济南未来十年最好的楼盘（是济南楼市近三年的缩影）
济南未来十年最好的楼盘（是济南楼市近三年的缩影）多么怀念顶风尿三丈的从前。济南土地市场最高潮的回忆定格在2016年下半年，以及2017年，我们曾写过一篇文章，讲那些过往的疯狂土拍。当然，土拍指向的还是楼市。 其实，这段时间济南土拍市场的表现，和这两三年济南土拍市场的表现，还是很相近的——动不动高潮一下，动不动终止一下。回顾这两年，基本就是这种状态。你说回暖，要拍的地来一个终止或者流拍。你说疲软，他突然给你几十轮竞价，激烈无比。就像人到中年的夫妻。
7月9日，白马山三个地块流拍，这是该地块第二次流拍，即便相比上次住宅楼板价从7000多降到了6300，谁知还难逃流拍的命运。
再往前的6月24日，济南多个地块出让，其中位于长清和孙村的两个地块，在竞拍前没人报名，最后以终止结束，比流拍的名字好听许多。
再往前追溯到6月11日，经十一路C1地块，有不下22家房企报名参与竞拍，疯狂之后新城以13966元楼面价 1257㎡安置房竞得，比附近绿城诚园的楼板价高了至少4000元/平米，遥想去年绿城诚园拿地楼板价10159元/平米。
其实，这段时间济南土拍市场的表现，和这两三年济南土拍市场的表现，还是很相近的——动不动高潮一下，动不动终止一下。回顾这两年，基本就是这种状态。你说回暖，要拍的地来一个终止或者流拍。你说疲软，他突然给你几十轮竞价，激烈无比。就像人到中年的夫妻。
多么怀念顶风尿三丈的从前。济南土地市场最高潮的回忆定格在2016年下半年，以及2017年，我们曾写过一篇文章，讲那些过往的疯狂土拍。当然，土拍指向的还是楼市。
比如2016年的一些高价地，中垠御苑虽然步履缓慢，但也在去年推向市场。基本上可以说是2016年那一批地块里面最后一个推向市场的项目，也不容易。
比如2017年，汉峪土拍的多个高价地，虽然市场艰难，但也陆陆续续推向市场，金科博翠山的规划公示了，东拓的B7地块规划公示了，将军拿下的地块虽然不是最高价，但一个不专业的开发商在手里磨搓了将近3年后，也终于把那块地甩出去，就在前几天，这块地交给了烟建，相信很快就有动作。
当然，这一切都只是开始，还要接受市场的检验。
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接受市场检验最难的，目前来看，位于凤山路的旭辉银盛泰开发的铂悦凤犀台当属其中一个。
这个楼盘从2017年高价拿地，到现在3年时间，基本上都属于不声不响的状态。
2017年7月13日，长岭山兴港路北侧，凤山路东侧1宗60亩住宅用地司法拍卖，金地、碧桂园、世茂、万科等10余家房企争抢，最终经过171轮竞价后，被旭辉以17亿拿下，溢价率258%，折合地上楼板价15291元/平米，刷新当时济南楼板价之最。长岭山可谓“一战成名”，唱主角的旭辉银盛泰铂悦凤犀台的有些多少楼盘难以超越的“光辉岁月”。
可惜如今岁月流逝光辉难寻，艰难却是摆在眼前。
我们先看一下这个楼盘如何难的，到目前为止，该楼盘住宅网签套数仅为1套。要知道，这可是去年8月底就开盘，卖到现在。为什么市场接受度不高？
第一，地段优势不明显，虽然历下区，但是周边环境一般，北侧还有炼油厂等不利因素，更何况长岭山可选择楼盘比较多，金茂府，银丰玖玺城，等等，都是强有力的竞品。
第二，户型市场不对路，虽然自称铂悦系是高端产品系，而铂悦凤犀台更是江北第一个铂悦系的高端产品，甚至226平米四室双电梯美名其曰保姆电梯。可惜，脱离实际，在长岭山这个地方，北面就是炼油厂，从下图中可以清晰看到两者的距离，能有多高端的改善客户选择这里置业？毕竟这样的位置和2.8的高容积率，也就是刚改，更注重性价比和功能性，谁愿意花钱买你的保姆电梯？噱头有余，但不落地。
