业主大会议事规则违反物业条例（实行业主代表大会制度问答）

业主大会议事规则违反物业条例（实行业主代表大会制度问答）在小区自治建设中 业主代表大会以业主共同利益为基础 业主代表大会制度是关键。业主代表大会是小区全体业主共同的常设机构 代行小区全体业主的职权。1、《物权法》规定“业主共同决定” 既包括可以全体业主共同直接决定 当然也包括由业主(实际上是大多数)委托业主代表 在业主代表大会上间接决定。业主完全可以把所有重大事项委托给业主代表大会甚至一位律师 这是房屋所有人的权力。2、《物业管理条例》第十二条规定“业主可以委托代理人参加业主大会”是业主代表大会的直接法规依据。代理人参加的所谓业主大会就是业主代表大会。二、业主代表大会的性质

实行业主代表大会制度问答

365论坛上的一个帖子，现在读来，依然觉得写的很好，在此转载，如有侵权，请告知！

小区实行业主代表大会问答一暨业主、业主代表大会、业主委员会“分权制衡”。

一、业主代表大会的法律依据

1、《物权法》规定“业主共同决定” 既包括可以全体业主共同直接决定 当然也包括由业主(实际上是大多数)委托业主代表 在业主代表大会上间接决定。业主完全可以把所有重大事项委托给业主代表大会甚至一位律师 这是房屋所有人的权力。

2、《物业管理条例》第十二条规定“业主可以委托代理人参加业主大会”是业主代表大会的直接法规依据。代理人参加的所谓业主大会就是业主代表大会。

二、业主代表大会的性质

业主代表大会是小区全体业主共同的常设机构 代行小区全体业主的职权。

在小区自治建设中 业主代表大会以业主共同利益为基础 业主代表大会制度是关键。

三、什么是小区自治“分权制衡”?

小区自治中的“分权制衡”是指业主、业主代表大会、业主委员会三者不同权力之间的“循环制衡”。

1、业主对业主代表有选举和罢免权(天赋的权力)、制衡业主代表 即制衡业主代表大会。业主代表大会有重大问题决策权和制定业主履行《业主公约》权;

2、业主代表大会对业主委员会有选举权和罢免权 制衡业主委员会委员 即制衡业主委员会;

3、业主委员会有非重大问题决策权、执行权和执行保证业主履行《业主公约》权;

四、业主代表大会有那些权力?

业主代表大会有代表全体业主作出的决策的权力。业主代表大会只有决策权 没有执行权(执行权在业委会)。业主代表不得在其他业主管理机构兼职。

关键性和根本性的问题(如聘用和解聘物业公司等) 由业主代表大会决定。(非关键性和非根本性问题 如安全等由业主委员会决定)。

五、小区全体业主投票的地位和事项是什么?

由于“业主大会”只是理论上存在 事实上根本不可能召开千人万人大会讨论议题 业主们大多数是接到提案后没有深入了解情况下填写“同意”或“不同意”。甚至人为的弄虚作假、投票方式开“业主大会”完全流于形式。

如果事事都由小区全体业主投票 这就违背了社会分工和决策的科学性。

六、业主代表大会有那些功能和作用?

1、除了小区公约约定规章制度外 其他的事务均由业主代表大会决定 避免小区形成决策真空。

2、业主的提议权可以通过业主代表大会而获得制度上的保障。

3、业主代表大会、业主委员会“分权制衡”。业主可以通过业主代表大会 有效地行使对业主委员会及委员的监督 业主委员会不再是既做裁判员 又当运动员。而业主委员会及委员也有申辩说理地方 避免因谣言四起而丧失公信力。

4、当出现业主委员会委员徇私舞弊 或业主委员会集体辞职时 业主代表大会可及时处置 直至代行小区管理职权。显然 这要比小区全体业主投票由业主委员会组织召开 或者须经20%以上业主提议、才可召开临时业主大会 要科学合理有效得多。

5、业主代表大会可以定期检查业主委员会工作 形成日常的制约监督机制。

6、预先审议业主委员会提交“业主大会”审议表决议案。

七、业主代表大会与业主委员会是什么关系?

业主代表大会是小区全体业主共同的常设机构 代行广大业主的职权的执行的机构 尤其是通过业主代表大会制约业主委员会 避免腐败的问题和决策不科学性 即“分权制衡”。

八、业主代表怎么产生?

业主代表由所在区域如一个单元、一幢楼来推选的 只要所在区域一个单元、一幢楼一半以上业主同意就可以了。(即“分区选举”)。业主代表限期改选(各小区自定)。

九、怎样才能罢免业主代表?

马克思指出的:很容易罢免委员和代表是民主的可靠保证。

业主代表是由一个单元、一幢楼推选的 只要所在区域一半以上业主同意就可以立即罢免。(即“分区罢免”)。

十、现在许多小区由于没有业主代表大会主要存在那些问题?

1、主要问题是由于业主委员会“被告当法官” 在制度上得不到有效监督造成腐败。这种现象在各小区普遍存在 小区腐败情形不容忽视。

2、虽然有了业主委员会 但实际上被物业公司控制 沦为物业公司的办事机构 或者虽然没有与物业公司同流合污 也无能力管理物业公司。由于业主委员会得不到业主的支持和制约 内部在那里你争我斗 团结不起来。

3、缺少业主代表大会制度 很多小区陷入任何事情都要召开业主大会决策 又难以召开。现行投票方式召开业主大会弊病很多多于流产。用变通方式强行召开大会 通过议案引来各种争议。所以现在小区流行“三难”开业主大会难、聘用解聘物业公司难、罢免业主委员会和主任难。可以想象这种陷入困境的小区 哪里有能力去管理小区 去解决外部矛盾呢?

张海涛认为：

安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。

基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。

正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？

民生“小事”必须“大办”

民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。

区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。

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