深圳旧改回迁房优势（深圳回迁房灰色生意）

深圳旧改回迁房优势（深圳回迁房灰色生意）投资客们热衷冒险的原因在于，商品房市场的调控力度正在持续加码，而这类“城中村回迁房指标”不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。“如果你想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，你就可以优先选择。我们经手的很多客户都采取这种做法，不差钱，等货！”周生更具象的身份，是从事回迁房指标交易的房产中介。他说，这种回迁房的面积指标，原村民们一般以200平方米为一个单位逐次释放，整体供应货量偏少。他有一位客户，已经等了2个月仍未等到货。一进一出之间，他收获了可观的房源差价。这是一门特殊的生意——商品是“城中村回迁房指标”，实质上特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑，在经城市更新之后得到确权，获得“红本”（中华人民共和国不动产权证）；交易双方为原村民和投资客，参与主体还包括房产中介和介入城中村旧改的开发商。这也是深圳区别于其他一线

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城中村里的“小产权房”经过“旧改”之后可以拿到产权证，在深圳有一批“中介”就做着这样的特殊房产生意。

短短5个月，凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房，投资客刘生赚足了50万。

今年3月，他以约1.8万元/平方米的单价入手一套65平方米的城中村房源；6月份，万科入驻这个城中村并正式启动城市更新的意愿征集工作；到了8月，这套房卖出了2.5万元/平方米的高价。

一进一出之间，他收获了可观的房源差价。

这是一门特殊的生意——商品是“城中村回迁房指标”，实质上特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑，在经城市更新之后得到确权，获得“红本”（中华人民共和国不动产权证）；交易双方为原村民和投资客，参与主体还包括房产中介和介入城中村旧改的开发商。

这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带：历史遗留的特性让它游离于监管的边缘，城市更新运动释放了其中的套利空间，诸如3年内兑现5倍收益的案例，在“买拆迁房”圈子里口耳相传，驱动着这门隐秘生意越来越大。

“如果你想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，你就可以优先选择。我们经手的很多客户都采取这种做法，不差钱，等货！”周生更具象的身份，是从事回迁房指标交易的房产中介。他说，这种回迁房的面积指标，原村民们一般以200平方米为一个单位逐次释放，整体供应货量偏少。他有一位客户，已经等了2个月仍未等到货。

投资客们热衷冒险的原因在于，商品房市场的调控力度正在持续加码，而这类“城中村回迁房指标”不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。

城中村回迁房生意

傍晚5点左右，刚刚下过雨的天空还残留一丝灰暗。周生匆匆吃完饭，拔腿朝小区门口跑去。

他脚蹬运动鞋，身着一套运动服，过于休闲的装扮与惯常西装革履的房产中介相比，着实有些随意。但乍一开口，职业身份不言而喻。

“你来得正是时候。”他在约好的地点站定，还未来得及调整呼吸，脸上已挂起微笑，招呼十分钟前通过电话的新客户——“走吧，我带你去看房。”

不同于普通房产中介为商品房“牵线搭桥”，周生的生意聚焦在打着旧改概念的城中村“小产权房”上。

按照通常理解，小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制，2004年，为解决“无地可用”的困境，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里土地转为国有土地，随之深圳成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。也正因此，在深圳官方口径中，历来没有“小产权房”这一说法，只有违法建筑这样的称谓。

不过，过往这些年，依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续，实质上仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。不菲的房地产利益，推动着私房、厂房在其上鳞次栉比地立起。

深圳日常所提到的“小产权房”，既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。

十年前，“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑，如果建于2009年6月2日之前，则被归属为历史遗留违法建筑，在符合确认产权条件的前提下，经过一定程序有可能得到确权，转为合法建筑。

一个不容忽视的现实是，深圳早已从当初3万人的小渔村演变成如今拥有1300多万常住人口的大都市，日益增长的人口正在给这座建设用地奇缺的城市带来挑战。

如何盘活存量用地，实现土地资源的高效再利用，是深圳破解发展瓶颈的重要途径。政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”，根据深圳规土委去年的普查数据，城中村用地达到321平方公里，建设用地占全市的31%。

一场城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。政府以此绕道打开违建困局，使符合条件的历史遗留违法建筑“正名”。

用业内术语来形容，周生卖的正是城中村以城市更新之名得到确权的回迁房指标。在深圳，诸如此类的交易异常活跃。位于原特区外龙岗的平湖，布吉、横岗、等城中村密集分布区域，均成为投资客趋之若鹜的购买“热土”。

“早期，深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火？一方面，深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面，大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周生说。近两年，他混迹于深圳龙岗各处城中村，“撮合”了不少回迁房指标交易。

