绿地集团破产对业主的影响（绿地集团债务违约）

绿地集团破产对业主的影响（绿地集团债务违约）从其它爆雷房企来看，中国房企大部分违约都来自于流动性危机，而短期偿债压力是导致流动性危机的重要指标。数据显示，目前绿地1年内到期的有息负债比例高达42%，短期偿债压力巨大。从“三道红线”看，截至2021年末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；现金短债比0.81；净负债率91.6%，仍踩中两条红线。2021年，中国综合实力排名前20的房企中，近半数资产负债率（剔除应收账款）超过70%，其中最高的是绿地，高达83.7%。从债务成本来看，绿地控股的综合融资成本较高，一直在6%附近。目前，绿地控股存续美元债共11只，存续规模42.7亿美元，其中一年内将有26.2亿美元债到期，公司面临集中兑付压力较大。从财务角度来看，展期通常被看做是技术性违约，而绿地寻求债务延期说明其已进入爆雷倒计时阶段。违约可能只是开始

天眼查App显示，6月15日，绿地控股集团有限公司新增一则被执行人信息，执行标的2.9亿余元，执行法院为上海市第一中级人民法院。

就在一个月前，绿地控股在港交所发了一个公告，拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集，以延长该公司2022年6月到期的美元高级票据的到期日，该笔票据的未偿本金金额为4.88亿美元。

5月30日，标普将绿地控股长期发行人信用评级由“B-”下调至“CC”；未偿优先无抵押票据的发行评级由“CCC ”下调至“C”，展望负面。6月22日，完成困境债务延期后，标普又将绿地集团发行人信用评级下调至“SD”（选择性违约）。

标普认为，绿地控股的资产处置仍然受到了疫情的不利影响，公司能否获得用于偿还债务的现金则极不确定。

目前，绿地控股存续美元债共11只，存续规模42.7亿美元，其中一年内将有26.2亿美元债到期，公司面临集中兑付压力较大。

从财务角度来看，展期通常被看做是技术性违约，而绿地寻求债务延期说明其已进入爆雷倒计时阶段。

违约可能只是开始

2021年，中国综合实力排名前20的房企中，近半数资产负债率（剔除应收账款）超过70%，其中最高的是绿地，高达83.7%。从债务成本来看，绿地控股的综合融资成本较高，一直在6%附近。

从其它爆雷房企来看，中国房企大部分违约都来自于流动性危机，而短期偿债压力是导致流动性危机的重要指标。数据显示，目前绿地1年内到期的有息负债比例高达42%，短期偿债压力巨大。从“三道红线”看，截至2021年末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；现金短债比0.81；净负债率91.6%，仍踩中两条红线。

此外，由于部分房企账上“现金”包含了受限资金和预售监管资金，使得一部分现金属于“中看不中用”、缺乏流动性和偿债功能。以绿地为例，扣除该部分资金后的现金短债比仅为0.62，可用现金远不足以覆盖短期有息负债。可见，在融资监管趋严下，即便是国企日子也不好过。

在有息债务强监管的政策背景下，房地产企业使用商票的比例大幅提高，通过增加应付票据及账款的规模，将部分债务做无息化处理。截止2021年底，绿地的应付票据及账款规模高达4158亿，占其总债务比重31.9%。

截至今年一季度末，绿地持有的货币资金656.8亿元，而要偿还的短期债务却有930.2亿元。目前，绿地系存续的债券还有14只，包括11只海外债（规模合计为42.70亿美元）和3只境内债券（规模合计为24.01亿元人民币）。其中，2022年内合计将到期15.70亿美元。

标普认为，绿地支持其未来12个月即将到期的庞大离岸债务的可用现金有限。这意味着，未来一年的时间，绿地都将处于资金较为紧张的状态之中。

发展模式之困

作为一家总部在上海，华东地区年收入占比四成的公司来说，上海疫情封控对绿地销售层面的打击十分沉重。今年前4个月，由于上海疫情，绿地控股销售额更是只有397亿元，同比减少56.1%。绿地的另一个主业基建，2022年一季度，营业收入也减少了40%。

上海疫情让绿地销售回款大减，这固然对绿地的现金流造成了不利的影响。但归根到底，疫情并不是绿地美元债技术性违约的根本原因，只是加速了绿地债务违约的进程。

绿地与大多数房企不同：基建和地产两手抓，属于超重资产类型，地产板块自持的体量过重，产业链太长，现金流必然比单一地产公司更加紧张。

2021年，绿地地产收入2050亿，占比38%，基建收入3114亿，占比58%。为此，2021年11月，绿地控股还将上市公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

一直以来，绿地的定位，就是张玉良的那句话：“做政府想做的事，盖高楼，做地标。”2005年5月，位于南京鼓楼的紫峰大厦正式开工，总高450米，这是绿地开发的首座超高层。从这个项目开始，绿地随后在武汉、西安、成都和昆明等十多个城市打造了一个又一个超高层地标项目。

但2017年房地产调控对绿地控股造成了较为严重的影响，尤其是商办项目调控政策的出台，对商办项目占比较大的绿地控股来说无异于一种打击，不仅商办项目受此政策影响销售停滞，且前期已购买客户出现大量退房情形。

近年来又演变为以地方公共配套换取住宅用地，但现实却是住宅卖完了，超高层和公共配套却停工了。因为无论是超高层还是住宅项目，都是慢周转和高投入的，这种“左手高楼，右手基建”的重资产模式，很容易让房企承受巨大的资金链压力。

对于基建项目，张玉良对此曾抱以殷切的期望。希望绿地基建能冲进全国前五，成为与中建、中交、中铁、中铁建并驾齐驱的投资建设集团。

张玉良做大基建业务的主要策略，依旧采用了他最擅长的一混到底模式：“应该优先在竞争性领域实施混改，成熟一个推进一个，能混尽混。”通过“股权转让 增资扩股”方式，参股了多地建工公司，最终打造绿地、地方国资、管理层及核心员工共同持股的“三元股权结构”。

2015年至2020年，绿地先后将贵州建工集团、江苏省建工集团、西安建工集团、天津建工集团、广西建工集团、上海市水利工程集团、河南省公路工程局集团等地方龙头收入麾下。

“遍地起高楼”的基建板块，虽然贡献了不菲的收入，但多城市超高层的经营战略模式也让绿地陷入投入大、周转慢、盈利难、开发周期长的漩涡，这也是造成绿地万亿负债的主要原因。

以绿地的蜀峰468超高层项目为例，2012年7月绿地拿下该地块，原本预计2018年10月封顶，2019年末竣工投入使用。但该项目的建设一波三折，十年间有关蜀峰468停工、烂尾、转让的议论从未停过。而且直到今天，也没有蜀峰468封顶、竣工和开业的准确时间表。

资本市场和投资人一度认为国资会在这一轮洗牌中生存下来，抢占不少民营房企丢失的市场份额。如今，绿地集团正在打破这种信仰！

山雨欲来风满楼，绿地未来走向何方，还需要张玉良继续探索。

----------------------------------

上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。