昆明一周热点楼市（豪宅激活昆明楼市）
昆明一周热点楼市（豪宅激活昆明楼市）市场的惨淡，叠加经济周期的影响，大部分普通人买房掏空储蓄、截断现金流，哪怕收入减少一点点，都会压力倍增。要知道去年中国居民债务收入比为124.4%，对比2013年的79.7%接近翻了一倍，而在中长期消费贷款中，个人住房贷款占比达到八成以上。也就是说，国人收入远低于负债，大部分负债又集中在房子里。3月个税收入为602亿元，同比下降约51.3%。（数据依次来源于中指院、中汽协、财政部）个税收入的腰斩，也意味着众多行业人员的收入受黑天鹅事件影响十分严重，而房产和汽车行业的断崖式走弱，直接证明当前消费意愿的逐渐保守。
“现在还适不适合买房？”这个问题放在充满不确定性的当下，极度摇摆。
先来看几组数据：
4月TOP50房企销量下降50.5%；
4月汽车销量同比下降48.1%；
3月个税收入为602亿元，同比下降约51.3%。
（数据依次来源于中指院、中汽协、财政部）
个税收入的腰斩，也意味着众多行业人员的收入受黑天鹅事件影响十分严重，而房产和汽车行业的断崖式走弱，直接证明当前消费意愿的逐渐保守。
要知道去年中国居民债务收入比为124.4%，对比2013年的79.7%接近翻了一倍，而在中长期消费贷款中，个人住房贷款占比达到八成以上。也就是说，国人收入远低于负债，大部分负债又集中在房子里。
还能买房吗？市场的惨淡，叠加经济周期的影响，大部分普通人买房掏空储蓄、截断现金流，哪怕收入减少一点点，都会压力倍增。
用巴菲特的话说，目前“现金是氧气”。
回到开头的问题，对于每个想买房的刚需普通人，持币观望反而是最好的策略。
明天和意外哪一个先来？当社会的那一粒尘埃落在你身上的时候，你有多大应激反应能力来对冲风险？
当房价脱离基本面，当楼市大顶隐约而现、房地产市场到处流血漂杵，在工作机会可能飘摇不定、收入压缩的当下，现金为王，是每个普通人都应该真诚面对的问题。
换句话说，想买房的普通刚需不必着急，在保证现金流充裕的情况下再计划置业。
但是，富豪除外！
抗风险能力强的精英阶层并不在上述讨论范围内，相反，购买力强劲的精英们正在积极买房，这也是楼市顶级资产不断增长的源动力。
刚需观望、财富阶层出手，当前的昆明楼市成交量也在数据层面佐证了这一点。
4月昆明商品房成交走势（数据来源：克而瑞）
4月，昆明主城商品房成交42.86万方，同比去年的80.85万方下降近5成。
4月昆明住宅销售金额TOP10（数据来源：克而瑞）
但在成交低迷的环境下，豪宅市场在整个市场的占比却再度走高。4月，住宅销售金额前十排行榜中，就有六席是豪宅，而去年同期仅有2个豪宅项目上榜，不仅如此，今年4月TOP10中豪宅销售总金额远高于普通住宅成交金额，跑赢了刚需速度。
除了成交结构的变化，豪宅也在逆势不断刷新价值天花板。今年3月22日，金江小区一套约276㎡的叠墅法拍房公开拍卖。15人报名竞拍，经过305轮激烈出价后才成功拍卖，这套房最终以714万元成交，是起拍价的5倍多！
事实上，从2020年初至今，在普通住宅爆冷的情况下，深圳、北京、杭州等地的豪宅市场却出现“日清”、“吸金数十亿”的意外坚挺态势。在深圳，深圳湾1号的顶豪行情压过刚需；在广州，凯旋新世界等豪宅曾报出30万/㎡的天价；在北京，海淀、朝阳等核心区位豪宅领跑市场，但环京楼市却在下跌。
当前楼市的魔幻现状，至少释放了两个信号：
其一，火热的豪宅交易，支撑着当下的行情信心，调节和助推了楼市情绪，恰恰也在说明，特殊时期对于真正的顶豪产品影响并不大。
其二，不得不再次重新审视置业逻辑，豪宅成交走强、价格刷新意味着楼市已经深度分化，在城市核心区域，买最好的产品，才能抵御波动，穿越周期。
