佳兆业下周大事（佳兆业二度求生）

佳兆业下周大事（佳兆业二度求生）2014年，佳兆业曾遭遇“锁房危机”，股票停牌近三年时间，才在2017年涅槃重生，重回资本市场。此番再遇险，等待佳兆业的又会是什么？如何自救？立业22年的佳兆业，又迎来一次大考。令人唏嘘，这家位列“三道红线”“绿档”的企业也“暴雷”了，“流动性”危机扼住它的咽喉。截至今年中期账上还躺着487.4亿元资金的它，竟“到期未兑付逾3亿元理财”。不知规模的表外负债和庞大的对外担保，更令资本市场质疑不少。出品｜搜狐财经作者｜吴亚账上还有数百亿现金，竟还不上几亿“理财”，相似的剧情再度上演，这次的主角是“大湾区旧改之王”佳兆业。

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作者｜吴亚

账上还有数百亿现金，竟还不上几亿“理财”，相似的剧情再度上演，这次的主角是“大湾区旧改之王”佳兆业。

令人唏嘘，这家位列“三道红线”“绿档”的企业也“暴雷”了，“流动性”危机扼住它的咽喉。截至今年中期账上还躺着487.4亿元资金的它，竟“到期未兑付逾3亿元理财”。不知规模的表外负债和庞大的对外担保，更令资本市场质疑不少。

2014年，佳兆业曾遭遇“锁房危机”，股票停牌近三年时间，才在2017年涅槃重生，重回资本市场。此番再遇险，等待佳兆业的又会是什么？如何自救？立业22年的佳兆业，又迎来一次大考。

理财“暴雷”捅破“流动性”问题

形势不容乐观，在12月3日公告4亿美元境外债展期“失败”之后，佳兆业还是走到了债务违约的悬崖边上，并于12月8日公告短暂停牌，以待刊发有关公司的内幕消息。

市场分析普遍认为，佳兆业暂时停牌，或正与这笔美元债相关，因该笔债券，实则在12月7日已到期。

“理财产品逾期未兑付—管理层出面—公司出兑付方案—美元债等公开市场债券兑付问题”，佳兆业“流动性”问题发酵的路径与大多数“暴雷”房企无异。

如佳兆业创始人郭英成所言，佳兆业并未“躺平”，其在处理理财产品兑付问题上的态度也很诚恳（点击查看往期报道：郭英成回应“锦恒财富理财产品兑付逾期”）。

11月3日，网上开始流出“佳兆业理财产品到期，却无法如期兑付”的消息；次日，佳兆业高层便与投资人正面沟通，并在当日晚间给出了一份初步的兑付方案。

搜狐财经了解到，该理财产品担保方为佳兆业集团，由锦恒财富发行，底层资产为佳兆业旗下地产等项目；年化收益率区间为8%-10%，首期兑付期为2021年10月31日，最晚兑付期为2023年6月30日，本金到期日分为每月1日及31日。

这些产品主要的销售渠道是“锦恒财富”理财公司，但融资方、担保人、托管人及销售方，都与佳兆业有关联。而购买这些产品的客户中，部分则是佳兆业业主。

佳兆业给出的初步兑付方案，并未得到投资人的支持。围绕“兑付方式”双方僵持不下，且投资者给出的方案，要求佳兆业必须于一年内兑付完毕本息。

但佳兆业称难以满足该等诉求，因“处置资产需要一定的时间”，且其也不愿意为了完成兑付，而将手上的资产包“贱卖”。

彼时，佳兆业方面拟处置旗下位于深圳的约18宗商业地产项目以回笼现金，这批资产权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元，而这部分资金将作为锦恒财富产品兑付的补充资金来源（点击查看往期报道：佳兆业拟处置818亿元货值项目兑付所担保逾期理财产品 ）。

11月4日，佳兆业紧跟着发布说明，称公司遇到短期的“流动性”资金问题，并正式承认锦恒财富出现兑付逾期的事实，并再次表明解决问题的态度。

“兑付事件”捅破了佳兆业资金“流动性”紧张的窗户纸，传导到二级市场，佳兆业股票4日当日暴跌了15.13%。此后的11月5日至24日，佳兆业股票停牌20天。

佳兆业今年4月以来股价走势图，图片来源：雪球

期间，佳兆业在11月12日公告停止中期派系，11月22日发布锦恒财富理财产品的最终兑付方案。

最终的兑付方案，整体以产品到期时间为顺序，采用分期兑付方式，陆续兑付本金及利息，以及延期利息。只是，照着这方案，兑付完也需两年出头了，即“到期当月兑付本息的10%，此后每三个月兑付10%”。

