二手房中介说房价下跌：买房人又开始燥了
二手房中介说房价下跌：买房人又开始燥了东港新村：建成年代约为1998年，学区为星港小学和星港中学，小区周边超市，菜场，银行，幼儿园，小学等生活配套设施齐全，交通便利。养蚕里新村：位于苏州市姑苏南门，学区为平直实验小学和振华中学，周边医疗、教育、商业资源都非常丰富。二郎巷：始建于1980年，位于姑苏区核心位置十全街附近，学区为带桥实验小学和振华中学，周边外古城区生活氛围浓厚。比如最近位于姑苏区十全街的二郎巷，近7天在链*上的搜索量突然激增至770，成为苏州热搜小区榜第二名。而且，在排名前十的榜单中，姑苏区老破小占据了整整三席，甚至园区东环板块的东港新村也是老破小。我们先来看看这几个老破小的基本信息。
前言
最近，苏州二手房的成交量在回升，不仅中介活跃了起来，很多媒体也闻风而动，苏州楼市似乎一夜之间回暖了。
从苏南房观从各个中介那边得到的信息来看，目前的带看量和成交量确实上来了，仅从近两周的二手房成交量来看，苏州6大区全部都在迅猛上涨，尤其是姑苏区，表现亮眼。但整体的价格还没有出现明显的上涨。
这对二手房市场而言，确实是一个向好的信号，从量变引起价变，大概率只是时间问题。
比如最近位于姑苏区十全街的二郎巷，近7天在链*上的搜索量突然激增至770，成为苏州热搜小区榜第二名。
而且，在排名前十的榜单中，姑苏区老破小占据了整整三席，甚至园区东环板块的东港新村也是老破小。
我们先来看看这几个老破小的基本信息。
二郎巷：始建于1980年，位于姑苏区核心位置十全街附近，学区为带桥实验小学和振华中学，周边外古城区生活氛围浓厚。
东港新村：建成年代约为1998年，学区为星港小学和星港中学，小区周边超市，菜场，银行，幼儿园，小学等生活配套设施齐全，交通便利。
养蚕里新村：位于苏州市姑苏南门，学区为平直实验小学和振华中学，周边医疗、教育、商业资源都非常丰富。
三元三村：建于1994年-1998年间，小区配套设施齐全，内有街道和学校，位于地铁1号线和西环高架旁，交通十分便捷，学区为三元第三小学和苏州市一中分校彩香实验中学。
这几个小区都是建成年代较早，而且除了三元三村之外，其余三个的学区都不错，比如振华中学，就是姑苏区三大顶级中学之一。
小师妹有个朋友，最近也突然开始研究准备入手二郎巷学区了。
今天，我们就以热度最高的二郎巷为例，来看看这个老破小究竟有没有回暖。
首先，我们来看看小区最近的成交量。
今年，二郎巷共成交13套房源，最近的成交日期为9月6日，从数量上来看，今年的成交套数相比去年的17套有所减少，但今年从5月份之后，成交周期明显缩短。
小区是非常典型的老破小，最高成交单价39858元/平米，最高成交总价274万元，房源面积最小40.24平米，最大也不过81.94平米，成交均价约为3.6W，总价主要集中在200万以内，仅有三套房源面积超过54平米，同时超过了200万的总价。
这里科普一个苏州学区房的小知识点，如果要使用学区房的学区，需要满足人均面积18平米的要求，按照正常的一家三口计算，54平米是最低的标准。但如果该住宅为家庭唯一住宅，则没有人均面积的要求。
也就是说，如果冲着二郎巷的学区来买房的购房者，如果名下已有其他住宅，必须要买54平米以上的房源才能让小孩上到学。
所以我们可以发现，在全部成交的房源里，54.72平米的这套房源卖出了均价45322元/平米的最高价。
不过，从整体成交来看，大部分的房源还是集中在54平米以内的，所以大部分购房者还是为了孩子放弃了舒适的新房，选择了学区较好的老破小，或者就是采取了比如离婚之类的操作。
从面积和成交单价的散点关系图我们也可以发现，54平以上的房源单价是直线下滑的，54平以内的房源厮杀比较激烈，均价集中在3.2-3.8W之间。
从成交来看，其实还没有什么回温的迹象，所以小师妹又将近期挂牌的房源整理了一些出来。
根据链*网显示，二郎巷目前的挂牌均价为41290元/平米，比上周要下降0.2%，从月均价来看，二郎巷虽然已经连续三月呈现下降趋势，但相较于整个十全街板块而言，抗跌性还是比较好的。
不过从挂牌价和成交价来看，中间还是存在着挂牌价格虚高的问题，小师妹截取了部分今年挂牌的28套在售房源，挂牌均价比成交均价大概高出近五千。而且大面积的户型也明显变多，面积最大的一套甚至有98.4平米，总价最高的高达420万！
从价格的调整幅度来看，仅有10月8日挂牌的一套66.32平米房源加价100万，另有7套价格未做调整，其余均有不同程度的降价，最高降价幅度达54万，而且有不少房源降价幅度在十万以上。
我们同样将挂牌的房源拉一个散点图，单价最高的房源依然是54平米的户型，整体的价格走势呈现“W”型，相比成交均价的散点图，挂牌单价散点图中的分布更加杂乱，比如在50-60平米范围区间内，单价的差异从3.5-4.9W不等，中间可能会有因为装修、学区已用、不满五唯一等因素的关系，这就需要买房人擦亮双眼，仔细分辨了。
其实，不管是从成交还是挂牌房源的降价幅度来看，二郎巷似乎并没有表面上的热度。
不过，从链*的房客比来看，10.8-10.15这一周的房客比激增，但仔细来看，近30天新增客源并没有变多，近30天新增房源量又有所减少，因为分母的变小而导致的房客比增多，虽然可以证明房源更加紧俏，但成交量并不会因此出现爆发性增长，不过是否可以因此带来价格的增长还需要时间证明。
也就是说，从目前所有的数据来看，二郎巷的成交量和成交价都还没有上去，目前只是出现了一些预兆。
房观建议：不要盲目跟风入场，确实有学区需要的话，研究好之前成交价，对比着挂牌价，尽量把泡沫撇掉，54平以上还是54平以下，根据自己实际情况来，面积和总价之间也会有一个边际收益最高的值，有兴趣的朋友可以研究一下。
最后，我们再回头简单聊一下最近的二手房市场。
最近整个苏州的二手房市场其实有点褒贬不一，有人看到降价抛售一片唱衰，还有的看到成交量激增觉得市场回暖，其实，这都只是市场的正常现象。
随着二手房挂牌量的激增，很多急用钱想置换或者觉得行情不好的人割肉逃生，然后一批接盘者发现降价巨大，觉得市场已经已经触底，所以出手抄底。
但其实，市场还是那个市场，二手房挂牌量依然保持在十万套，新房依然还在不断领证开盘，如此巨大的总量，苏州现有的购买力是否还能支撑起一波大行情，值得思考。
同样，现在的这波抄底，究竟是真的底，还是抄在半山腰上，也无从得知。
就像去年追高园区那波大涨后在山顶上的人，也只是以为自己站在半山腰上。
市场诡谲，房住不炒才是根本。对于很多想要闻风而动的购房者们，建议还是要慎重行事。
