不动产证办理延期的违约金（不动产统一登记对主张逾期办证违约金的法律影响）
不动产证办理延期的违约金（不动产统一登记对主张逾期办证违约金的法律影响）2. 《不动产登记证书》与《房屋所有权证》《国有土地使用权证》相比，仅仅是对房屋权属证书的形式、名称作了变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化。不动产统一登记制度的实施并不影响《商品房买卖合同》“办理房屋所有权证书”相关条款的效力，合同约定的办证违约责任条款仍然具有法律效力。不动产权统一登记制度实施后，出卖人仍负有为买受人办理案涉房屋权属登记的义务。1.一般不支持不动产统一登记制度施行过渡期的逾期办证违约金的主张。在购房合同中，对于主张逾期办证违约金需要以出卖人存在过错为前提，比如出卖人怠于取得初始登记、怠于履行收集买受人办理房屋产权转移登记办理材料等。因政策调整原因出卖方客观上无法再为买受方单独办理房屋所有权证书，在此过渡期间房屋交易登记机关是不受理任何房屋产权证书的转移登记的，故应认定该期间为“非出卖人原因”，属于出卖方免责的范围。为实施不动产统一登记，成都市国土局、成都市房管局自20
本文作者：四川皓锦律师事务所刘浩
2015年3月1日，国务院为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，颁布实施了《不动产登记暂行条例》，实行不动产统一登记制度。全国各地依照该暂行条例的要求，陆续暂停了原房产证、国有土地使用证等的办理，实行“二证合一”。
我们很多家庭在不动产统一登记制度实施之前购买商品房的，往往会在购房合同中对于出卖方办理房产证、国有土地使用证等约定办理期限，特别是就房产证的办理逾期的还会约定一定比例的逾期办证违约金。由于商品房从预售到交房再到办理房屋权属转移登记，有时需要很长的时间，就会存在签订买房合同时约定的是办理房产证及逾期违约金，但是不动产统一登记后又不存在单独办理房产证的可能了，那还能主张逾期办证违约金吗？我们结合成都地区的一些实务案例，来看一看法院在这个问题上到底会怎么判。
2015年1月6日，原告袁某（买受人）与飞大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：袁某购买飞大置业公司开发的飞大壹号广场号房屋，测绘建筑面积共66.55平方米；总价款为624 239元，买受人采取贷款方式付款；出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交了全部办理产权所需的资料及税费后365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按照中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付已付购房款利息，因产权登记机关怠于办理或其他非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。
为实施不动产统一登记，成都市国土局、成都市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月23日起在本市主城区范围内实施不动产统一登记。
法院最终支持了袁某自2016年11月1日至2016年11月17日，共计17天的逾期办证违约金，对于2016年11月24日至其2018年2月28日实际取得不动产登记证书期间的逾期违约金主张，因为购房合同中约定国有土地使用证的交付期限为取得房产证之后5年内，“二证合一”后因土地使用证办理期限尚未到期，故不支持该段期间的逾期违约金主张。
从成都地区相应类案可以将法院的主要裁判观点归纳总结如下：
1.一般不支持不动产统一登记制度施行过渡期的逾期办证违约金的主张。在购房合同中，对于主张逾期办证违约金需要以出卖人存在过错为前提，比如出卖人怠于取得初始登记、怠于履行收集买受人办理房屋产权转移登记办理材料等。因政策调整原因出卖方客观上无法再为买受方单独办理房屋所有权证书，在此过渡期间房屋交易登记机关是不受理任何房屋产权证书的转移登记的，故应认定该期间为“非出卖人原因”，属于出卖方免责的范围。
2. 《不动产登记证书》与《房屋所有权证》《国有土地使用权证》相比，仅仅是对房屋权属证书的形式、名称作了变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化。不动产统一登记制度的实施并不影响《商品房买卖合同》“办理房屋所有权证书”相关条款的效力，合同约定的办证违约责任条款仍然具有法律效力。不动产权统一登记制度实施后，出卖人仍负有为买受人办理案涉房屋权属登记的义务。
3. 因为调整原因出卖人客观上无法再为买受人单独办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，而需要同时具备办理前述两类证书的条件下，才能为买受人办理不动产登记证书。法院据此裁定不动产统一登记制度施行后是否仍然构成逾期办证违约的依据就变更为依照合同中办理两项权证的截止时间中更为靠后的一项，比如若起诉时《商品房买卖合同》中对国有土地使用证的交付时间约定尚未到期，则法院对2016年11月23日以后这一段期间不支持买受人逾期办证违约金的主张。
4.若购房合同中约定的逾期办证违约金计算方式过高，比如约定以购房价款为本金按照每日万分之三的方式计算，法院会综合衡量买受人在逾期办证中的实际损失及损失举证情况、出卖人是否主张该违约金过高及违约金过高的举证证明情况等，在裁判中会对支持的日违约金进行调整，过高的会予以酌减。
案例：(2018)川0106民初5088号