不过，对比一些房企有实物资产兑付、以理财额度冲抵购房尾款的选项，佳兆业则没有，相比之下，则是增加了延期利息的支付，并向投资者公布了计划出售的资产清单。

之后在11月24日晚间，佳兆业于复牌公告中，再披露关于锦恒财富理财产品兑付的进展。截止公告日，该产品总金额约为127亿元；到期已偿还的本金为10.97亿元，到期未偿还仍有3.96亿元；剩余累计未兑付116亿。

此后，佳兆业便紧锣密鼓地与投资人斡旋，寻求前述12月7日将到期的4亿美元债的展期。

一位TOP20房企的投融资条线人士表示，在花样年控股(01777.HK)等房企美元债违约后，境外市场基本丧失再融资功能，对内房股的信心也降至“冰点”，“大行情如此，加剧谈判难度。而一旦违约，信用将遭重击。”

房地产界皆知，佳兆业2014年时曾因“锁房危机” 陷入债务风波，并在2015年曾因未支付两笔美元债券利息，而成美元债违约的首家内地房企。2017年，在完成债务重组后，停牌近三年的佳兆业，才得以重回资本市场。

“投资人的信心如黄金般珍贵。”这个道理，佳兆业自然比其他房企更有体会。但事与愿违，4亿美元债展期“失败”。

据《经济观察报》消息，针对这笔4亿美元债，投资人联合体为佳兆业制定了一份全新的方案，其将为佳兆业提供20亿美元融资，选项包括购买佳兆业旗下公司股权、购买新票据、注资旧改项目及为项目提供贷款等。

但佳兆业心存疑虑，担心优质资产可能会流失。而纵观事态发展至今，资产质量的优异，也确是佳兆业与债权人，乃至理财产品投资人博弈的武器。

如《棱镜》就曾援引债权人的说法报道称，“公司资产质量非常好，所以才愿意拿出钱和时间，目的是协助盘活公司，恢复造血功能。”

“目前暴雷房企里面，具有条件不躺平的就是佳兆业。”多位业内人士向搜狐财经表示，从手握资产的规模和质量来看，佳兆业并非“资不抵债”。

截止发稿，佳兆业股票仍在停牌中。这笔已于到期的4亿美元境外的偿还情况到底如何？是否已构成违约？一切还有待佳兆业的官方披露。

债务“冰上”之下

桩桩件件，均指向佳兆业的债务问题。此前，就曾有投资者认为，佳兆业将用于兑付理财产品的资金，挪用去偿还前述4亿美元债。只是，这种说法被佳兆业高管否认，并称财富产品的兑付是第一要务，会安排专款用于兑付。

今年以来，美元债违约、信用危机已不断蔓延成为引发房企危机的导火索。据“爱德地产研究院”数据，截止今年9月末，有三家房企存量美元债规模超过100亿美元，分别为中国恒大(03333.HK)175.75亿美元、佳兆业集团153.85亿美元以及碧桂园(02007.HK)117.94亿美元。

地产美元债存量规模较大主体（单位：亿美元）数据来源：通联数据，爱德地产研究院 截止时间为2021年9月30日

而据企业预警通数据，佳兆业截止最新境外美元债共计21笔，剩余年限0.05-4.47，票面利率7.56%-11.95%，利率较高。其中兑付时间最近的今年12月31日，这笔美元债的发行规模为7.21亿元，利率为7.56%；境内债券存续六笔，剩余年限1.03-2。

而在理财产品兑付逾期前，从账面上来看，佳兆业并无负债压力。截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率69.9%，净负债率93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”。

同期，佳兆业短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，现金则达487.4亿元。“绿裆”、“高现金”储备，纸面看俨然是一家健康、高质的房企。

“很多房企虽然达标绿档，但有的把负债做到表外实现降档，实际债务并没有降过。”一位资深地产分析师认为，尽管佳兆业“三道红线”已归“绿档”，但其中的两个指标仍处于“踩线”边缘，“稍有不慎便有可能再次触线。”

另一方面，2021年中报显示， 佳兆业仅就国内银行向其客户提供按揭融资有关的担保的或然负债约329.96亿元，为合联营公司银行贷款约49.3亿元提供担保；但为子公司提供了多少担保仍未披露，而同期，佳兆业的归母净资产仅为368.8亿元。

