战争影响房价吗（房价会不会瞬间小跌）
战争影响房价吗（房价会不会瞬间小跌）回答： 这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。 第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。 第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。 大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。 提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？ 提问：雕
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提问：雕叔你好，最近又有新的买房计划，麻烦雕叔给些建议。买二套房，想通过法拍房来买，中学学区考虑在前，兼顾投资自住，麻烦分析一下，三圣乡蓝润锦江春天和天府新区滨江新城，谢谢。
回答： 蓝润锦江春天对口的是三圣小学，中学对口的是成都市七中育才学校银杏校区，单一划片，就只能读这个了，和三圣乡大名鼎鼎的盐道街小学卓锦分校是一样的出口，就算小学质量不咋的，基础打不牢，但是中学是一样的，算是捡漏了。 滨江和城在梓州大道东侧，所以属于D片区，而不是B片区，辖区内的什么天府二小、六小、万安、白沙，都是村小级别的，对口初中是万安中学和天府三中，这两所中学完全比不上七中育才学校银杏校区了。 所以教育上，蓝润是赢的。蓝润目前单价2万多，和滨江差不多（滨江指导价1.9万），滨江偏极度刚需，但是无脑人士太多了，所以价格居高不下，性价比反而不高的，整体更推荐你看看蓝润。
提问：雕叔你好，顺位新政出来确实给了自己一闷棍，之前因为换工作，社保变动了一次，现在户口在高新。要想重新获得 刚 一资格得到明年6月。所以准备看二手了，总预算300以内，自住套三，注重生活品质一些，对学区的属性要求不高。 目前比较中意华阳的戛纳湾和南湖国际，新川的城锦南汇。烦请雕叔老师帮我对以上三个盘排个序。再者能请雕叔老师再帮我推荐几个适合我的盘吗？准备近期去踩盘，考虑入手了。
回答：城锦南汇整体来看板块的未来预期比华阳的两个更好一些，从未来置换的角度考虑，地段是房地产的核心价值，1号线比5号线的楼盘未来走势相对更强。 华阳这边河和道路阻隔，南湖半岛（南湖公园算是烂尾了）、戛纳湾金棕榈可以不大考虑（天府新区的核心在秦皇寺和麓湖，华阳、南湖虽然划到了天府新区，但是实质发展力度很小，比锦江生态带还差一些，未来房价会比较稳定，天府新区还有万安、文创城等大把大把的空地）。 如果要考虑高新天府的话，建议在新川考虑长冶南阳御龙府、中德英伦联邦和城锦南汇。往下一点的金地天府城、万科海悦汇城也可以入手（这两个项目的基础数据和物业都是“招保万金”的大牌子，再怎么说也是比其他的强的，更符合你的需求）。
提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？
回答： 这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。 第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。 第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。 大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。
提问：我最近即将把三圈层的一套房卖出（买方已付定金，大概率没有问题），准备置换为成都的一套房。我和老婆现在名下在青羊区已经有一套房，有贷款。老婆天府新区户口，社保在郫都区；我的户口和社保都在青羊区。三圈层的房子卖掉后加上手上的现金目前有200-220W，如果贷款买，新增月供尽量不超过7000。 置换房子的目的主要是保值增值，基本无需考虑自住，我们也不是做短线的，更偏向于长期的升值空间。至于买房的时间点，我们不是很着急马上下手，但是准备开始筛选合适的房子，并找机会慢慢开始实地考察一番，有合适的再下手。 现在想请你指点一下可以重点关注哪些区域？重点关注新房还是二手房？以及买房的大概时点（比如今年秋天，冬天或者明年春天？如果今年秋天不买，估计每半年手头会多出30-35W现金）？家里有人对于东部新区和TOD这些概念比较关注，不知道雕叔如何看？因为目前还是信息收集阶段，问的问题比较泛。
回答： 你们目前资格是普通资格，除了高新南区都可以买。月供7K，如果商贷，按照目前利率行情，大概可以贷款110-120万左右，也就是总价310-340万之间。此时你首付200-220万，比例是6成左右，还是很符合二套房首付标准的。（天府新区的话，要首付7成，如果你们青羊这套房子还在贷款中，那么就有点难，或者只能缩减总预算）。整体我的观点是，新房如有合适的，可以及早买，这个没有时间先后周期，因为整体来说，新房的拿地节奏，尤其是主城区，好地段，并不多，地价高，现在买不起，以后也买不起，地价低，你现在抢不到，以后更抢不到，所以新房我认为是如果遇到有合适的，就可以及早上车。而且新房的信贷比较优质，比二手房好放款一些，也是优点。至于二手房，当下市场处于回调早期，一些核心的优质的板块，还没有破防，但我们可以等待，预计今年底，明年初或将是一个不错的捡漏时机。新房的话，建议关注武侯新城、二八板块、兴隆湖、怡心湖等区域。二手房的话，建议可以关注青羊新城、成华万象城 槐树店、东郊记忆一带，此外锦江东湖 塔子山，我认为都还是比较好的核心区域。至于东部新区，太过于长期了，具有不稳定性，而且你的预算也不低，那边只适合预算低没办法，有确实主打长期投资的人。TOD概念遍地开花，但是普遍来看，除了高新的陆肖TOD 其余的去化还比较堪忧，TOD是好事，但不是说沾到TOD就万事大吉，而周边的方位，其他配套就不看了，对吧？所以TOD小概念还是要置身于板块的大概念中，才比较合适。
提问：你好，雕叔！我家是武侯区户口，成华区社保，现在房价比较稳，我有两套房在出租，不知道该怎么优化，或是继续持有不变，主要是怕跑不赢通胀或变成“不动产”，现在大环境不好，不好赚钱了，每个月家庭流水收支平衡，没有多余资金 一、1号线桐梓林地铁口03年交房的小高层电梯房，115平三房，每月租金5000 二、 4号线凤凰大街地铁口，18年底交房（湟普国际）141平4房，每月租金3200。
