区收取150元左右的费用比较合理，但是有些小区据说收取300 的费用，说明开发商投资建设人防车库后觉得收益较少故提高车位租金，导致业主与开发商（物业）矛盾较深。

近半年，业委会多次和开发商进行交涉和沟通，但是由于投资较大且收益不明，开发商动力明显不足，一直拖延问题的解决，对开发商的这种“没钱投资、不要收益”的行为，业委会无奈的表示理解，只能另寻他法，由业委会建设。

凡事皆有两面性，有利有弊。在开发商不愿意投资的情况下，若人防车库由代表业主利益的业委会来建设，其租金剥去物业的车位管理费后的收益将归业委会所有，同时车位的租金价格将由每一届业委会在其任期内进行合理的定价，甚至有可能下一届或者下下届业委会在收支平衡的状态下，可以定的比较低，收益最终也都会用在小区软硬件建设上。

二、人防车库建设存在的问题

全国小区千万个，小区业委会成立后争取到人防车库使用权的情况比比皆是，但是由业委会建设人防车库估计在全国都很少见，理想很美好，现实很骨感，业委会面对人防车库的建设，目前能直接看到的困难就有以下几点：

1、车库建设内容多。整个人防工程可停250辆车，若要建设成人防车库，需要新建道闸、排水沟盖板，布线、照明、部分地面增设排水沟、部分位置增广角镜、做地平、安装车位挡车器、地面、墙上要标车位号，挂车牌号，监控不到位的地方要增设监控设备 等等。工程专业性较强。

2、建设资金无着落。业委会没钱，巧妇难为无米之炊。

3、运作风险难防范。若由业委会来建设，谁来监督业委会保证资金的规范使用，谁来监督工程方不做成烂尾工程，谁来投资从而不拖欠工程款且让工程方有合理利润，等等一系列问题摆在面前。

简单说，就是事多、没钱、不懂，以及暂时还想不到的困难。

三、人防车库的建设构想

面对种种困难，抱着不干事不出事的原则，也不失为一种方法。但是，既然小区成立了业委会，业委会也希望在广大业主的支持下，去尝试啃一下这个硬骨头，成事在人谋事在天。何况我们小区近1200户家庭，各行各业的人才都有，大家齐心协力，说不定能建起来，暂设定的初步构想如下：

1、建设模式。采用分区域分阶段建设的原则，将进出口的道闸、下坡路建好，再根据人防工程的区域划分建设几十辆车的停车位，以及该区域的相关配套设施，减少前期建设资金的投入，后期根据车主需求再新建停车区域。

2、建设资金。若采用融资贷款模式，业委会不专业也不现实；若让业主集资，何时能归还，利息怎么算。咨询政府相关部门，人防车位的租金一次性最多只能收取三年，业委会希望采取“租金低、租期长”的方式进行筹资，对于愿意提前交钱的业主，其三年租金价格将有所折扣，只要有几十位车位有意向且提前缴费，资金只要足以保证工程的建设就可以开工，若无法开工建设，费用也会退回给业主。

3、风险防范。仅仅靠业委会几个人，人防车库的建设具有较大风险。业委会不是公司，也不可能成立个公司去运作，但是小区这么多业主，有搞工程的，有懂法律的，有懂审计的，希望大家一起参与进来帮助业委会，让我们共同面对和创造奇迹，前期业委会发文建立的业主专家陪审群，帮助和监督业委会，其本意也就在此。

四、下一步计划

面对荒废近十年的人防工程，是否最终能建设成人防车库，缓解小区的停车难问题，希望关心小区建设关心停车难问题的各位业主能积极参与，看看这个构想的可操作性，多想想有没有好的解决思路 完善方案降低风险。

人防车库的位置偏北，若建成会有效缓解小区中部和北部业主的停车难问题。至于后期是否需要将小区东面的部分灌木丛和小区中部的游泳池以及广场改建为那种绿化停车位，既可以增加路面停车位又不影响植被的生长保护绿化，此事或许将是下一届业委会面对那时的现状需要用智慧和资金去解决的问题了。

前路漫漫，且行且思。业委会希望得到广大业主的援手，也会邀请专业的业主参与会议，来具体商议人防车库的建设问题。通过大家的共同努力，最终能将车库用起来，服务于小区业主。

谢谢。

万泰水晶城业委会

2019年5月6日

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开公正透明，是沟通的最好良方

张海涛认为：

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