海南二手房中介骗局：假馅饼真陷阱首付5万上车海南
海南二手房中介骗局：假馅饼真陷阱首付5万上车海南楼Sir这位朋友口中的楼盘，就是位于儋州的“鸿基·湖畔新城”，看完这个盘，我整个人都不好了，没想到，现在还能见到这么猛的推销手段。结果正如楼Sir所料，确实没有听上去那么简单，回头一想又觉得不放心，趁着周末，便实地去这项目踩了个盘。楼Sir问好好的为啥突然借钱，那边电话里说看到个项目很不错，想买房，已经有4万多了，还差1万。啥玩意？5万在海南买房？你当海南是鹤岗啊，直觉告诉楼Sir，这里面有问题。于是，我让他先把项目资料发来看看，然后再把这5万多买房的事儿大概说了一下。
来海南这么久，楼Sir虽然见识了不少开发商的骚操作，可还是会经常被各种幺蛾子刷新三观。
回头看一下楼Sir接触的这些卖房套路里面，大部分都是通过网友爆料得知的，自己身边发生的其实并不多。
不过凡事都有例外，这不，最近楼Sir有一个海南本地的朋友小Q，因为买房的事找了过来，起初觉得没啥，但听他描述完买房的操作之后，发现这事非常蹊跷。
前几天，小Q突然一个电话打过来，要借钱。
楼Sir问好好的为啥突然借钱，那边电话里说看到个项目很不错，想买房，已经有4万多了，还差1万。
啥玩意？5万在海南买房？你当海南是鹤岗啊，直觉告诉楼Sir，这里面有问题。
于是，我让他先把项目资料发来看看，然后再把这5万多买房的事儿大概说了一下。
结果正如楼Sir所料，确实没有听上去那么简单，回头一想又觉得不放心，趁着周末，便实地去这项目踩了个盘。
楼Sir这位朋友口中的楼盘，就是位于儋州的“鸿基·湖畔新城”，看完这个盘，我整个人都不好了，没想到，现在还能见到这么猛的推销手段。
总之，项目有一定的诱惑性，折扣更是戳到买房人心巴上，但是有几句话楼sir不得不说：简单来讲，就是你图的是5%的低首付和省下的十几万，而开发商觊觎的是你大几十万的贷款。
为了70万贷款，不惜20万的本金，还真是舍不得孩子套不着狼！
大家买房时，都会遇到一些诱惑力十足的活动，有些是馅饼，有些可能是陷阱。买房大事，别急着冲，先问问楼Sir再做打算也不迟。
首付5万 买房真相
楼Sir的朋友小Q是儋州人，生活工作也都在那边，工资不高的他，最近几个月有了想买房的打算，说是以后可以把村里的父母接到市区，生个病什么的也都好照顾一些。
别看小Q兜里钱不多，当买房计划提上日程之后，还是很积极的。
在这期间，还找楼Sir了解了一下那边的房价情况，这边直接丢了一张房价地图过去，结果对方来了一句“感觉还可以”，就消失了…
接着就是前几天，楼Sir接到了他借钱买房的电话。
小Q说，国庆期间看到儋州有个叫鸿基·湖畔新城的楼盘，推出了“最高返现21万”的活动，还有各种眼花缭乱的活动叠加，自己就去现场看了。
| 宣传海报 小Q供图
看完之后，发现这楼盘不管是环境还是户型都还可以，最重要的是活动力度还非常大。
根据他的说法是，在这里买房不仅可以首付分期，还有个返租的活动，算下来，100万的房子80多万就能拿下，而且首付只要5、6万，再加上赠送10年物业费和车位使用权，那是相当的诱人。
小Q这一看少奋斗好几年，就心动了。
不过为了保险起见，楼Sir还是打算去现场一探虚实，以后真要出个啥事，借出去的钱打水漂事小，这小Q要是因为买房掉了坑，我这朋友也就不称职了。
儋州那大房价现状
老样子，先了解一下市场。
关于儋州，大家比较熟悉的有三个区域，分别是那大、白马井和洋浦，这三个地方，无论是房价还是购房群体，都有着明显分化。
首先是市区那大镇，地处儋州腹地，住宅房价在9000元/平上下，偏刚需属性；
其次是白马井镇的滨海新区，也就是海花岛对面海岸线一带，房地产发展比较早，海景住宅2万/平＋，更多的是旅居属性；
