reits结构（数说你不知道的REITS）

reits结构（数说你不知道的REITS）私募REITS近年来也发展迅速，截至2016年，全美共有2000多只私募REITS，拥有的账面资产总额约6400多亿美元，拥有的物业资产总市值近8000亿美元。因此，当前，北美私募和公募REITS合计拥有近3万亿美元的物业资产，拥有511000栋建筑，总股权市值1.1万亿美元，其中，有32只REITS进入了标普500指数。 REITS规模：北美私募及公募REITS合计持有3万亿美元资产，总股权市值超过万亿美元。 截至2016年，北美上市交易的REITS共233只，拥有的账面资产达到1.4万亿美元，其中，净资产约5000亿美元，负债约9000亿美元，拥有的物业资产总市值达到1.8万亿美元，而REITS公司的总股权市值也超过1万亿美元；另有上市但非交易型REITS共88只，账面资产总额1160亿美元，其中，净资产700亿美元，负债460亿美元，拥有的物业资产总市值约1600亿美元。

过去20年，所有权益型REITS的年化总收益率为9.12%，而同期标普500指数、纳斯达克成份指数的年化总收益率分别为7.20%、7.68%。

本刊特约研究员 杜丽虹／文

REITS规模：北美私募及公募REITS合计持有3万亿美元资产，总股权市值超过万亿美元。

截至2016年，北美上市交易的REITS共233只，拥有的账面资产达到1.4万亿美元，其中，净资产约5000亿美元，负债约9000亿美元，拥有的物业资产总市值达到1.8万亿美元，而REITS公司的总股权市值也超过1万亿美元；另有上市但非交易型REITS共88只，账面资产总额1160亿美元，其中，净资产700亿美元，负债460亿美元，拥有的物业资产总市值约1600亿美元。

私募REITS近年来也发展迅速，截至2016年，全美共有2000多只私募REITS，拥有的账面资产总额约6400多亿美元，拥有的物业资产总市值近8000亿美元。因此，当前，北美私募和公募REITS合计拥有近3万亿美元的物业资产，拥有511000栋建筑，总股权市值1.1万亿美元，其中，有32只REITS进入了标普500指数。

而过去30年，北美的REITS已累计从资本市场融资1万多亿美元，其中，55%来自于股票和优先股融资，45%来自于债券融资；而过去10年的资本市场累计融资总额也达到6000多亿美元，其中，56%来自于股权融资，44%来自于债券融资。

截至2018年7月，过去30年，累计有347只REITS IPO上市，首发融资800亿美元；普通股增发融资2243次，累计融资3800多亿美元；优先股融资845次，累计融资近1000亿美元；发行信用债融资1834次，累计融资4300多亿美元；发行抵押债务融资217次，累计融资300多亿美元。

而自2008年以来，共有83只REITS IPO上市，首发融资280多亿美元；普通股增发融资906次，累计融资近2700亿美元；优先股融资283次，累计融资470亿美元；信用债融资693次，累计融资2700多亿美元。

自2004年以来，REITS公司的并购交易总额达到5000多亿美元，其中，60%是上市公司之间的并购，40%是上市公司和私人企业之间的并购交易；而2008年以来，REITS公司的并购交易总额也达到2900多亿美元，其中，四分之三是上市公司之间的并购交易，四分之一是上市公司与私人企业之间的并购交易。

综上所述，REITS不仅已成为北美市场重要的投资工具，还超过商业银行，成为投资性物业最主要的资金来源，并推动了美国商业地产市场的创新和加速整合。

REITS资产配置中的意义：年化收益率9%-12%，风险回报显著高于纳斯达克指数。

截至2017年年底，所有权益型REITS过去40年的年化总收益率为12.52%，过去20年的年化总收益率为9.12%，而同期标普500指数的年化总收益率为7.20%，纳斯达克成份指数的年化总收益率为7.68%，美国投资级公司债及政府债的指数收益率为5.06%，高收益债指数的收益率为6.76%，而代表不动产直接投资收益状况的NPI（NCREIP）指数年化总收益率为9.03%——即，权益型REITS过去20年的年化总收益率超过了各主要投资工具。而经风险调整后，美国投资级债券指数的单位风险收益（夏普比率）最高，达到1.32，其次就是权益型REITS指数，单位风险回报达到0.56，而标普500指数和高收益债指数的单位风险回报均为0.49，纳斯达克指数则仅有0.39。这充分显示了REITS作为投资工具的收益率优势。