A股上市公司对子公司或参股公司的融资担保均公告，还需公告具体的担保金额与公司净资产的比值，港股上市公司则没有这方面的信披要求。

因此，佳兆业对旗下子公司或参股公司累计做了多少连带责任的担保，这让市场感到担忧。

而在11月24日的公告中，佳兆业也曾表态，“公司目前还在评估集团责任。”

此外，高光背后，佳兆业也存“明股实债”之嫌。天风证券指出，如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。

具体到佳兆业，2021年中报显示，其归母权益368.79亿元，少数股东权益（非控股权益）却高达445.7亿元，比归母权益还高出近80亿元。

一家TOP10房企的业内人士则表示，由于“三条红线”中的现金短债比考量因素为现金及等价物与短期债务的比率，因此，“发债还债”也成为房企优化负债结构的重要手段。

如今年1月单月，佳兆业便公告发行了两笔美元优先票据，以用于一年内到期的现有中长期离岸债务再融资，即“借短还长”。之后的5月和6月，佳兆业先后发行的两笔优先票据，票面利率也达到11.65%。

今年上半年，佳兆业的融资也出现明显的受限。期内融资活动现金流净额首次出现近八年来负值，净流出498万元。而在其短期借款即一年内需偿还的250.17亿元债务中，美元债便达16.55亿美元（约合105.24亿元）。

佳兆业融资图谱，图谱来源：企业预警通

至于手握的487.4亿元，也似是“远水，解不了近渴”。在与锦恒财富投资人的沟通会上，佳兆业高管曾表示，截至10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，为受限资金；还有超120亿元在途资金，为售房尾款。但该部分资金到账后需要流入银行监管部，确保银行能还本付息和保交楼。

于佳兆业等多家“暴雷”房企而言，“融资端”不友好等多种困境之下，销售回款成为其偿债的重要来源。但受制于调控加码、市场下行，其也难挡销售额的断崖式下跌，最新一期的11月单月，佳兆业仅录得10亿元的销售额，环比降幅达88%。

物业上市公司“卖身”传闻

而今身处困境的佳兆业，也在陆续处置旗下物业资产。

如11月，佳兆业就先后将其持有50%权益的九龙东启德住宅项目、香港新界屯门青山湾项目，分别以79.48亿港元、37.7亿港元的价格，出售给香港地产商远东发展（00035.HK）及新世界（00017.HK）和香港旭日国际集团主席蔡志明。

另据公开报道，南沙湾佳兆业悦伴湾项目负责公司广州市卓佳房地产的股权结构，也在11月发生了变更为由平安信托持股100%，即佳兆业将这一项目公司出售予平安信托。

进入12月，佳兆业“以物抵债”，1.86亿港元出售香港中环中心38楼物业予山高金融(00412.HK)。而山高金融与佳兆业的关系不止于此，此前的10月3日，山高金融曾公告，其认购佳兆业发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。

但达成这一认购的代价是，佳兆业以旗下物业上市公司佳兆业美好(02168.HK)67.18%股权做抵押。而据港交所披露，9月30日，山高金融已获得佳兆业美好约67.18%的保证权益。

山高金融作为一家投资控股企业，主要从事不同类别的金融服务，隶属于山东高速集团有限公司旗下，背靠山东省国资委。彼时市场曾认为，在较高的“流动性”风险下，山高金融要求佳兆业有所质押也在情理之中。

最新的消息是，12月5日山高金融公告，将前述票据的还款日期延长至2022年10月2日，但同时，双方的融资协议的年利率也进行了修改，由最初的11.5%升至了14%。

但在“现金流”危机之下，佳兆业如不能按期兑付，佳兆业美好无疑将面临易主的风险。在此敏感时机，佳兆业美好却于12月6日公告，佳兆业创始人郭英成的长女、现年27岁的郭晓婷，辞任公司执行董事兼副主席一职。

“易主之前，提前撤出来？”市场上出现了这样的疑问，“郭氏二代”的离任，也让外界普遍猜想，佳兆业美好是否会被“卖身”“替父偿债”。

佳兆业美好2018年12月被佳兆业成功分拆上市，上市所得款项净额为2.62亿港元（约合人民币2.3亿元）。

最新一期财报显示，佳兆业美好2021年上半年实现总营业收入13.25亿元，同比增长约78.8%；归母净利润2.09亿元，同比增75.6%。截止6月末，佳兆业美好在管面积为8630万平方米，同比增长约50.1%，高于2020年行业平均在管面积增速（45.6%）4.5个百分点；合约面积约为1.20亿平方米，同比增长56.4%。