为什么是豪宅？在周期动荡下，门槛本就不低的豪宅为何却更加受捧？
换个角度想，豪宅其实是富人们的“自住型刚需”，具备强烈的居住属性，尤其近两年特殊时期影响下，如果发生不可抗力因素，居住办公和生活的时间变长，让人们对居住体验的感受更深，精英阶层买好房子的欲望加高。
更重要的是，对于财富阶层而言，豪宅能满足其对于资产保值和价值增值的诉求。以广州珠江新城一顶豪楼盘来看，去年底每平米售价达到38万元，对比2013年时9-10万元/㎡的单价，不到10年时间，价格就翻了3倍，远远跑赢市场平均水平。
昆明市场也同理，尽管整体行情低迷，但区域分化，同一片区的产品也在分化，传统核心区域的豪宅往往被高净值人群看做是抵御通胀和货币贬值的“压舱石”。
具备竞争力的高净值产品，始终能走出一波独立行情。
价值在凝聚。
昆明豪宅的“资产压舱石”怎么选？
城市核心区域 优质产品的置业逻辑恒定的情况下，当前还必须考虑购房安全的问题，恐怕只能紧盯如绿城、中海、招商蛇口等央企及有央企背景的开发商。
一个简单的道理，行业洗牌调整之际，只有上述房企还逆市招兵买马、补充土储，仍在扩军备战。以近期在昆明楼市尤为突出的绿城为例，绿城是2022年一季度唯一拿地且能够向市场供应新项目和新产品的房企，而双塔片区绿城·鳳起蘭庭成为一季度唯一亮相的新项目。
站在行业从业者的角度，之所以期待绿城，不仅仅是对于“豪宅教父”、“极致产品主义者”的落地憧憬，也不只是因为亲身感受过存在于楼市教科书式的绿城产品，更愿意乐见诸如绿城这样仍往前走的“厚积型选手”，在这一轮行业风云变幻中将如何带给昆明市场信心？
双塔片区控详规图示
鳳起蘭庭所在的双塔片区，是昆明城市更新进程中腾挪出一块块极具含金量的土地，也是连接草海板块、会展中心板块以及巫家坝片区的中心枢纽。以双塔为核心汇聚城市级商脉，吸引着绿城、龙湖、金地、雅居乐、复地等品牌房企入驻，双塔片区已成为市场关注度直线上升的改善置业热点，以及整个昆明竞争力极强的城市价值板块。
项目效果图
鳳起蘭庭重塑折线美学，同时连续的线条框定出一个个云端的“无界建筑面”，用高于片区其他项目58%的外立面成本，提升着整体美观度和品质感，高达0.28 的窗地比，更能放大室内采光、景观视觉。
项目效果图
项目规划了约6000平景观大中庭，1.05万㎡T型花园。这是什么概念？T型花园约等于1.5个标准足球场，25个篮球场，再通过776㎡的酒店式泳池，形成了项目内部微循环富氧生态系统，一个外繁内雅的静谧社区就此成型。
而关乎最直接居住体验的产品设计部分，鳳起蘭庭的层高为3.05-3.25米，远高于市场2.8米的平均水平，空间的通透感和豪宅的尺度感体现得淋漓尽致。绿城对于产品细节的极致追求，还体现在静音降噪系统，鳳起蘭庭全部卧室区域采用系统窗，这也是昆明首例。
如果说住宅的最基本价值是功能满足，那更高阶价值则是关于生活的品质感。包括智能化系统、5重静音系统、净水系统、高标准LOW-E中空玻璃、软水系统、24H水循环系统等在内的产品附加值也更大程度提升着居住的愉悦感。
项目效果图
随着绿城·鳳起蘭庭揭幕时间的一步步临近，的确有越来越多的人在关注项目更新动态。项目究竟会带来什么惊喜，悬念还要留给近期产品发布会的正式亮相。
不过可以确定的是，即使在豪宅林立的双塔片区，绿城气场依旧强大。作为绿城的最高端产品系，鳳起全国落地10座，经过产品和服务优化承袭至昆明，鳳起蘭庭项目注定是价值感的尖端。
项目效果图
高能级价值中心区域 绿城品牌 鳳起产品价值，几乎就是昆明豪宅“压舱石”的教科书级别模板。
未来在鳳起蘭庭的加持下，昆明豪宅销售数据的飘红或许也将水到渠成。