此外，REITS和其他投资工具的相关系数也较低，从而使其具有了组合投资的优势。作为现金、股票、债券之外的第四资产，在过去30年，NAREIT的权益REITS指数和标普500指数的相关系数为0.55倍，与纳斯达克成份指数的相关系数为0.43倍，与美国投资级债券的相关系数更低，仅为0.19倍，与美国高收益债的相关系数为0.59倍；过去20年的相关系数更低，NAREIT权益REITS指数和标普500的相关系数仅为0.45倍，和美国投资级债券的相关系数则只有0.06倍，实际上，REITS仅和高收益债的相关系数略高，达到0.61倍。

综上所述，REITS作为一类特殊的不动产证券，它和不动产直接投资指数NPI的相关系数较高，达到0.74倍，从而使投资人能够分享不动产直接投资的好处；但相比于NPI，权益类REITS在长期具有更高的收益率，虽然波动也更大，但良好的流动性使其成为不动产直接投资的有力替代工具。

各项研究均显示，在最优的资产配置组合中引入5%-15%的REITS，可以有效改善组合投资的风险收益状况。

全球REITS市场：北美REITS的风险回报最高，亚洲最低

目前，全球已有37个国家和地区推出了REITS，包含在NAREITS Global指数里的就有477只REITS，FTSEEPRA/Nareit Developed Real Estate Index的总市值达到1.5万亿美元，其中54%是美国以外国家地区的REITS。

总体来看，不同国家地区之间的REITS市场具有一定的相关性，但相关系数并不是很高，其中，北美和欧洲REITS市场股价变动的相关系数略高，在0.77倍左右，而北美和亚洲REITS市场股价变动的相关系数则较低，在0.64倍左右，亚洲和欧洲REITS市场股价变动的相关系数居中，为0.73倍。总体上，全球REITS的变动趋势大体同步，但收益率和波动幅度不同。

过去20年（1997-2017年），欧洲REITS的总回报率最高，年均总回报率达到8.85%，其中，60%来自于资本利得的贡献，40%来自于股利收益的贡献，年均股利收益率为3.37%；北美REITS的总回报率接近欧洲市场，过去20年的年均总回报率为8.76%（这里的北美REITS包含了权益型REITS和抵押贷款类REITS），但与欧洲REITS相反的是北美REITS，60%的收益都来自于股利的贡献，年均股利收益率为5.21%，其中，权益类REITS的年化总收益率达到9.12%，年均股利收益率为5.47%；而亚洲REITS过去20年年均总回报率为7.60%，一半来自于资本利得的贡献，一半来自于股利收益的贡献，年均股利收益率为3.70%。

虽然欧洲市场的总回报率最高，但由于欧洲REITS的资本利得占比较大，相应的其收益的波动性也更大，考虑风险因素后其单位风险的回报（夏普比率）为0.45倍；与之相对，北美REITS由于多数收益来自于股利的贡献，所以，收益相对稳定，虽然年化总收益率略低于欧洲REITS，但考虑风险因素后的单位风险回报达到0.53倍，如果再从中剔除抵押贷款类REITS，则北美权益REITS的单位风险回报达到0.56倍；而亚洲REITS，由于收益率较低，价格波动又比较大，所以单位风险回报最低，为0.43倍。

总之，全球REITS市场之间具有一定的相关性，波动趋势大体一致，但收益率和波动幅度不同。过去20年，北美和欧洲REITS市场的年化总回报率都在8.8%左右，但由于欧洲市场的股利收益率较低，资本利得贡献了60%的总收益，所以，其波动率更大，单位风险回报低于北美市场；而亚洲市场过去20年年化总回报率为7.6%，一半来自于资本利得的贡献，一半来自于股利收益的贡献，其波动率也较大，单位风险回报比欧洲市场还要低一些。所以，从长期看，北美REITS市场的风险回报最高，亚洲市场最低。

作者微信公众号为：杜丽虹另类金融说