每日行情复盘（过去的投资经验已经不奏效了）

每日行情复盘（过去的投资经验已经不奏效了）其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期（大约2年），金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期（大约12个月）。第一轮周期是2006年到2009年初。我们有可能是在正确的时间、正确的地点，打了一场错误的战争。我们错在哪里？首先，近几年，楼市周期波动的经验已经被颠覆了。经济发展有周期，房地产市场也有周期。纵观我国二十余年来房地产经济发展，也出现了比较明显的周期性波动。

过去投资和现在投资有什么不同之处？

过去的投资经验是：大涨以后必有调整，调控政策累积叠加总会发生作用。

因此，在以往的投资操作中，每当政策发生变化，或是经济有波动，我们通常选择卖出房子，等待下一个机会。在过去，注意投资的节奏，能收到事半功倍的效果。

但现在，在这一轮长期行情中，我们发现踩准周期卖出房子都是错的。卖房之后，不但再入手的难度越来越大，而且还有涨无止境的感觉。难道经济规律失灵了？

我们有可能是在正确的时间、正确的地点，打了一场错误的战争。我们错在哪里？

首先，近几年，楼市周期波动的经验已经被颠覆了。

经济发展有周期，房地产市场也有周期。纵观我国二十余年来房地产经济发展，也出现了比较明显的周期性波动。

第一轮周期是2006年到2009年初。

其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期（大约2年），金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期（大约12个月）。

第二轮周期是2009年3月到2012年5月。

其中，2009年3月到2011年9月为上行周期（大约30个月），2011年10月到2012年5月为下行周期（7个月）。

第三轮周期是2012年6月到2015年4月。

其中，2012年6月到2014年4月为上行周期（22个月），2014年5月到2015年4月为下行周期（11个月）。

第四轮周期从2015年5月后开始，这一轮上行周期到现在尚未结束。

在以上的周期中，景气周期最长是2009年3月到2011年9月，长达30个月。

而这次牛市的上升级周期，从2015年5月开始算的话，已经长达5年零7个月。

这个超级长期的牛市，对传统周期的划分是颠覆性，不但时间长，而且还没有受到经济波动的影响。在这轮牛市期间，我国面临经济发展速度放慢、国际经济的贸易战，甚至全球新冠疫情等重大事件的挑战，可这些因素竟然都没有影响到楼市。

这是因为什么？

过去，住房制度的改革、人口红利的影响，使得全国房价总体都在上升趋势中。不论是一线城市、二线城市，还是三线、四线，房价都在上涨，买在哪里都赚钱，只是涨多涨少的问题。

2011年，房价最高的城市是北京，均价25166元/㎡，房价最低的城市是威海，均价4973元/㎡，最高和最低之间相差5倍左右。

2020年，房价最高的北京，均价上涨到57330元/㎡；深圳紧随其后，均价56754元/㎡；位列第三的上海均价52519元/㎡，都破5万大关。

而房价最低的鹤岗，均价只有1987元/㎡。从数据来看，城市之间的房价分化很厉害，强者恒强，弱者恒弱，优势城市的的房价越涨越快。最高价与最低价的差距已经扩大到25倍左右。

中小城市的房价不涨反跌，有的资源枯竭型城市，房价变成了白菜价，这已然成为一种趋势。

同样发生改变的还有资金的来源。如今，资金产生不靠积累，而是杠杆。

2010年，全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。

其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。

到2019年，全国居民人均可支配收入30733元，增长了大约50%左右。

到了2020年，我国月收入低于1000元的还有6亿人。这样的可支配收入，怎么也跟不上房价的上涨。如果用收入水平的提高来解释房价的上涨，显然也是解释不通的。

现在买房资金那么多，除了六个荷包的购房资金之外，还有房产炒作杠杆化所带来的巨大资金。我国现在的房贷总额高达60万亿，再加上一些违规的信贷资金、抵押资金，天量的资金流入楼市，在带动房价的上涨。

楼市发展背离以往经验的重要原因还有一点：投资渠道变成了唯一。

存款利率越来越低，信托、债券有风险，民间集资不靠谱，股市小散户也越来越没有生存的空间了。老百姓保值且安全的投资渠道越来越少，所以，房产成了老百姓唯一感到安全和保值的品种。

投资的共振现象，也是楼市掀起滔天巨浪的原因之一。

造成这些现象的主要原因是经济发展不平衡现象加剧。

从投资不过山海关，到不过淮河，到不过胡焕庸线，再到不过南宋疆域。这说明经济发展的区域不平衡越来越严重，优势越来越集中。

珠三角和长三角未来的发展速度将越来越快，马太效应在区域经济发展上的表现将越来越充分。

与此同时，人口红利也逐渐消失，人口进一步向优势城市集中。

由此可见，持有房产不一定所有的地方都能保值，但长期持有优质城市的房产一定能保值增值。

在这种背景下，投资者也是时候改变“做波段”的习惯了。紧盯优势城市，长期持有，把不动产向优质城市集中，抛弃三四线城市的房产才是符合当下发展趋势的。

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