3年旧改 房价5倍翻转

周生带着新客户走进村子里，眼前顿然开阔，“看，平湖佳兆业红朱岭旧改就在这里。”他将手指向坡下一片参差不齐的建筑物——低矮的旧式农民房密密麻麻耸立，狭窄的小巷沿着村道延伸至深处又纵横交错。

这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子，明亮与幽暗泾渭分明：有的房子门窗早已被拆除，裸露出千疮百孔的破败；还有部分未签约的房子顽强坚守，暗自不动。

佳兆业入驻平湖红朱岭旧改项目是在5年前，彼时这些打上“回迁房指标”标签的城中村旧房，价格上涨到1.2万元/平方米。前些这个项目正式开启签约，价格一下子水涨船高。“有一段时间，这里卖到2.5万元/平方米以上，但也照样没货。”一旦拉起生意，周生立刻滔滔不绝，“你现在来得刚刚好，2.5万元/平方米。之后跟佳兆业签署拆迁补偿协议，拆赔标准按建筑面积1：1，开发商给到的过渡期租金是20元/平方米/月。”

佳兆业红朱岭旧改项目的最新报价，相比去年年中有了1000块/平方米的上升。偶尔也会遇到担心风险的新客户，他直接给出一早准备好的预案。

按照规划，佳兆业旧改拆除建设用地面积达29万平方米，未来将打造成一个超百万方大型综合体，但目前整个项目的签约率依然远达不到政策中所规定的100%，拆迁动工推迟了。

“至少要等5年吧。但你想想看，以后如果回迁房正式交付，拿到红本，我预计价格至少上涨到6万元/平方米。”周边新房商品房佳兆业广场，目前在售均价基本徘徊于4.5万元/平方米上下，周生给出了可观利润的支撑点。

当前，深圳列入拆除重建类城市更新的城中村，基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑，售价仅是同区商品房价格的二分之一甚至更低，回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。而且伴随着旧改进度的深入，其价格又有逐渐上涨的想象空间。

这是深圳独特的旧改灰色地带。

一名在深圳中心区操盘城中村城市更新项目的开发商相关负责人说，意愿征集阶段因为不确定性因素比较多，价格肯定低于正式签约阶段，也往往比市场价格低个二分之一或三分之一。

周生用来游说客户的案例，则更有吸引力。位于深圳龙岗平湖的佳兆业广场，同样是一个旧改而来的项目。2015年尚未建设前，这一片区域的回迁房指标还不到7000元/平方米，去年项目开盘后，现在房价已经攀升到4.5万元/平方米左右。

三年多时间，一个城中村的违法建筑获得了合法且正常流通的权限，房价5倍翻腾，这就是旧村改造所触动的回迁房利益链条最直观的注脚。

周生说，旧改进度会影响成交价；每个原村民根据自身资金的急需程度抛货，同个时间段价格也略有偏差；在拆迁动工之后，开发商所承诺的整个城中村旧改项目交付时间长短，同样会导致价格上下浮动。

而利益的闸门一旦悄然打开，往往难以重新关闭。

与佳兆业红朱岭旧改项目隔路相望的佳兆业广场（旧墟）旧改项目，一期二期已经建设开盘完毕，三期尚在建设当中，对比红朱岭旧改佳兆业广场就快很多，但是已经建设当中没有回迁房指标购买了

“如果你想回报快一点，买佳兆业一期或者二期，2.4-2.55万元/平方米。”周生抛出第二个投资建议，他反问客户，“以后地铁开通了，这里以后三条地铁线交汇，打造深圳第四大交通枢纽（平湖交通枢纽站）你说会不会继续升值？”

确权与风险

周生的办公室坐落在一个小区的住宅底商下。足足超过50平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下，清洁茶具、投茶、洗茶、泡茶……

“喝杯茶，我们慢慢说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中，转头拿出一套完整的签约文件。

他之前曾在一家房地产经纪公司工作，这些年深圳不停向上的房价让他意识到商品房的利润空间已愈发“缩水”。辞职后，他将目光转移到回迁房这个灰色地带。

一个有意思的矛盾点在于：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

既然在法律层面上不具备公开交易的基础，实际操作中这笔非法买卖又是否能得到确凿的保障？摆放在茶桌上的这几份文件便是周明惯常用来向客户解释的答案。

《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》——前三份是投资客与原村民交易的基础文件，后一份则是投资客与开发商之间的正式约定。

周生说，在投资客与原村民签署《房屋转让合同》之前，出示一份由开发商委托具备测绘资质的第三方公司出具的、经村集体股份有限公司和开发商共同见证的测绘报告，是村民向投资客证明房产归属权的最有力证据。“原村民只要能拿出这份报告，就说明房子是他的。”

测绘报告里面，往往会详细列明原村民所拥有的建筑位置、具体面积、层数，并附上现状影像图。现状测绘图等。然而，这仅仅只是前奏，真正的签约聚焦在《房屋转让合同》和《合作建房协议》上。

