武汉下半年楼市行情（武汉楼市遍地正挂）
武汉下半年楼市行情（武汉楼市遍地正挂）倒挂板块，买到就是赚到！前2年武汉楼市耳熟能详的一句话因为相比“倒挂”，恐怕“正挂”才是现在武汉楼市常态于是我们做了一个统计，武汉现如今一二手“正挂”的区域有哪些？还好我们只在三环内打转，不然出现的，恐怕就是整张武汉地图
作为服务行业从业人员，主要工作其实是为大家买房服务
比如接受粉丝咨询，大家比较喜欢问
——能不能推荐几个倒挂板块，我挑挑？
每当这个时候，都很让我们头大
因为相比“倒挂”，恐怕“正挂”才是现在武汉楼市常态
于是我们做了一个统计，武汉现如今一二手“正挂”的区域有哪些？
还好我们只在三环内打转，不然出现的，恐怕就是整张武汉地图
前2年武汉楼市耳熟能详的一句话
倒挂板块，买到就是赚到！
那现在我们套用过来，是不是——
正挂板块，买到就是亏到？
01
房龄5年以内次新房，算上税费，单价比新房略高，其实一直是武汉楼市常态。
因为仅仅是“略高”，所以以前基本上没人在乎这个东东。
2017年武汉开始限价，“倒挂”幅度像坐上火箭蹿升，突然变成买房黄金准则。
比如常青花园，三环外的楼盘，巅峰时刻二手房价能挂到3万。
大家会跟你解释一堆，什么三环外享受中心城区待遇，什么常青树学校超牛B....
这时候你换个角度就合群许多，常青花园二手房都3万，一定有什么不可告人的优势，我一定要买到打对折的新房....
作为当年武汉一二手倒挂最神奇区域，常青花园永远是“买到即赚到”。
很长一段时间以来，一二手倒挂，都是大家买房投资的原动力。
因为有倒挂，有人兜底，就算闭着眼睛着买问题也不大。
现在，你突然遍地“正挂”，感觉一下子失去人生目标。
02
在这些正挂区域里，既有三镇核心区，也有曾经的刚需洼地。
比如南湖。
南湖作为最早的睡城，早早完成了刚需洼地从破败到成熟的每一步，二手房供应趋于稳定，目前老南湖 新南湖满打满算不超过1400套；
新房也仅有5个楼盘在售，这些楼盘最高28000，最低22000。均处于长期平销状态。
二手房方面，华亚新领地、名士1号挂牌量均在50套以内。
这两个小区分别位于南湖不同地段，他们近90天内的成交量加起来不超过10套，去化压力较大。
另外一个正挂幅度惊人的，就是豪宅市场后起之秀武昌滨江。
今年被称为武昌滨江元年，随手拿出来都是王炸，在今年下半年~明年，金融街融御滨江、华夏幸福等优质项目相继入市，又将会又一波新的需求涌入。
这类高估值区域，新房价格一路走高，一个赛一个高，是必然趋势。
积玉桥、徐家棚、老武船板块一带的新盘，正挂幅度超过4000块。
徐东板块一旦新盘推出，上坤 朗诗，正挂幅度可能接近1万。
和汉口滨江不同，武昌滨江的江岸线虽然很长，但是板块小配套都很难达到顶级门槛，所以武昌滨江，一直没能走上豪宅圈擂台。
积玉桥板块，月亮湾壹号、联投中心作为同板块价格相差不算大的两个楼盘，后者虽然一线看江但销量一直不温不火，月亮湾则因为价格较低首开去化过半。
杨园滨江板块，正挂幅度比较低，大概差价在2000块左右。
二手房方面，融侨城总挂牌量57套，最近90天销售就达到12套，去化情况较为良好。同时，它和几个在售江景楼盘价差也最小。
某种程度说，这个板块的一手房和二手房价格体系，比较合理。
但换到同样滨江的积玉桥，绿地国际金融城总挂牌量60套，挂牌房源总价段在240~2000万之间。价格偏高甚至虚高，二手房交易热度很低，90天内只售出3套。
03
那到底是正挂还是倒挂好呢？
其实，这根本就是个买房“伪指标”。
并不是单纯的好或不好，关键看新房和二手房是竞争还是互相成就。
汉口的塔子湖板块，因为一部分属于江汉区，石桥旁的君荟天地新房价21800。
按照江汉区的价格体系定价，这个属于低价洼地，所以他自己卖的不错。
但周边价格较低的二手房，就比较卖不出价格。
南国北都城市广场单价不到2万，挂牌量27套，近90天内仅售出1套。
而江岸区的塔子湖板块就不同，不仅新房好卖很多，目前还和二手房存在倒挂。
还有一类区域，新房和二手房存在大幅正挂，但同时低迷。
典型如汉阳滨江，它的正挂来源，是新盘的高地价。
