土拍有什么角度？米宅教你看土拍

土拍有什么角度？米宅教你看土拍在得到了这几项数据后，我们可以通过总价格除以总面积再除以容积率来得出楼面价，当然也可以通过土地价格速算器迅速计算出每平方米楼面价。出让公告的首页即列出了宗地基本情况和规划指标，以郑纺机地王为例，使用面积为62196.59㎡，容积率了＞1.0、＜3，建筑高度＜100米，以及绿地率，建筑密度等参数。郑州国有建设用地使用权网上交易系统▼在得到最终成交数据后，我们可以根据宗地编号在国土局土拍网站上检索该宗地的公告信息，我们找到对应土地（比如上上图中，郑政出【2016】75号（网））。点击右边查看则可以看到如下界面▼

土拍或长或短，但厮杀之后，只留给大家一副恭喜函，这幅恭喜函的未来到底代表着一个什么样的小区呢？

818土拍地王，不但刷新了郑州地价，媒体圈也沸腾了起来，不少从不关心土拍的百姓也瞬间变成了观战吃瓜群众，强势围观。土拍或长或短，但厮杀之后，只留给大家一副恭喜函，这幅恭喜函的未来到底代表着一个什么样的小区呢？

我们用几个例子来告诉大家，什么样的土拍结果大致会建出什么样的小区。

首先我们先了解郑州土拍的模式，不同于其他城市，早在2014年，郑州就已摒弃了现场拍卖的方式改为网络拍卖模式，开发商只需要登录郑州国有建设用地使用权网上交易系统，注册登陆后，提交竞买申请、缴纳保证金后，即可在拍卖时间开始后出价竞拍。

郑州国有建设用地使用权网上交易系统▼

在得到最终成交数据后，我们可以根据宗地编号在国土局土拍网站上检索该宗地的公告信息，我们找到对应土地（比如上上图中，郑政出【2016】75号（网））。

点击右边查看则可以看到如下界面▼

出让公告的首页即列出了宗地基本情况和规划指标，以郑纺机地王为例，使用面积为62196.59㎡，容积率了＞1.0、＜3，建筑高度＜100米，以及绿地率，建筑密度等参数。

在得到了这几项数据后，我们可以通过总价格除以总面积再除以容积率来得出楼面价，当然也可以通过土地价格速算器迅速计算出每平方米楼面价。

土地价格计算器▼

在得到容积率、限高、楼面价格、开发商，四大数据后，我们就可以来确定未来项目的大致样子。

1四大因素之容积率

假如容积率 ＜1.5-2.0

由于政策不允许再建设别墅，未来的产品则以小高层、洋房为主。

比较典型的例子则是北龙湖地王窝，容积率基本都在1.5和1.7的样子，以6-7F大户型平层洋房以及复式洋房为主基调。

例如永威上和院、正弘瓴筑、建业海马九如府。

永威上和院▼

正弘瓴筑▼

建业海马九如府▼

假如容积率＜2.0-3.0

则可能会出现高层刚改、改善类小高层、高低配纯改善等多种项目。

比较典型的例子是，橄榄城润泽园、正弘澜庭叙、恒大悦龙台。

橄榄城润泽园▼

正弘澜庭叙▼

恒大悦龙台▼

假如容积率＜3.0-4.0

则比较常出现高低配刚需盘项目、纯高层改善盘和纯高层刚需项目。

比较典型的例子是正商金域世家、建业天筑、绿都紫荆华庭。

正商金域世家▼

建业天筑▼

绿都紫荆华庭▼

容积率＞4.0

假如容积率超过4.0，甚至达到5以上，则极大概率为刚需项目，城改项目相对较多，以保利心语、五龙新城为例，鑫苑国际新城，均为高容积率刚需城改项目。此容积率区间居住舒适度相对会差一些。

保利心语▼

五龙新城▼

鑫苑国际新城▼

2四大因素之限高

限高直接决定了产品的层高，也间接决定了项目的属性，以建业运河上院为例，由于限高40m，则整个小区最高为13F小高层，整体项目看起来偏向改善型，但实际因为拿地楼面价较低，位置较偏，产品则为刚需产品。

建业运河上院▼

再以正弘澜庭叙和橄榄城润泽园做比较，可知两个项目容积率都不足3，相差不是很大，但因正弘澜庭叙限高，只能做成小高层、洋房形式，而橄榄城润泽园则做成了纯高层小区。所以，限高并不能直接决定产品，实际产品则主要是由楼面价决定。但限高的意义仍然非常巨大。

3四大因素之楼面价

在地王扎堆出现之前、市场疯狂之前，楼面价会直接挂钩产品，楼面价较低的总在郊区、以刚需刚改为主基调的可能性最大。例如前边提到过的容积率不足2的建业运河上院。

楼面价在中间价格徘徊的则以豪宅、改善为主。但不乏有高低配的产品出现。例如中海锦苑，东润泰和。

中海锦苑▼

东润泰和▼

而楼面价比较高、甚至高到离谱，接近地王或已是地王的宗地，则以改善、豪宅为主。例如北龙湖永威上和院等。

那么楼面价多少为高？多少为低呢？我们主观的认为：

楼面价低于5000元则称之为低价位。楼面价低于10000元则称之为中间价位。楼面价高于10000元则称之为高价位。

4四大因素之开发商

若是万科、恒大、碧桂园、建业富力、绿地、华润，以及亚新等开发商拍得地块，则产品极大概率为精装修产品，若开发商是正商、和昌、康桥、永威、鑫苑、正弘、民安、升龙、保利、亚星、锦艺等，则多以毛坯为主。像是部分口碑非常差的开发商，无论精装也好毛坯也好，项目的在成交那一刻就被蒙上了一层阴影。

也当然，这并非绝对，只是说未来大部分项目符合类似的情况。

综合四个因素，我们基本就可以知道，一块土地拍卖成交后，未来小区的雏形。

所以在土拍结束后，不要只盯着楼面价看，根据开发商、容积率综合来看，才知道未来的产品是如何。

以经开滨河国际新城的地王三连炸为例，几处地块均为低容积率宗地，未来只能做小高层或小高层搭配洋房，与市区容积率4-5的纯刚需项目不可同日而语。

（完）

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