一百五六十平的三室，在这里不如一百一二十的三室，一百五六十可以做四室了！还有150多的三室还是一个客厅一个卧室朝阳，这户型也太落后！
产品不落地也是不少楼盘的通病，比如化纤厂路的海尔天玺，精装修大户型，曾一度卖两万六七，但是地段不支撑做高端，地段基因，区域形象，最多就是改善，再加上海尔地产口碑不佳，所以，也很被动，网签数量也是低的不好意思看，玩不转就晾下，转战另一个地块，叫博悦兰庭。
第三，当然是价格，如果价格再降一降，这个楼盘还是可以接受的，就像女人，降低一些条件，还是可以嫁出去的。毕竟，所有的楼盘热销除了疯狂市场的疯狂举动，都是建立在性价比基础之上的。一个楼盘卖不好，最直接的原因就是客户感觉性价比不够高，甚至可以说太低。去年开盘高层均价23000元/平米，小高层均价25000元/平米，有房源甚至低至21000元/平米左右，都卖不动，看来这个价格还是虚高了。
但地价又不便宜，降价不甘心，卖不动不死心，在哪里想想办法可以少赔点？
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铂悦凤犀台只是济南前两年高价拿地楼盘的一个缩影，梦想长岭山的三万大关没能实现，从山顶滚落下来。
如果说铂悦凤犀台误判了形势，那么身在萎靡市场中，依然高价拿地的另一个楼盘，则是具备了明知山有虎偏向虎山行的勇气。
我们说过，这两年土地市场偶尔高潮偶尔失落，但即便再高潮，楼面价也很少有接近周边在售楼盘价格的，而鑫都进驻济南拿下的第一个地块，却是土地价格与周边楼盘售价相当，开发的楼盘叫鑫都紫宸府。
2019年5月8日，鑫都紫宸府所在的殷陈A-1地块出让，当时共有金地、阳光城、新城、中梁、世茂、招商、碧桂园及鑫都8家房企竞拍，最终经过26轮竞拍，被鑫都以总价8.3亿获取，住宅楼面价11492元/平米，溢价率43.6%，创下了雪山片区楼板价的新高度。当时中新锦绣天地中新国际城也就在售价一万二三，鑫都可真够豪横的，那时候虽然还没有“豪横”二字，大家只感叹，风云无俩。
当然，地块小，或许也是敢于试错的原因之一。鑫都紫宸府占地约3.3万平米，容积率2.2，地上建筑面积约7.2万平米，共规划10栋住宅，其中6栋11层、3栋18层、1栋17层小高层，户型面积在105-150㎡之间，共538户。
这个楼盘从去年底就说开盘，但是迟迟没开，直到现在依然没有开盘，最近放风说要开盘，不知这次会不会真开？
这个区域，多数就是看着价格来的，无论凤鸣艺境还是金茂逸墅，去年一万三四的价格战，拼的是价格。中新锦绣天地和中新国际城一万二三的价格，也是靠价格诱惑，多数是刚需购房。
而鑫都在多个层面还不如这几个楼盘有优势，像容积率，金茂逸墅为1.8，金地凤鸣艺境为1.5，万科龙湖紫郡容积率也只有1.8，鑫都紫宸府却是2.2。
但却比别人多了一些劣势，比如但周围环境，西侧与菜鸟物流一路之隔，未来可能会有较多大车来往。菜鸟物流西侧又是储油罐，储油基地，数量众多，拉油车不少。往南，则是东部大名鼎鼎的炼油厂。下图就是在鑫都紫宸府上空，看炼油厂，菜鸟物流，储油基地四者的关系，一目了然。
优势是距离济钢新村地铁口比其他几个楼盘更近一些。但这能支撑一万一的楼板价吗？难，不然也不会开始帮大腿，比如去年签约万科物业就是其中之一，现在又放言与某某学校签约，但可以确定的是，没有官宣均不靠谱。
像这样一个楼盘，就是动荡市场背景下，生猛的一个代表。但拿地和卖房子是两回事，在当下市场，刚需可能攀不上，稍微有点钱，就又看不上这个地方，所以，两难。
这只是当下济南楼市的现实一种。市场就是冷酷无情。曾经对待购房者就是如此，让多少人掏空六个钱包，而如今，对待一些开发商，也露出了真面目。
