济南新楼盘哪个值得买（济南新房与二手房中的）

济南新楼盘哪个值得买（济南新房与二手房中的）最近又因学区问题起了争端，矛盾点在于恒大奥东新都等是否划入更近的银丰配建初中学区。双方开始了唇枪舌战，因为学校没有交付使用，教育局还没给出最终定论。同属于济南历下区，银丰玖玺城五期容积率2.8，为17-27层住宅，精装价格约2.5万；恒大奥东新都容积率3.3，为29-32层住宅，2015年首开，销售价格约8千，2017年售罄时约1.5万，大部分住宅销售价格在1万以内，最近链家二手房成交价1.5万左右。附近楼盘金茂府、奥体铂悦府、万科金域华府、璟园等价格都在2万-3万之间。今天简单说几个典型案例，抛砖引玉，多一个角度看买房问题。【一墙之隔，单价差一万】银丰玖玺城五期&恒大奥东新都

一般提到楼市二手房与新房价格倒挂，多是同一区域二手房价格明显高于新房价格，形成差价，导致买房人更倾向于购买新房；比较有代表性的如杭州楼市，开盘万人摇号，中签一套新房即赚取百万价差。

形成这样的原因多是楼市上升期，拍地价格不断推高，市场对以后房价普遍看涨，但政府有限价措施，导致新房定价偏低，与周边二手房形成价差，因为价差的存在，改善和投资需求被扩大，新房很难选上，真正的着急买到房的“刚需”买房人只能去选择二手房，导致二手房价格溢价增加。

济南楼市现在的二手房与新房价格倒挂是另一种景象，新房因为拿地价格较高，进而追求住宅“品质升级”（这里可以有不同意见），在户型、园林、配套等方面做了升级，在期房销售阶段被置业顾问描述的更加高端，与“眼见为实”的二手房真实形态存在很大落差，让买房人更向往选择新房。

济南二手房多数在这一轮房价上涨前购买，购入价格较低，转手卖出有盈利空间。这两年楼市行情低迷，二手房价格与成交量都在萎缩，大量投资类房产存在贬值压力，急于出手的房东，不断调低价格，已经出现赔钱挂牌现象。

今天简单说几个典型案例，抛砖引玉，多一个角度看买房问题。

【一墙之隔，单价差一万】

银丰玖玺城五期&恒大奥东新都

同属于济南历下区，银丰玖玺城五期容积率2.8，为17-27层住宅，精装价格约2.5万；恒大奥东新都容积率3.3，为29-32层住宅，2015年首开，销售价格约8千，2017年售罄时约1.5万，大部分住宅销售价格在1万以内，最近链家二手房成交价1.5万左右。附近楼盘金茂府、奥体铂悦府、万科金域华府、璟园等价格都在2万-3万之间。

最近又因学区问题起了争端，矛盾点在于恒大奥东新都等是否划入更近的银丰配建初中学区。双方开始了唇枪舌战，因为学校没有交付使用，教育局还没给出最终定论。

【选择文旅城，可以更近一步】

融创文旅城&保利花园

很多人说选择文旅城是看重丰富的配套，但配套不是文旅城独享的，如果更在意离文旅城配套近一些，对面保利花园、永大颐和园、景和山庄等也都是可以考虑的选择。文旅城在售的D6/D9/D12地块临近东侧济莱高铁，距离融创茂等配套大多超过2公里，容积率都在3以上，整个文旅城都是高层为主，后期交通压力较大。

保利花园、永大颐和园、景和山庄这几个小区在经十路北侧，文旅城对面，相对文旅城大多数住宅，距离地铁站都更近，临近经十路，交通更便利；对于文旅城的各种配套都在轻松步行到达范围之内，比文旅城自己的住宅更便利的享受到配套。而且还有一点最吸引我的，站在这几个小区最南侧住宅的阳台上，可以俯瞰整个融创乐园景观，比开窗只能看到对面密密麻麻的高层窗户强太多了。

价格方面，这几个小区也更有竞争力，容积率在2.09-2.6之间，最近成交价1.3-1.4万；至于户型、园林等，都已经交付几年，可以实地查看对比。

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其他差价较大相邻楼盘：

雪山万科城&中新锦绣天地临近地块

银丰云玺&尚品·燕园

龙湖天奕&中垠雅苑

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