如何求得当年的现金流贴现估值（给我一个现金流）

如何求得当年的现金流贴现估值（给我一个现金流）4.价值时点3.估价对象1.委托方原始权益人：是证券化基础资产的原始所有者，通常是金融机构或大型工商企业，是按照相关规定及约定向资产支持专项计划转移其合法拥有的基础资产以获得资金的主体。2.估价目的

作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号

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一

证券化项目与常规抵押类业务的区别

1.委托方

• 常规抵押类业务：通常为银行、产权人或借款人。
• 证券化项目：通常为原始权益人、借款人或券商等金融机构。

原始权益人：是证券化基础资产的原始所有者，通常是金融机构或大型工商企业，是按照相关规定及约定向资产支持专项计划转移其合法拥有的基础资产以获得资金的主体。

2.估价目的

• 常规抵押类业务：通常为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据”。
• 证券化项目：通常为“为估价委托人拟设立并发行资产支持专项计划提供参考依据”。

3.估价对象

• 常规抵押类业务：原则上，在现行法律、规范要求中能够进行抵押的房地产项目，都可以作为常规抵押类业务的估价对象。
• 证券化项目：通常以能够持续稳定获得现金收益（现金流入）的房地产项目作为证券化项目的估价对象。具体的评估范围可能为项目整体，也可能为项目中的其中一部分。另外，估值的评估范围可能与现金流预测的预测范围不一致，需与委托方核实。

4.价值时点

• 常规抵押类业务：通常以实地查勘之日作为价值时点，另有要求的除外。
• 证券化项目：通常以3月31日、6月30日、9月30日、12月31日（即口语化常说的331、630、930、1231）作为价值时点，与现金流预测报告的时点相匹配，以方便评级、银行等机构对还本金额及利息的计算。

5.还款来源

• 常规抵押类业务：取决于贷款产品类型。
• 证券化项目：一般多以项目的租金收入等作为主要还款来源。

6.估价原则

• 常规抵押类业务：独立、客观、公正原则；合法原则；替代原则；价值时点原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。
• 证券化项目：独立、客观、公正原则；合法原则；替代原则；价值时点原则；最高最佳利用原则；一致性原则。

7.估价依据

• 常规抵押类业务：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房（2006）8号）及其附件《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日施行）（特有）。
• 证券化项目：《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》(中房学〔2015〕4号) （特有）。

8.估价方法

• 常规抵押类业务：根据现行的《房地产估价规范》的公告-第797号（GB_T50291-2015）规定，当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。
• 证券化项目：通常至少选用两种方法进行评估，选用评估方法之一必须为收益法，且收益法的权重至少为50%以上。

9.测算逻辑

• 常规抵押类业务：在存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能收到的限制、未来可能发生的风险和损失。
• 证券化项目：通过现场尽调以及对估价对象历史经营数据的分析，得出估价对象最有可能实现的房地产价值。

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二

收益法

上文提到收益法作为证券化评估的必选方法之一，且权重至少为50%以上。可见收益法在证券化项目评估过程中的重要地位。在实际操作过程中，证券化评估的收益法需要特别注意以下几点：

1.有租约的，严格按照合同约定，但也要考虑租约约定内容包括但不限于租金水平、租金涨幅情况等等方面的合理性，对于明显高于、低于客观租金水平的需要予以考虑；对于整体出租，尤其是与关联公司签订的整体出租合同，要关注合同金额是否符合客观水平、合同执行的可能性、是否要穿透底层租金等方面；

2.实际可租面积的确认，以及其余部分不可对外出租的原因（如企业自用、作为设备间使用等）；

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三

现金流预测

现金流预测作为评估公司在证券化项目中最为重要的工作之一，需要作业人员对“估价对象”（在现金流预测报告中应称为预测物业）历史的经营水平以及未来最有可能实现的经营水平做到充分的了解，做到有理有据。

1.现金流入

现金流入即收入，需与委托方确认入池范围（即纳入现金流预测的范围）。纳入范围的收入通常具有长期稳定的属性。例如“收到的违约金及赔偿收入”则不会纳入预测范围之内。这里的现金流入项，可能与估值的收入项不同，比如广告费收益、多经收入等。物业管理费收入需要判断收入是否由项目公司即产权方收取。

2.现金流出

现金流出即支出，通常有固定资产投资、流动资产投资、运营成本等。其中，运营成本包括税金及附加（如增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等）、管理费用（如员工工资及福利、保安费、清洁费、差旅费、广告宣传费等）、能耗费用、大修及日常维护费用、保险费用等。

• 能耗费用：若为企业代为收取，即为平进平出，则既不能纳入现金流入，也不能纳入现金流出；若项目公司因物业空置、自用而发生的能耗费用，则需要计入现金流出。需要注意的是，除了税费处理要依据现有税法规定外，其他成本费用项目一般往往依据历史数据，对于历史数据的采集中，要关注明显异常的数据，并需要对此进行核实和了解，在进行综合判断后采用合理的数据或者水平进行测算。

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。