房地产再续造城时代（透视兴于无为庸于无为）

小君 2022-11-20 17:04:23 771

房地产再续造城时代（透视兴于无为庸于无为）1978年，中原地产代理公司在中国香港成立。联合创办人施永青和王文彦是初中同学。施永青1949年出生在上海，祖籍浙江宁波，三岁随家迁居香港。1967年，临近中学毕业的施永清因为参加忙于参加读书会及学运，无暇顾及功课，最终大学落榜。关于中原地产，关键词有三：一是香港背景，二是内地市场，三则是“无为而治”。官司缠身的中原地产，这几年过得显然不能说很好。从九十年代末进军内地市场到让位于“互联网思维”的链家和贝壳找房网，中原地产可谓顺势而生，而又因势沦为平庸。在中原地产的官网中，公司如是介绍自己：集团依托香港背景，秉承「无为而治」的管理理念，旗下主打品牌中原地产不仅在香港占据强劲地位，内地业务更是节节攀升，自九十年代初进入内地市场以来，凭借在香港的成功经验和模式，采用顺势而为的灵活应变策略，中原地产已在内地主要城市完成网点布局，并迅速实现本土化融合，在各地市场占据重要位置……

房地产再续造城时代（透视兴于无为庸于无为）(1)

今年3月10日，中原地产（中原（中国）房地产代理有限公司）又被告上法庭，起诉人是武汉凯力物业管理有限公司，武汉市硚口区人民法院受理。2020年7、8、9三个月，公司接连遭个人陈水全、徐小珂及深圳特富美贸易有限公司起诉。

房地产再续造城时代（透视兴于无为庸于无为）(2)

截至目前为止，中原地产被起诉立案有20宗。关联企业深圳和盈商业管理合伙企业因自身失信被限制高消费及被入列失信被执行企业。全资子公司深圳市汇瀚融资担保有限公司因未按时履行法律义务被法院强制执行。企查查显示，中原地产关联（企业）风险多达522宗（案件）。

在小编所在的南方城市，“中原地产”的招牌曾经遍布大街小巷，成为各种“漂”们在城市落脚第一个要拜的个码头。

然而，三十年河东，三十年河西，红色的中原地产逐渐为绿色的链家所取代。

官司缠身的中原地产，这几年过得显然不能说很好。从九十年代末进军内地市场到让位于“互联网思维”的链家和贝壳找房网，中原地产可谓顺势而生，而又因势沦为平庸。

无为而有为

在中原地产的官网中，公司如是介绍自己：

集团依托香港背景，秉承「无为而治」的管理理念，旗下主打品牌中原地产不仅在香港占据强劲地位，内地业务更是节节攀升，自九十年代初进入内地市场以来，凭借在香港的成功经验和模式，采用顺势而为的灵活应变策略，中原地产已在内地主要城市完成网点布局，并迅速实现本土化融合，在各地市场占据重要位置……

关于中原地产，关键词有三：一是香港背景，二是内地市场，三则是“无为而治”。

1978年，中原地产代理公司在中国香港成立。联合创办人施永青和王文彦是初中同学。施永青1949年出生在上海，祖籍浙江宁波，三岁随家迁居香港。1967年，临近中学毕业的施永清因为参加忙于参加读书会及学运，无暇顾及功课，最终大学落榜。

施随后进入工人夜校教书，一去八年。1976年，27岁的施永青从夜校离职，因为学历不够只能在地产中介谋得一份实习生的差事。两年之后，他和王文彦共同创办了中原地产。

1978年，恰好也是中国内地改革开放的第一年。中原地产后来的腾飞，离不开内地市场。

1992年，中原地产在内地成立合资公司。98年成立独立运作的中原（中国）物业顾问有限公司。这一年，内地房改基本完成，居民对房屋购买需求剧增，二手房市场爆发，中原地产顺势进入二手房中介行业。

在此之前，中原地产分别在1994年和97年进军广州、北京及深圳市场，全面渗透了中国经济最发达地区。内地蓬勃发展的二手房交易需求滋养了中原地产。2005年底，内地注册登记房地产经纪机构已近两万家，行业中的房地产专业、兼职经纪人员达几十万。

其中，执牛耳者无疑是中原地产。2010年4月16日，中原地产宣布旗下20家新门店同开，为行内首家直营门店数量突破200家的企业。2015年底，中原地产在内地有1700多家门店，员工人数超过四万。当年，公司全年成交金额9205亿元，刷新行业新纪录，同比增长42%；佣金收入152亿元，同比增长30%；成交宗数达55万，同比增长20%。

比较神奇的是，中原地产这家2015年员工人数超过四万人的房产中介龙头，在管理上奉行的却是道家的“无为而治”。

中原地产早期在管理上采用严格的申报方式，中介经纪外出都要填报表格并向上级申报。联合创创始人王文彦是这套管理方法的坚持者。1992年，王因为管理理念不合带着股权离开中原地产后，公司正式进入施永清“无为而治”管理时代。

在公司里，施永清不会定下具体的计划，只会给出一个大方向由手下因应内地环境做出具体决策。施永清认为，决策应该由掌握市场最新情况的一线人员来做，管理层不应过多插手。对于员工，中原地产会每个季度发放一次奖金。每名员工在拿到奖金后都有一次机会可以提出离职。离职的员工如果愿意也可以随时回到公司上班，“好草不怕回头吃”。

就是这种有点类似“放养”的管理方法，让中原地产在1998年至2015年间在房地产中介市场大获全胜。但中原地产在内地逐鹿中原的故事，也就此戛然而止。2015年之后，来自互联网的资金渗入中介行业，唯快不破的链家碰上了“无为而治”的中原地产。

