北京楼市行情最新分析（聊聊近期的北京楼市-分化加剧）

北京楼市行情最新分析（聊聊近期的北京楼市-分化加剧）1）如果楼市下行，大概率本套成交要比上一套成交单价低，也就是涨跌比应该小于1；一般认为，我们来看一个数据指标：二手房成交涨跌比，这是我特别看重的一个指标1）930政策，让北京的成交涨跌比跃居全国第一，来到了1.38，上一期是1.17，之前基本是是上海第一（本期1.29，上期1.35）。北京前两三期基本在1.2左右徘徊，这次重回1.4-；政策还是对市场的议价空间进行了压缩；这里普及下什么是成交涨跌比，统计的方法是以一周为时间跨度单位，遍历该时间段内成交的房源，然后和上一套成交的同户型单价对比，根据涨跌做计数，计算该时间段内的涨跌比。

我们都知道，叭楼这里不靠感兴趣我觉得你觉得，我们靠数据说话

一、先说说大概的行情：

现在楼市行情确实差，别看这个那个的说，但整体无论是二手房还是新房，尤其除了北京上海之外，市场一片哀嚎应该是人尽皆知的。这个数据做不了假。

但这里为什么要特别提到除了北京上海？因为现在是个割裂和分化的行情。

我们来看一个数据指标：二手房成交涨跌比，这是我特别看重的一个指标

1）930政策，让北京的成交涨跌比跃居全国第一，来到了1.38，上一期是1.17，之前基本是是上海第一（本期1.29，上期1.35）。北京前两三期基本在1.2左右徘徊，这次重回1.4-；政策还是对市场的议价空间进行了压缩；

这里普及下什么是成交涨跌比，统计的方法是以一周为时间跨度单位，遍历该时间段内成交的房源，然后和上一套成交的同户型单价对比，根据涨跌做计数，计算该时间段内的涨跌比。

一般认为，

1）如果楼市下行，大概率本套成交要比上一套成交单价低，也就是涨跌比应该小于1；

2）如果楼市上行，大概率本套成交要比上一套成交单价高，也就是涨跌比应该大于1；

2）排除楼市政策，单纯看二手房周期性，年底到次年3、4月份，是二手房价格相对高点，这是楼市本身的周期性，与政策无关。如果叠加政策因素，局部地区比如均衡学区、改善盘口，价格上涨的动力会更足；

二、再看看各城区的表现：

均价上，9月份均价同比还是上涨了7.68%，能跟得上这个涨幅的城区只有东城。

西城的月度环比，还有两个点的上涨。

全市涨幅的分析：我们细看成交量的变化，全市这个涨幅其实更多得益于东西海成交量的增多，21年的9月份，成交量是比较差的。比如，西城9月份同比21年9月份，成交量上涨了93.2%。这种高单价的交易，势必因为全市单价的上涨。

另外再说说亦庄，表格中的亦庄，指的是独立学籍这部分亦庄。数据显示，亦庄上涨的势头，是有减缓的。首先是环比8月份出现了负值，其次对比20年同比以及21年同比，两个指标的差异也能看出，独立学籍带来的上涨基本在第一年完成了，后来就算进入缓慢爬坡阶段了。

三、再拿叭楼比较熟悉的望京板块来看：

华彩国际公寓成交情况图

臻园成交情况图：

上京新航线成交图：

从数据可以看到，目前用户需求正在往品质改善，高端次新，学区均衡区域轮动。

最后简单总结一下：当前的市场，分化加剧，置换不易。且行且珍惜。