西安最近房价为什么疯涨（都说楼市差市场冷）
西安最近房价为什么疯涨（都说楼市差市场冷）2018年，供应1275.86万方，成交1541.55万方，均价11777元/㎡；2017年，供应1384.15万方，成交1312.09万方，均价8810元/㎡；壹丨人为控量是主因看图说话，今年西安楼市关于成交量的各项指标皆在下行，唯独网签价格达到了17330元/㎡，同比上涨7.81%。其实也不难理解，影响商品（房价）价格的，永远是供需关系，单方面的成交量下跌，并不足以致使房价下跌，成交量与供应量要一同进行分析。
有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多楼市干货。
最近，重磅数据接二连三公布，楼市拖累经济增长的话题讨论度极高：标榜高杠杆的房企依次暴雷、开发投资增速急速滑坡、全国销量暴跌30%......
楼市的困境，是显而易见的，下半年第二轮宽松潮正在到来，南京苏州福州下调首付比例，五年期LPR继续下调即将落地。
7月全国楼市均价跌回9574元/㎡，销量的下跌，全国大多城市房价的确有了松动。而对西安而言，销量随全国下跌，但抖音里天天喊得房价暴跌并未发生，相反西安成交均价又创了新高。为什么西安市场遇冷，房价却坚挺呢？
壹丨人为控量是主因
看图说话，今年西安楼市关于成交量的各项指标皆在下行，唯独网签价格达到了17330元/㎡，同比上涨7.81%。
其实也不难理解，影响商品（房价）价格的，永远是供需关系，单方面的成交量下跌，并不足以致使房价下跌，成交量与供应量要一同进行分析。
2017年，供应1384.15万方，成交1312.09万方，均价8810元/㎡；
2018年，供应1275.86万方，成交1541.55万方，均价11777元/㎡；
2019年，供应1158.76万方，成交1265.9万方，均价13910元/㎡；
2020年，供应1103.13万方，成交1031.67万方，均价15073元/㎡；
2021年，供应1017.07万方，成交963.59万方，均价16380元/㎡；
2022年1-7月，供应505.68万方，成交456.13万方，均价17330元/㎡；
回顾过往五年西安商品住宅的供需量价走势再明显不过。西安新房供应量逐年降低，今年8-12月即便保持每月百万方以上的供应，全年供应量能够突破千万方已是理想状态，供应在哑火，需求却保持活跃。
2017年至今，西安新房供应量约6442万方，成交量却是6568万方，成交量“倒挂”供应量，这种独立于全国的行情，房价想真正的下跌都难。
庞大成交量的背后，是西安同期新增人口的发力，截止2021年末，西安全市常住人口（含西咸共管区）为1316.30万人，较2017年增长182万人，较2010年增长469万人。
这样的人口增量数据，放在全国都能排名前列。
这张图能更好的反映出西安楼市近年来成交量/供应量变现的关键节点。2017年四季度、2018年三季度、2019年-2021年一季度、2022年上半年，均是西安供应量骤减的节点，因为供应量的骤减，每年都有所谓的“房荒”。
初期严格执行的禁土令、反复升级的取证施工进度、新房限价严格、疫情停工、建设资金不足等皆是供应骤减缩减的原因。
西安房价之所以能在全国普跌的情况下再创新高，本质还是长期不对等的供需关系，供＜求本就是不合理的现象，如果像郑州、天津、重庆每年供出两三千万房的新房，西安楼市不会有现在仍在坚挺的行情。
贰丨矫枉过正的地产问题
西安这波长牛行情也有波折，2019年8-12月连续五月供应量远超成交量，再叠加2020年一季度的全国疫情，当时无论新房还是二手房，普遍有了松动迹象，“大明宫三宝”同期遭遇，降价抢量，曲江高新二手房回调10-15%。