按照佳兆业美好在今年中期业绩会上透露的数据，其预计2020-2023年公司的收入复合增长率不低于55%，利润复合增长率不低于60%；到2023年，在管面积不低于2.4亿平方米，届时全年目标收入接近70亿元，目标净利润不低于10亿元（点击查看往期报道：佳兆业美好中期营收13亿）。

搜狐财经注意到，11月15日的复牌公告中，佳兆业美好还曾表示，未收取佳兆业的任何财务资助，并表示佳兆业面临的任何流动资金问题不会对自身的营运产生任何重大不利影响。

但放眼地产行业的前车之鉴，“卖物业”近乎成为当下陷入“流动性”危机房企自救的“良方”，前有蓝光、富力、花样年等房企，卖掉物业“未来”，纾困地产“现在”。

只不过不到最后的一纸公告，永远无法盖棺定论。多位物管行业的业内人士在接受搜狐财经采访时都表达了对佳兆业美好的看好，“对于本身价值已被认可且业绩成色较好的佳美，资本市场或也愿意多给一些期待和机会。”

“郭氏二代大撤退”

除郭晓婷辞任外，很短时间里，郭英成的另外两个女儿，也都宣布退出了佳兆业集团旗下两个上市公司的董事会，她们均任职不久。

一个是佳兆业健康(00876.HK)，另一个是佳兆业资本(00936.HK)。其中，郭灏丽辞任佳兆业健康执行董事，郭晓欣辞任佳兆业健康执行董事及联席总裁；郭晓欣辞任佳兆业资本执行董事。

三人离任原因有所不同，但大体不差。郭灏丽及郭晓欣的辞任，公告解释是由于“须投放更多时间至其个人事务上”，而郭晓婷的辞任理由则是“以投放更多时间于其他公务”。

这并不难理解，因年长的郭晓婷相比两个妹妹而言，除在佳兆业美好任职外，其在佳兆业的系统内，也还身兼多职。

搜狐财经也曾在《“房二代”交卷时，金榜谁题名》系列专题中，也呈现过郭晓亭和郭晓亭的哥哥郭晓群二人的接班故事（点击查看往期报道：佳兆业“二代”接班：郭晓群左手科技、右手地产；郭晓亭入局传媒、掌舵物业）。

此外，今年6月，郭晓婷本人还进军传媒领域，以约3.75亿港元的价格，收购了香港主流媒体之一星岛新闻集团（1105.HK）的控股权。

“郭氏二代大撤退”，一时间成为行业讨论的热点之一。自1999年成立以来，佳兆业从深圳起家进入旧改领域，以收购深圳龙岗布吉烂尾项目一战成名，被称为“大湾区旧改之王”。

区别于其他房企，佳兆业新增土储的方式，也并不过度依赖于公开市场招牌挂，而是以旧改供应和收并购为主的多元化方式，这早就了佳兆业集团独特的资源禀赋。

而佳兆业的旧改，除了涉及住宅业务外，还涉及其他产业。因此，佳兆业定义其发展的多元化业务，是与其主业协调、赋能。这些多元化业务，体现在佳兆业的财报中，即酒店及餐饮业务、戏院、百货店及文化中心业务、水路客运业务等。

目前的佳兆业，定位也已是一家大型综合类投资集团，旗下还拥有佳云科技（300242.SZ）等多家上市平台。其官方披露的数据显示，其累计员工数约17000人，总资产近3200亿元。

财报数据显示，在2018年时，佳兆业在非物业发展业务以外（包括酒店及餐饮业务、戏院等多元化业务）的营收贡献比达到6.78%。2020年，这一占比达到了8.21%。

按照郭英成在佳兆业2018年业绩会上的表态，其希望未来五年，公司多元化业务收入占比能达到30%至40%左右。到了2020年业绩会，佳兆业则透露出抓紧孵化多元化业务中文体、商业，且不排除未来将这些业务单独上市的想法。

“佳兆业当前资金压力不小，一定程度上或会影响旗下公司。而高管的变更，或有企业将面临重组或收并购的信号。”多位业内分析人士表达了这样的看法。

此外，参考此前“暴雷”房企的一些“纾困”方法来看，减持所持公司股份“套现”以“回血”，乃至“以股偿债”都是比卖资产更直接、更简便的操作。

“流动性”危机爆发一个半月，在房企融资的“闸口”还未放开，销售端承压情况也未好转的情形下，佳兆业仍在与时间赛跑以化解危机。