| 左侧为洋浦，右侧滨海新区 图源儋州市政府官网
还有就是洋浦了，常住人口约10万人，房地产项目没几个，当地人所说的买房，一般指的都是那大镇。
那大作为儋州市的经济、文化、教育、医疗中心，发展早已有了一定规模，各类配套也比较齐全，之前楼Sir也来这里踩过盘，看了几个项目，其中一个是保利·云上。
| 航拍儋州那大实景 楼Sir拍摄
关于这里的在售楼盘价格，楼Sir做了一张房价地图：
看得出来，那大房价跨度不大，基本在9千-1.1万之间，这个价格放在海南是什么水平？
根据楼Sir发给小Q的房价地图来看，儋州房价位列全省倒数第5，比它低的只有白沙、临高、昌江和屯昌。
这个房价，再对比一下城市规模，想要在这里买套房，不算一件难事。
看房体验
了解的差不多了，准备出发，去之前联系了小Q，结果对方又下线了，楼Sir只好自己独自前往。
导航了一下，海口开车过去要1小时40分钟，着实不近，而且这项目地理位置挺有意思，显示在一个名为花果山公园的旁边。
从洋浦互通下高速后走北部湾大道，再转宝岛路，从一条不起眼的小路拐进去一直往里开，转了几个弯、又过了一座桥就到了。
| 鸿基·湖畔新城的路边广告
远远看上去，鸿基·湖畔新城临湖而建，如果不是路边的广告牌，谁会想到里面会有一个这样的楼盘，有点世外桃源的感觉。
| 项目实景
没进售楼处之前，习惯性先在外面转了一圈，从外立面来看，项目产品也比较丰富，有商铺、有别墅，也有洋房。
楼Sir在路边看到停了不少车，估计也是来看房的，随后便直接进了售楼处。
| 沙盘实景
鸿基·湖畔新城总占地约500亩，总建面约40万平，总户数3260套，容积率只有1.2，共分三期开发。
其中，一期占地162亩，规划有叠墅、洋房和高层合计47栋楼，总户数为1092户。
| 鸿基·湖畔新城鸟瞰效果图
据了解，一期主要分三个标段进行销售，目前在售的是三标段的洋房和高层，有105平、127平两个面积段，交房时间为明年6月。
前2张为洋房，后2张为18F高层
之后，售楼员便带着楼Sir看了样板间。
看完之后，感觉确实还可以，户型非常方正，且由于阳台面积很大，可以贯穿主、次卧以及客厅，得房率也比较可观。
| 样板间实景
另外，小区除了叠墅就是十多层的高层，再加上周边这个环境，也就怪不得小Q如此上头了。
| 项目内部环境
虽然产品不错，但周边配套有点一言难尽。
小区入口处的宝岛路一眼望过去，连个像样的商超也没有，虽然有几个楼盘，但目测入住率不高，到了晚上，这楼盘基本就是孤岛般的存在。
像商业、医疗之类的配套，距离楼盘也都比较远，比如要去儋州夏日广场，从小区走出来就得半小时，再坐个公交车，基本得一小时起步。
| 鸿基·湖畔新城区位一览
整体看下来给楼Sir的感觉就是，这楼盘旅居没毛病，但对于刚需的话，不太合适。
另外，该项目体量这么大，楼Sir还纳闷之前怎么没听过，便问了售楼员一嘴，对方表示这项目还是很有故事的。
原来鸿基·湖畔新城最早是中国宝安拿的地，当时还是“地王”。
2018年，项目所在地块被当地政府以清收闲置土地为由要求无偿收回，之后宝安提出行政复议，到了2020年，鸿基地产通过股权转让，并开始了后续开发。
| 项目地块被收回的新闻 图源网络
整个过程，可谓是一波三折。
价格真相
看完户型、区位，紧接着算价格。
| 售楼处实景
售楼员告诉楼Sir，目前在售房源均价大概在1万/平，至于小Q说的首付只要5-6万是真，返租的事也不假，可到底如何操作呢？
以一套105平的高层住宅为例，总价算下来约105万，我们正常贷款购买的话，首付3成需要31.5万，贷款7成为73.5万。
可如果按照鸿基·湖畔新城的操作，买房你只需要首付5%，也就是5.25万就可以了。