新港长江城的新盘和二手房，单价足足拉出近5000元/平正挂，这还是建立在区域配套均未兑现的基础上。
二手房方面，区域内仅有复地海上海一个二手小区，其他均为房龄超过10年的老小区。
二手房源挂牌量仅23套，近90天内售出1套。
用高地价撑起正挂的，同样还有硚口的宗关板块，万科万维天地、融创一江源两个项目作为硚口地王，和周边在售楼盘二手房价差达到7000元/平以上。
这两个板块的二手房和新房同时低迷，除了地价过高导致一二手房价脱节外，区域认可度也都比较低，这是主要原因。
所以同是正挂板块，市场的接受程度却大相径庭。
再比如南湖、王家湾，这里的高房价完全是因为区域没有其他供应了，所以出现了新房和二手房同时难销的情况。
04
在经历今年一波涨幅后，我们来看下，现在武汉楼市整体同板块，新房和二手房的关系。
武汉三环内，目前还能保持倒挂的板块，已经非常少。
我们大致统计如下——
这里面除了古田，前三区域板块倒挂幅度还在不断缩小。
后湖、白沙洲新房价几乎逼近二手房，四新现在没有可参照在售楼盘。
早期的一二手倒挂是因为新房限价，典型区域如关山大道，因为种种历史原因，他目前是2万 区域里唯一存在一二手倒挂的。
从今年复工开始，武汉楼市集体放松备案价，新房不再步步紧逼，二手房在降价基础上，终于销量有所恢复。
当正挂普遍出现，对于二手房来说，面对终于和自己拉开差距的新房，它们的春天要来了？
现在价差拉开了，一是给二手房喘息的机会，二是让新房谋求更大的发展空间。
只有二手房东出手了，需求才能回归到新房。
05
那武汉楼市现在遍地正挂，买到就“亏”到，是不是就不买了？
没占到便宜不等于亏了，楼市总要往前走，三环内普遍正挂是趋势，不是单一现象。
之前武汉楼市的火爆，多少来源于二手房倒挂。现在仍然活跃的也都倒挂区域。而在价格逐渐攀升，板块内恢复正常的购买逻辑之后，呈现出的结果也不一样。
倒挂的消失，让这些区域彻底形成了“房住不炒”的氛围，这种氛围，能够更好的过滤出真实的自住需求，对于板块未来发展有指导意义。
比如武昌滨江，2万 的项目开盘能日光，3万 的项目开盘能卖掉200多套，这已经是非常不错的成绩，证明大家对这里心理预期值高，区域本身有坚实的底蕴基础。
这在汉阳滨江就行不通，虽然全线房价2~3万之间，可这些项目总共加起来，可能还没武昌滨江一次推盘卖的多。
区域内二手房价和新房差价接近7000，但你看到它二手房有多畅销了吗？并没有。
这对于我们来说，一样有指导意义。
倒挂区不绝对安全，正挂区也不一定危险。
如果一个区域没有了买到就赚到这样的幻象，开盘却依然卖出50%以上，那么它就是值得买的。
同时，传统的倒挂区域因为逐渐失去价格优势，现在也在配套和产品上做文章，慢慢坐实“正挂”。
06
举例白沙洲，2018年这里还有动辄4、5K/平的倒挂，闭着眼睛买都能赚钱，区域内楼盘也是刚需到底。
但现在呢？
因为新房价格提升较快，区域内产品快速从95平主流变为110平；3年前遍地可见的刚需盘，今年也只有一个。
所以今年白沙洲几乎每个楼盘的，都做了自己的IP。不再靠价格优势“躺赢”而是在产品上下功夫，将会是这类区域之后的常态。
四新沉寂半年，接下来每新出一个楼盘，都匹配了大规模商业，补齐区域短板。
刚需区域的转型，就是从告别倒挂开始。
反观一些地段优秀的“老城孤盘”，因为没人跟他比，纯粹依靠地段，做出的产品不够有诚意，但还是有很多人关注，因为稀缺啊！
市中心用地减少，新房比二手房贵是必然。
比如武昌老城某盘，周边全是老破小，但2公里内有市级和省级优秀配套。
再比如汉口二环边某盘，这里好几年没有新盘，区域内置换需求长期得不到释放，这种项目一出来就会非常抢手。
这种楼盘可以买，因为地段足够安全。但你不要指望它有多大升值空间，除非天降惊喜，你旁边就有武汉天地。
而对于真正实力强劲的市中心楼盘，如二七滨江、江汉核心区，本身配套齐全，加上因为早早脱离了靠二手房出货的行为，加上产品地段匹配度最高，所以受行情影响最小。
最尴尬的是一些区域，除了高房价之外一无所有，或许只能靠新地王解套了。
劝你一定要谨慎。