回答： 目前来看，置换或者优化需要有两大前提，第一是有置换的底气，第二是有置换的必要。 底气是指，你出售后，再重新买，一般是需要加杠杆加预算的，去博取更大的增值空间，这样一来，短期的一些税费、中介费以及长期的月供还贷，就需要你们有现金流来支撑，而目前你们是收支平衡，那么这就算是缺乏底气了。 必要，是指你们的房产确实是劣质资产，需要快速逃顶等。但是我看桐梓林地铁口的电梯小高层，整体还算优质，租金也相当可观，虽然板块逐渐老化，但是没有更好的去处的时候，暂时可继续持有。而湟普国际18年交房的，目前应该还限售或者没下证吧？能交易吗？从租金来说倒也中规中矩，不是劣质资产。 整体来说，你们置换再买，肯定是往改善一些的方向走，但是卖掉任何一套，再去改善，是需要持续投入的，会打破你们的收支平衡。而卖了去买纯刚需投资盘，这就需要看你们的总价预算了，另外还有每个月折损的租金，是否会造成新的收支不平衡？ 如果卖两套换一套，也不是不可以，需要你对两套房置换后的再买什么房子，总价、方位，或者说具体楼盘什么轮廓有一个清晰的认识后，我觉得才可以，而不是对未来都没有一个好的评估，就随便为了卖而卖了。
提问：雕叔你好，之前听了你的建议，明确了购房区域，现在主要就是考虑买高新的房子，一种考虑是买新楼盘，还有就是买二手房。但是二手房相比新房过户费很高，这是一个问题，但是新楼盘很少，可选择性不多，因此，如果考虑二手房，想买毛坯，以后去成都生活了可以装修自己喜欢的风格，但是不知道什么时候去成都，房子可能会放置一段时间， 另一种就是买装修过的，先出租，可以缓解贷款压力，等去成都生活了再重新装修，但是买装修房问题比较多，容易掉坑里，且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高，家里亲戚也不太赞成买二手房。您觉得买新房，二手毛坯房，二手装修房哪一种更适合我们？新房，二手房，哪些小区您比较看好，推荐一下？还有您有什么更好的建议？谢谢！
回答：其实你的问题得从你的买房需求和空置成本出发。 简单来说，就是你自己要想好2个问题： 1.买房需求：你买这套房目的是自住还是投资，或者说哪个占比大。 2.空置成本：你目前在外地，打算需要几年才能过来自住使用，还是买完不住长期空置等升值。 如果自住需求偏大，2年以内可以来成都生活发展，建议你买清水新房，新房可以按自己喜好装修，居住环境体验会更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一种消费品。 如果投资需求偏大，2-5年都不会过来自住，我就建议你买二手装修房，时间太长，空置成本会逐年累加变高，投资讲究的是回报率，加上现在房价涨幅较慢，我们必须要配合出租，降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投资买二手精装房就会更好一些。
提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？
回答： 郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。 从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。 只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。 所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。 最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。 综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。
提问：最近看了两个相对比较满意的小区，纠结选哪个 一个是成华区的明信鹭湾八十多平的大套二，户型装修都还可以.小区有增值税 一个是锦江的万科金润华府，小区要老一些，六十多平的套二，但是赠送面积比较大.不知道平签户口过去好签不，这种六十多平的产权面积会不会影响娃儿后面上小学.两个小区哪个更好？
回答： 明信鹭湾在临近万年场，整体来说由于沙河阻隔，所以有点自成一派的感觉，片区内荒地和刚需楼盘偏多，但也有主干道联通河两岸，基本的生活是没有问题的，但是片区内确实发展不如万年场万象城这边，因此可以说还是有一定的性价比吧，至少比较适合预算一般的，但是又喜欢临近核心商圈的群体。 另外万科金润华府在锦江的地位也和明信鹭湾类似，远处是攀成钢，塔子山，近些有东湖和川师，但是它属于沙河堡，周边商业和医疗不错，然后地铁2、6、7号线也环绕（但是都不太近），再加上锦江光环 实得较大，因此单价就高一些了。 两个楼盘其实你还是很花了些功夫的，我认为如果比较偏向于自住，可以看万科金润华府（面积小，实得大，配套好），如果偏向于今后的出手，流通性等考虑，那么明信鹭湾则更好一点（单价低，性价比高，吸引人气）。 至于你提及的60平会不会影响娃儿，这个我可以说义务教育是公平的，不会因为面积来卡壳，我的答案是不会影响。 还有你说的“不知道平签户口过去好签不？”——如果你本就是成都户口了，那么是可以直接买房后申请平迁的，不难，很简单。
提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。
回答： 450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。 第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。 如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。 第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。 比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。 至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。
提问：雕叔你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？
回答：作为投资选择高层，简单讲下洋房和高层。 很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。 同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。 洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。 而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。 买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。 买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。
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