西安浐灞生态园区房价（浐灞生态区的房产是否还有未来）
西安浐灞生态园区房价（浐灞生态区的房产是否还有未来）01.浐灞房产的未来在哪里？港务区的发展越来越成为确定性，而浐灞的未来越来越看不出头绪。跨过浐灞买港务，甚至跨过浐灞买灞桥，已经成为越来越多购房者的选择。浐灞的房产是否还有未来？
经常关注房产信息的朋友，会对西安本地房产大V们贴上标签：高新吹、浐灞吹、港务吹、沣东吹... ，以及大西安吹。
（请勿对号入座，也请在留言区把你对应的区域吹的大V写在留言区。）
曾几何时，5年看浐灞，10年看沣东这句话悄然出现，被各路媒体，购房者所提起。仿佛成为至理名言。
捧着“金句”的朋友，纷纷把房子买在了浐灞，正打算等5年摘取果子的时候，港务区横空出世，浐灞的声音越发被港务区所淹没。
港务区的发展越来越成为确定性，而浐灞的未来越来越看不出头绪。
跨过浐灞买港务，甚至跨过浐灞买灞桥，已经成为越来越多购房者的选择。
浐灞的房产是否还有未来？
浐灞房产的未来在哪里？
01.
浐灞生态区，2004年成立。行政区由灞桥区、未央区、雁塔区三区所组成。经过长达18年的发展，目前全区人口约55万人，年GDP近300亿元。
如果你在网上查询浐灞生态区未来发展，那大多数文章都是把浐灞生态区十四五规划中的内容搬过来。
比如在产业上会提到会展产业成为支柱，同时发展现代金融产业、文化旅游产业、数字经济等产业；在空间规划上，会提到“一轴、两带、三片、四区、多板块”的空间发展格局。
同时，会附上这张浐灞生态区官方发布的十四五规划中唯一一张附图。
你对浐灞还是这样的认识的话，那还是停留在看山还是山的阶段。
今天老李就跟大家聊一聊，你所不知道的浐灞生态区的B面。
02.
浐灞成也成在它的地理区域上，败也败在其区域上。
浐灞生态区南北跨度近28公里，西安主城区向东扩张需要经过浐灞生态区，这就意味随着城市扩张，曲江向东溢出的客户会考虑浐灞，雁塔区溢出的客户会考虑浐灞，新城区向东溢出的客户会考虑浐灞，未央区向东溢出的客户会考虑浐灞。
一句话就是，向东置业都会考虑浐灞。
浐灞半岛、御锦城、绿地国际生态城等项目在十几年里承接了大量在东部置业的客户。
这就是浐灞地理区域的“成”。
浐灞生态区的地理形态比较有特点，中间是个大肚子，两头都是细脖子。
浐灞北部东西跨度也就1公里左右，南部东西跨度最宽3公里，最窄5-600多米，正常2公里。
这就出现中部区域享受更多的公共资源，而南北狭长区域缺乏公共资源。实际情况也确实如此，浐灞管委会、世园会、会展中心、领事馆区、包括正在建设的浐灞生态区医院都在中部区域。
这个现象其实也很好理解，中部区域地多，河景资源丰富，另外建在中部区域对浐灞生态区的收益最大化，尤其是生态区自己所投入或招商引资的项目。
我们就拿zf卖地搞城市建设来举例，假定要发展的是理想的圆形区域，先发展圆心，通过圆心大量土地出让，来带动圆心之外一圈一圈区域的发展，如果圆不断放大，那就开始多中心建设。
对于长条形开发区来说，发展了A区域，无法带动B区域，反而会带动A区域周边的非管辖域。
浐灞生态区的发展，其实也是这样的过程，从最初在浐灞物理中心—浐灞三角洲区域开发建设，随着发展区域不断放大，而南北两头的发展，更多是因主城扩张而产生的溢出式发展。
这种地理因素的制约导致浐灞的核心区域只会在中间区域，最多会随着区域的发展形成三两个多核心区域，而南北两头的区域很难再形成核心区。
这就是浐灞地理区域的“败”。
03.
在回到前面提出的问题，浐灞的房产还有没有未来？浐灞房产的未来在哪里？
依据上面的分析，浐灞生态区房产的未来无法形成如曲江、港务区等区域由点及面的扩张型发展的势态，更多的机会在局部区域，或者单点上。
老李把认为有机会，且还没有形成共识的局部区域圈出来。
圈1 绕城高速以南，会展中心以北区域
框1 绕城高速以南，北辰大道以东，欧亚三路以北区域
框2 启源三路以南，北辰大道以东区域
（排名有先后）
圈1区域的机会点：浐灞会展经济核心区，布局有众多商业，有产业支撑；向北过绕城高速就是港务区，其商品房定价会受到港务区价值影响。
框1区域的机会点：一线河景，承接经开以及整个西安改善及强改善人群；数字经济核心区，汇聚浐灞生态区高端产业人口。
框2 区域的机会点：一线河景；受到港务区价值辐射；西安北跨必经之地。
今年6月，港务区管委会书记开始兼任浐灞生态区管委会书记，这是一个重要信号。
这就如同前两年高新区管委会书记兼任航天基地管委会书记一样，港务区开始与浐灞生态区协同发展，上层会统筹考虑两个区域的特点优势，减少开发区之间的竞争。
在这样的zz背景下，我们把港务区和浐灞放到一张图来看，那圈1、框1、框2能更好、更快的发展也进一步有了说服力。
老李吹的牛逼，等过几年，再来印证一下吧。
