21号有没有快线（有没有翻身的机会）
21号有没有快线（有没有翻身的机会）2、21号线连接天河黄埔增城，强势向弱势输血，荔城本地会去买荔湖新城，21号线更多的是来自天河和黄埔的购买力。1、增城供应很大，还有大片的绿地没开发，一定是沿线开发，慢慢开垦，开完一个又一个，如果没有自己独特的标签和优势，可替代性强，绝大部分区域在后期很难跑出去。没关系，拨开云雾看本质。21号线的开发思路首先要看懂21号线的开发思路。
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21号线供应量极大，买房同学就只能追求实际的居住，要么地铁，要么学校，但沿线的楼盘的卖点都是地铁和学校，绝大部分人也不知道买的对不对，未来有没有发展，买的比较懵。
前几天跟一个朋友聊，做了一张21号线的梯队价格图。
按道理说，应该是镇龙之后随着站点远近递减，但实际不是这样的，价格逻辑很合不常态。
没关系，拨开云雾看本质。
21号线的开发思路
首先要看懂21号线的开发思路。
1、增城供应很大，还有大片的绿地没开发，一定是沿线开发，慢慢开垦，开完一个又一个，如果没有自己独特的标签和优势，可替代性强，绝大部分区域在后期很难跑出去。
2、21号线连接天河黄埔增城，强势向弱势输血，荔城本地会去买荔湖新城，21号线更多的是来自天河和黄埔的购买力。
所以，抱着21号线不放松，迎合天河和黄埔接盘侠的喜好，找未来不可替代的板块，这是最重要的核心。
21号线的选房逻辑
21号线沿线买房的，多半都是无名额的年轻人首套刚需。
既然是首套，既然是刚需，既然是年轻人，那么后面收入一定会提升，会成为有米的中年人，要换到更好的区域或者楼盘去。如果不能成为有米的中年人，那么肯定希望自己挑的地方，是未来发展最好的。
所以选房逻辑很简单，要么呢是方便置换，要么就是未来发展会更好更快。
翻译成人话。
方便置换=成熟 因为二手没有人会去选生区只会选熟区
发展更好=更好的地段/规划，这样生活才有念想节节高
更快=有基础/在推进/推进很快
21号线各版块基础情况
城市面貌对于区域的价值是非常重要的，很多人在黄埔和番禺之中选择黄埔，也正是因为黄埔的城市面貌更好，大家的内心归属感更强，多人选，供需失衡，房价自然会相对更快。
所以，21号线蝶变快，城市面貌好，基础好的板块，也就会发展得更好。
梳理下21号线沿线各板块的规划/建成/5年内有预期的城市面积。
建成/规划/城市面积最大是中新4.8平方千米，其次是凤岗3.8平方千米，其他区域规模也比较小（大概估算）。
各片区基础情况，新城和旧村面积
凤岗的新城范围最大，中新其次，其他新城范围都比较小。
先说中新， 中新是旧镇，原来就有原住民人口优势，也是最近黄埔，紧挨知识城的板块，人口密度最高，目前城市化板块有基础，还有确定的保利中新旧改。
另外，中新是21号线开发最早的板块，附近已经有 御溪世家，侨建御溪谷，中信香樟树，景新国际，恒大山水城等已经建成楼盘。
属于新城0.7 旧城0.3型。。
坑贝属于早期开发阶段，新城面貌目前只有恒大和金科两个楼盘，规模小，配套少。
凤岗是21号线最早连片开发的板块，是2014-2017广州广州最著名的刚需片区，标签是科教城和已经接近半成熟的小区住宅区，基本全是新城，城市面貌比较好，但目前没有太多新房在卖。
科教城是广州的职业教育基地，区域有小区住户和科教城师生，商业会比较早起来。
朱村的现状依然比较早期，大华有77.5万平方的朱村旧改，但一家开发商，这个时间花费比较久，对照朱村看下规模。
再看看山田和钟岗。
山田和钟岗类似，都是早年卖地开发了一些楼盘，外围以绿地为主，缺乏原生的住民和配套。
两者的区别是，山田近地铁，而钟岗板块不近地铁，所以搞来了执信学校，打教育标签。
通勤时间对比。
从科学城苏元地铁站出发测算，地铁增加的时长差距还是很大的，钟岗和中新，差了20分钟。
越靠近黄埔上班越幸福。
把情况摸排后，思路应该都很清楚了，中新和凤岗属于区域的佼佼者，无论是原有基础，成熟度，城市化面积还是交通配套，都有明显的优势，已经领先了21号线其他板块，好几个身位。
所以未来，21号线沿线，一定会有梯度化的价差存在。
穿越到5年后 看区域的情况
如果还是不知道怎么选，我们可以大胆设想一下5年后区域的长成变化。
中新板块
中新目前有旧镇人口支持，有已经建成的有侨建御溪谷的别墅区，增城出名的网红盘御溪世家，侨建和奥园的商业 ， 保利的旧改，整个区域的业态构成比较丰富，没有太大的短板。
御溪世家的标签是网红，御溪谷别墅是品质，侨建和奥园是商业，而保利的旧改会带来现代的城市界面，加上中新部分也在知识城的规划范围边，能抱到知识城发展的大腿，所以，未来中新会是21号线品质最高的住区板块。
看看中新御溪板块靠近黄埔知识城，道路建设和城市形象。
坑贝板块
坑贝板块按照目前的现状看，也就是两个现代化小区的建成，如果要有大变量，除非附近大规模卖地，但是看增城目前的状态，不太可能皇恩独宠，因此5-8年后，多半可能性是增加几个小区，另外配套成熟度社区底商。
凤岗板块
凤岗已经开发近8成，是2014-2017最热门的刚需小区扎堆的地方，也是目前开发程度最高的，所见即所得。
5-8年后的变化是，科教城大部分职业技术学校开学，科慧的商业开始有企业进驻办公，区域 的商场能开业，其他跟现在差不多。
朱村
朱村5-8年后的变量是，大华的旧改在执行的过程中，边卖楼边开发，业主随着进度一批批住进来，商业配套由于人口数量的限制，成熟会比其他区更慢一点。
山田和钟岗板块
这两个板块跟荔城的亲缘关系更近。距离科学城，35公里左右，去往知识城何棠下大约20公里，未来用户群体会逐渐趋向于荔城（7-8公里）本地的刚需年轻小家庭。
综上，把所有因素排列清楚后，我们其实能很清晰的得出结论，5-8年，更容易跑出来的是中新和凤岗板块，这两个板块，一个实收，一个是有预期。
从后续热度看，保利的旧改会推动中新持续抢占买房同学关注流量，而凤岗最后一块地卖完之后，流量和价格锚点会被分化（新房开发商会营销，二手不会），中新的后劲变量更强。
中新的品质感和综合素质要优过于凤岗，属于21号线未来的品质板块，但凤岗板块成熟，刚需小区多。
所以，如果你是黄埔和天河没有名额的买房同学，园长第一建议是中新的新房和凤岗的二手，如果追求未来的品质和区域的连片形象，更建议中新新房。
中新奥园已经卖完，现在剩下中铁建国际公馆和天健东玥台。中铁建是复式，天健东玥台周边环境拉胯点，御溪走小户型年轻精致范儿。
再说一句，御溪这个盘真的好看……新一代年轻人真的会喜欢。
在2020年还没开盘的时候，泰迪熊当时觉得这个盘年轻人会喜欢，确实，2022年，它是增城的卖得最好的。
怎么说呢，多对比一下吧！
最后，再刷一下中新网红打卡点的美图~~~
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