这个时候，开发商为了让你可以顺利贷款买房，会先为你垫付剩余的25%（约26.25万），待凑够3成首付后，你就可以拿去贷款买房了，而开发商垫付的部分，需要你在2年内还清。
看到这里，你可能会说“就这？不就是首付贷嘛”，别急，重点在后面。
只是按照上述的销售形式，开发商可能觉得诱惑并不大，于是又推出一个返租活动。
也就是说，在你买房期间开发商会跟你签一个返租合同，承诺3年内返18万-21万不等。
这一笔账算下来，原本31.5万的首付，只要10来万就搞定了，而原本105万的总房款，其实也就花了84万。
此外，开发商还承诺再送十年物业费和车位使用权。
听上去操作流程有些繁琐，楼Sir做了一张图帮大家捋清楚：
| 首付贷流程示意图
如此多的优惠加起来，那可不就是少奋斗好几年嘛，据说通过这个形式买房的人不在少数。
这一顿操作下来，乍一看开发商很大方，垫钱外加送车位，但越是这个时候越要冷静，大家想一想，都2022年了，怎么还有天上掉馅饼的事？
诱惑不小 风险更大
这两年，全国楼市状况不断，上市房企暴雷、小开发商跑路屡见不鲜，买房人更惨，轻则延期交付，重则烂尾停工，稍有不慎钱房两空。
回看这种“首付贷 返租”的销售模式，前者本身就是违规操作，后者大概率也是一种套路，其中的风险，楼Sir觉得有必要强调一下。
先说“首付贷”。
假设100万的房子，某开发商收你5万，再帮你垫25万，等买房人顺利交了首付、办完按揭，银行就会将70万的贷款发放到开发商账户上。
这以后，万一项目有个三长两短或者开发商跑路，买房人就有可能会落一个“房子交不了，贷款也得还”的下场。
也正因为这种操作有着极大风险，早在2017年，住建部就明确禁止开发商及中介机构向购房者垫付首付款的行为。
| 相关政策截图 图源网络
其次是返租，楼Sir也遇到过类似情况，如海口椰树门和澄迈千秋城市广场，堪称“吃人不吐骨头的房子”。
买房时，开发商承诺可以返现，让购房者觉得占了大便宜，结果这返的钱其实就是自己的购房款，而且一般返个2、3年就没音了，与其说是返租，倒不如说是“羊毛出在羊身上”。
这一顿操作下来，看明白了吗？
关于这一点，跟乐东大烂尾楼“中和龙沐湾”在几年前玩的销售套路，大差不差。
开发商先是打出了“你出首付、我还月供”的广告，将原价1.5万/平的房子包装成5000多/平，再忽悠购房者以原价贷款买房。
等大家把首付交了，贷款办了，结果开发商卷款跑路，购房者承担了一切，血本无归。
唯一不同的就是，中和龙沐湾承诺的是返还购房者的按揭贷款，而鸿基·湖畔新城是帮购房者垫首付款，外加返现，这个返现时间不长，只有3年，但当前楼市瞬息万变，未来的事谁又能说得准呢？
| 鸿基·湖畔新城一期商铺
对了，还有一点值得注意，一般这种着急走量、变相降价的，也能从侧面反应一个问题，就是开发商真的缺钱了。
当然，咱也不是说这个楼盘就一定有问题，可是正常的开发商一般也不会这么卖房，你说是吧？
对于咱们老百姓来说，买房这事儿，容错率真的很低，一步走错，后悔莫及。
最后的话
不知不觉又说了这么多，最后再容楼Sir多唠叨几句，毕竟以后小Q遇到的这种情况，也有可能会在你身上发生。
大家买房，就老老实实买房，别总想着开发商会平白无故给你福利，帮你上车。
楼Sir也不止一次说过，贵的东西不一定好，但便宜的肯定不行，只要你在买房时听到有“返现、返租”的字眼的，神经也要立刻紧绷起来，说不定有哪一环的套路等着你上钩。
综上，这年头大家买房，楼Sir建议还是首选一些比较知名的大房企，或者看一些现房销售的楼盘。
钱包实在紧张的，安居房也不是不行，毕竟买房，靠谱才是最重要的。
如果身在儋州的你最近打算买房，可以私聊楼Sir，给你一些比较靠谱的建议。
