南京一批楼盘价格有变（开盘10年还没卖完）
南京一批楼盘价格有变（开盘10年还没卖完）户型图：目前，据网上房地产显示，项目今年1月开出的80套房，至今卖出26套，占比约3成。但距离江宁大学城5公里外的江宁湖熟，却与之差距悬殊。今年1月29日，江宁湖熟的中锐星棠府新领8、14#销许，共80套精装修房源，其中人才房16套，无住房保障房源24套，户型建筑面积约88、105㎡，销许均价18270元/㎡。项目打造为17栋9-11层住宅，户型面积有88、105、115㎡。
今年，南京市场上，不少热门楼盘提高首付比例仍一房难求，同时，继燕子矶之后，五桥、城南新中心、麒麟等黑马区域，承接热门区域的外溢购买力，出现“日光”现象。
不过，在市场热度爆表的反面，还有一批楼盘却依旧去化不顺利。
*本文数据来自南京网上房地产，统计截止2021年4月18日，不排除以下楼盘存在延迟上传的可能。
前不久，江宁大学城的中海方山印、伟星万科·四季光年相继首开卖光，江宁大学城步入“日光”时代。
但距离江宁大学城5公里外的江宁湖熟，却与之差距悬殊。
今年1月29日，江宁湖熟的中锐星棠府新领8、14#销许，共80套精装修房源，其中人才房16套，无住房保障房源24套，户型建筑面积约88、105㎡，销许均价18270元/㎡。
项目打造为17栋9-11层住宅，户型面积有88、105、115㎡。
目前，据网上房地产显示，项目今年1月开出的80套房，至今卖出26套，占比约3成。
户型图：
比起江宁大学城约3万/㎡的均价，中锐星棠府的价格存在明显优势。
但受限于板块位置，如果在主城上班，通勤时间将大大拉长，生活便捷度不高。
1、周围配套有待完善
在位置上，中锐星棠府靠近长深高速，道路交通较为便捷，但周围暂无已通车地铁，公共交通存在不便。
同时，项目周围无大型商业配套，商业还是依靠周围的小型门店。
2、相同价位下，湖熟缺乏竞争力
在2万/㎡均价以内，南京可选择的区域还有江宁滨江、禄口。
相同价格下，江宁湖熟的竞争力较弱，加上暂无大批人口引入，去化自然困难一点。
众所周知，河西作为南京目前热度前三的板块之一，豪宅聚集且屡次开盘均能卖光。
不过，在河西中部，却有一个精致华丽的老盘至今还没卖完，而这个楼盘即是涵碧楼。
据网上房地产显示，项目还有约214套住宅暂未出售，项目整体的成交比例只有约60%。
值得一提的是，涵碧楼自2015年8月以来，只领过一次销许，一共1346套房源，包括184套办公、757套酒店式公寓、752个车位。
南京涵碧楼位于河西中部的滨江风光带内，紧靠扬子江大道，是一个商办项目。而其中的涵碧楼行馆即是涵碧楼的公寓，为40年产权。
实际上，对于这样去化不畅的局面，涵碧楼已经在慢慢放下“身段”，希望以价格博得市场。
2016年，涵碧楼在售二期房源，主力户型117㎡、130㎡、230㎡，均价为40000-45000元/㎡，总价段约在460-1000万。
2017年，价格变成3.8-4万/㎡，降幅达5000元/㎡。
如今，项目在售房源均价3.9万/㎡，甚至为了去化更快，项目还开放了分销渠道，价格或许还能再低。
相比低总价小面积的商住楼，很多执意要打造高端境界的酒店式公寓虽耗尽心思，但大多「吃力不讨好」，这一点在销量上表现得尤为明显。
是不够高端吗？看这美如画的售楼处、会客厅，忽明忽暗的灯光点缀，国内罕见的挑空20余米的中庭，其实是花了不少心思的。
但南京这样的高端公寓为何频频去化受阻？
到底，还是市场决定的。
1、公寓产品涨价难，相同总价段住宅更有竞争力
对于很多人而言，住宅增值保值强，倒手变现获利快，是本地客群最热衷的产品投资。而商办租金回报率不可控，转手困难几乎成了所有人的共识。
当这样的思想根深蒂固，南京商办再高端，也敌不过“学区配套溢价”、“仁恒万科大品牌”、“中央景观区”等因素的诱惑。
这种思维定势，在很长一段时间内左右了南京市面主流产品的走向。
更关键的是，城市的国际化开放程度可能还不够，高端商务氛围尚且在培育期，一时间，涌现的高端商办产品，成了“超前”的奢侈品。
要知道，这些商办产品目标客群大多是往来国际的高端商务人群以及顶豪置业客群，南京虽不乏这样的客群，但客群的体量尚且未达到一定程度，最终，供给过剩。
2、项目前期已有房源挂出，无倒挂
在很多楼盘身上，“倒挂”成为买房的巨大驱动力。
在二手房市场上，涵碧楼已有少量房源挂出，但毛坯2.7万/㎡、精装3.4万/㎡的挂牌均价比新房3.9万/㎡的价格还要便宜。
同时，高昂的税费让公寓流通性较差，房主想出手只能不断降价。
在寸土寸金的城中，有一家名为「金陵凤栖园」的楼盘，而项目前身正是老盘菲尼克斯国际公寓。
项目坐落在龙蟠中路，项目紧靠新街口商圈、八一医院、军区总院、金润发超市、苏果超市等生活配套已经十分成熟。
2011年12月，菲尼克斯首次也是唯一一次领销许，推出225套房源，为65年产权酒店式公寓、商业、储藏室用，其中酒店式公寓为184套，精装交付。
值得关注的是，当年均价已经达到35540元/㎡。
该项目为65年产权公寓，按南京规定，可落户，且是民用水电。当年宣传精装标准8360元/㎡。
这价格如果放在今天，也依然不便宜，更何况是10年前。
目前，项目在网上房地产显示，开盘10年，项目已卖出116套，占比约5.2成。
实际上，项目多年以来去化艰难，不乏以下原因。
1、定位问题
从这个梯户比可以看出，楼盘的密度比较大，且户型面积较大，以180㎡为主且打造的是两室和三室户型，但作为一个综合性的高密度楼盘，受众面较窄，最终也导致项目卖了好几年也没卖光。
2、无倒挂
在二手房市场上，同小区已有房源挂出，均价3.3-3.4万/㎡，与新房的价差基本是没有。
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