然而应对疫情，全国大放水开始了，经营贷、消费贷及预售条件的宽松，又为楼市注入一针强心剂，小阳春应声而至，仅2020年，西安便诞生了15 宗万元地，为后期高价新盘埋下隐患。
信贷和政策的宽松，本意是快速修复经济，但当时个人借贷、房企融资并未被强硬限制，高杠杆置业、高溢价摘地、高周转开发层出不穷，这种高风险行为波及到金融系统的稳定。
随即影响至今的“三道红线”空降，很多房企还没来得及降价回血，就被政策拦下，无法“借新还旧”，债务压力见顶，以恒大为首的民企接连倒下，涉雷/暴雷房企挨个被送进ICU，现在的确有了转机，但民企辉煌不再，留下了一堆钢筋水泥和债务空壳，停工烂尾频发。
降价回血这一市场行为，硬生生地演变成谁也不想遇到的民生问题。
三道红线的初衷是为了剥离房地产体系的金融属性，但没想到矫枉过正，不仅打击了消费，也让地方财政举步维艰。
前两天发生了件很讽刺的事情，房住不炒的顶层框架尤在，但地方领导却带头喊出“买了二套买三套、买了三套买四套”的口号，尽管听来滑稽，但这背后却是地方财政的危机。
下狠手终于摁住了房地产，但没料到经济增长乏力下，对羸弱城市/区域楼市的冲击如此之大，别说县城了，目前的三四线城市一塌糊涂，人口不断流出又缺乏经济支撑点，硬生生剥离了房地产对财政的贡献，可想而知后续还会有多难。
有城市维稳、有城市哭丧，也正是这一波全国楼市、经济大调整，放大了大分化时代下的资产命运。
叁丨买得早 真的亏吗？
我们应该庆幸，西安吃到了“零门槛落户”下的首波红利，代价的确是五年之间房价翻番，但从长远看，城市、楼市的良性发展离不开这些人口、人才的引入，这是城市未来发展的考验，也是城镇化后半场继续发展的底牌。
当下西安市场，也开始了内部的分化，有些购房群体缺乏信心，但也有人在市场静淡期果敢出手，所以还会看见千人摇开盘即售罄的网红盘，当然平销和滞销更加普遍。
再加上近来房贷利率大幅下调的事儿闹得沸沸扬扬，老业主们觉着自己完成了高位站岗的韭菜使命。
初算一笔账，看似小亏，现在买房同等贷款额度，每月月供动辄少千元左右，两年省24000元，三年省36000元......
但换个角度来想，这几年的房产带来的涨幅，是否跑赢了房贷差额？
举几个例子：
2018年11月，城南西安宸院，高层带装修均价12423元/㎡，2022年8月，高层成交价2.1万元/㎡上下，三年半的时间里，涨幅近70%；港务区绿城全运村一期，2018年10月，高层毛坯均价10390元/㎡，目前成交价近乎翻番。
还有同楼盘不同节点推售的表现，2020年10月，金地中央公园带装修高层19950元/㎡，2022年6-8月，毛坯高层19500元/㎡左右，但没了交付时的硬装，实际入住成本怎么着也得再加15万，趋同的价格早期可以买精装，现在只能买毛坯，隔壁的奥园和悦府也是这个情况。
区域楼盘不同节点推售的表现也类似，港务区奥体中轴板块，去年同期15500元/㎡左右可以买融创时代奥城、中冶奥体云璟的带装修高层，但今年板块内的楼盘普遍毛坯交付，也是15000元/㎡左右。
此外，对于自住的群体而言，早买早入住，在外租房也是一项不小的成本，利率降了不假，但得评估房子这些年来的涨幅和过程中产生的生活成本。如果对高利率实在介怀，好好挣钱，无论是等额本息还是等额本金，最开始还款，都是在为利息打工，提前还款或部分，能减轻不少压力。
当然肯定也有不少高位站岗的例子，前些年高价买在非限购区的，如今价格 利率双双回调，想想都痛苦。
最后在强调一遍，何种楼市周期都有看跌和看涨派，其实现在也不用纠结要不要去买房，而是怎么买对房。