房地产中介行业自此变了天。

“互联网思维”的链家VS“上市内乱”的中原地产

2014年，房地产调控让线下中介经历了一轮不大不小的寒冬。经营模式更轻的房多多、爱屋吉屋、好屋中国纷纷出现。

但真正能挑战中原地产行业地位的则是获得资本加持的链家。

链家由左晖成立于2001年。2010年，链家在线推出并在四年后更名为链家网。在经营模式上，链家更接近O2O模式。

2011年，链家网获得鼎晖投资9400万元天使轮投资。2016年4月，链家网获得64亿元B轮融资，融资方包括了经纬中国、腾讯投资、百度投资等。

房地产再续造城时代（透视兴于无为庸于无为）(3)

“不差钱”的链家在此之前已大步迈开了扩张的步伐。2015年，公司完成了11项行业并购，收购对象包括成都伊诚地产、上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、北京高策地产及广州满堂红等。

其中，深圳中联地产当年在深圳拥有167家门店，在当地二手房市场占有18的份额，仅次于中原地产。链家收购的目的很明确，就是要直捣中原地产在内地最重要市场之一深圳。

2014年底，链家在全国门店不过1500间，经纪人数量约3万名。到2015年底，链家门店就突破了5000家，经纪人8万名，大增超过两倍。从交易额看，两个年度链家分别完成交易额2000亿元及4000亿元，与中原地产的距离越来越近。

与中原地产收入主要依靠收取的佣金不同，链家在扩张期二手房业务甚至不图赚钱，而以理财、资管等业务获得收入。在一手楼市场，为吸引开发商入驻，链家可以给出免佣金的条件。

“财大气粗”的链家人员管理方式很互联网大厂式“狼性文化”。公司在深圳市场实行高保障、高激励绩效制度，应届大学毕业生每个月就可以享受每月5000元的底薪，其他的优秀经纪人保障底薪亦有4000元至6000元，佣金比例高达50%至85%。公司对员工采用军事化、系统化管理，并为每名经纪人设定了经手楼盘量及客户数量上限，以保证服务质量。

相比之下，推崇“无为而治”的中原地产内部并没有标准的管理体系，刚入职新人底薪只有约2000元，佣金比例平均在30%左右。公司内部鼓励多劳多得，业绩上不封顶。

两者相比较，贯彻互联网式高举高达经营策略的链家给出的条件无疑更加吸引力。而主张“无为而治”的中原地产本身并不愿意借鉴链家这一套上杠杆扩张的打法。施永青曾表示，链家业绩上去之后能不能巩固，还要观察。中原很少会这样做（快速扩张），自己承担不了就会停下来。

对于互联网资本渗透中介行业，他认为中介行业经营和管理会因此发生变化。但中介行业其实不需要太多钱就能做到。当讲故事的人散去，总有人会为自己的尝试“付出代价”。

然而，后来链家扩张越来越快，业务开拓主要依赖自身资金的中原地产相形之下开始后继续乏力。

其实在2015年，中原地产也有提出过借力资本市场实现跨越式发展。当年年中，在深圳房地产协会举办的演讲上，施永清和左晖先后发表讲话。左晖在会上提出链家“尽量做到深圳第一”。之后不久，中原便宣布重启上市计划，施永青自己也重新出任中原集团主席兼总裁。

然而，在2016年两家公司分别走入了各自的分水岭。链家在当年B轮融资中募资64亿元并对赌五年内完成上市，而中原地产则因为原股东王文彦（持有45%股权）反对，迟迟无法完成上市。

王文彦当时提出，中原地产如果要上市，应该有一个控股公司在上市公司上面，他和施永青各占一半股权。两个人轮流出任公司主席。该提议自然遭到施永青否决。他认为这会对“中小股东不利”。明眼人都知道，施永青是不可能让出公司管理权的。

虽然施永清嘴上表示，中原地产就算不上市还有20多亿的自有资金对抗对抗链家30多亿募集资金（剩余30多亿是老股转让），仗不是没法打，但他同时称如果王文彦不愿意帮公司，两人迟早要“离婚”，何况现在是公司最需要资金的时候。

一来一往，显然后面那句才更像是真话。要阻止链家爬头，中原地产太需要融资了。然而不接受外部融资又无法完成上市的它，真的没有办法获得外部资金。

对于链家和中原地产的竞争，施永清还忽略另外重要的一点：来自互联网平台的流量加持。

无为终无为

2020年前两月，受疫情影响，中原地产在内地市场遭遇成立42年来最艰难的几个月。公司中国大陆区主席黎明楷指出公司在2月份基本没做生意，只通过线上手段取得零星业绩。2月份中原地产的实际业绩可能只有正常月份的2%，加起来不到1000万。而正常情况下，由于1月份春节影响，2月即使销售额只为正常月份八成，亦有六、七亿收益。

当时中原地产的现金流只够支撑公司再经营三个月时间。

当然，内地房地产市场大约在当年四月份就开始复苏，中原地产也并没有陷入自己预期中持续没有收入现金流撑不过三个月的死局。

但中原地产最近几年的经营的确不理想。今年2月份，黎明楷在接受访问时透露中原地产过去两年门店数量其实有所减少，面对对手冲击，自己反应“有点慢”。而在经过内部改革之后，预期今年中原地产的门店数量会有所增加。下半年会推出新的合伙人制度计划，门店增速可能会加快。但无论怎么快，中原都不会出现大量收购门店呈现的翻倍式几何增长。

而在另一边厢，房地产交易平台贝壳找房（BEKE-US）在去年8月份完成上市。公司在上市首日发行价为20美元，截至3月12日收盘，最新股价已上涨至59美元。

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