由于交易的这部分建筑尚未领取权属证书，在取的两份不同转让合同中，双方对于房源权属的约定是这样来设置——甲方确保自己对交易房屋拥有完全的所有权，房屋不存在抵押、担保等限制，也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋转让给乙方，并将权利与义务一并转让给乙方；乙方受让后拥有该房屋的所有权、使用权，乙方有权出租、转让、继承等，甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收，拆迁所得的所有补偿、利益等均归乙方所有，与甲方及其家属无关。

《合作建房协议》，从某种意义上来讲，相当于一个关系证明的附件。这份文件的作用在于向开发商补充表明投资客确实与原村民一起出资建房，进一步确定投资客对这部分建筑的拥有者身份。《合作建房协议》里面提到的日期，往往要比真实交易时间提前数年，不同村有些开发商则不需要合作建房协议，开发商则会出具（龙岗区城市更新无产权登记权利人认定申报核查表）从新认定房屋权利人以及份额面积。

“签完《房屋转让合同》，就等待签约了，签约还有一个确权见证”上述开发商负责人所操盘的那个城中村旧改项目，村股份公司目前办理这种见证手续通常收取100-500/平方米的手续费，不同村费用不同，

“这是法律漏洞之下，最保障买家权利的一种方式。”其告诉经济观察报。

几乎所有从事回迁房指标交易的中介都曾碰到过这样一个提问：“如若我与原村民已经交易完毕，但原村民临时反悔，我又该怎么办？签署的这一系列文件究竟能否保证交易坚不可摧?”

周生早已应对自如，“只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明确权已经完成。”

前述开发商负责人也透露，《房屋拆迁补偿安置协议》是这场交易中最关键的一环，比如原村民手握1000平方米的面积，转让了100平方米给投资客，开发商在与他们签约时，一般会分开两份合同各自操作。

几份城中村旧改的拆迁补偿协议，其中的一个共同条款是，被搬迁房屋未办理房地产权属证书的，业主需提交与被搬迁房屋有关的转让协议、赠与协议等房屋权属证明资料原件，并在签订协议时提交《放弃房地产权益声明书》交付给开发商。而开发商交付的回迁房地产为完全产权房屋，其产权属性为市场商品房。

关于“万一拆迁补偿协议未签署，原村民就已经反悔”这样更为细节的问题，周明的回答不免模棱两可，“真的出现这种情况，那就只能按照《房屋转让合同》里面提到的违约责任执行了，违约一方需要赔付双倍定金。”他说，通常签完《房屋转让合同》之后，投资客同时要支付5万元以上的定金，具体数额可以自行决定。但为了降低违约可能性，可以适当提高定金的支付额度。违约成本一提高，村民就不能轻举妄动了。

他也不忘安抚客户——他所经手的交易里，从来都没发生过此类问题。说到底，主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。

周期，这是所有城市更新项目都必须解答的一道难题。按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法，正常情况下，一个旧改项目的转化周期大概五年。

以深圳一个普通的旧村改造为例，完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定一般需要6-8个月；完成专项规划编制也需要6-8个月；达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个月；在拆迁补缴地价之后，签订土地出让合同还需要1-2个月。

尽管周期漫长，环节众多，这门生意的规模还是越做越大。

周生最近正在向客户大力推广位于深圳龙岗平湖的一个城中村旧改项目，目前签约率已经达到90%左右。“今年光这个项目，我们就成功交易了将近1000平方米。陆续有村民释放回迁房指标，普遍以200平方米为单位，我们每次基本都全部消化掉。”

“想要买的人很多，就是房源比较少。”周生打开手机里的一个视频，放到新客户面前，“你看，这么多人去开发商签约，火得不得了。”

即便面临法律风险与投资安全隐患，但无论投资客、村民，还是中介均习以为常。

另一种博弈

除上述情况之外，城中村回迁房投资还具备的其他特性包括：不限购；一次性付款；一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易；而且，虽然交易过程不占用名额，但在办理完回迁房“红本”之后，依然要占用商品房的购房名额。

相比之下，由于手握“红本”，买旧住宅回迁房的风险程度远远更低。然而，建筑老旧但售价偏高，需要按照正常二手房交易流程进行不动产产权过户，限购限贷等一系列衍生问题，也对冲了产权优势。

距离周生超过30公里，翟弘飞也正带客看房。这是深圳首批福利住宅小区之一，建于上世纪80年代。小区侧面连接深圳城市化过程中的交通大动脉——深南大道，密集的路网与环绕的商圈让它牢牢占据深圳福田区黄金地块。

翟弘飞带看的是小区东区一套93平方米的三房，也是唯一一套在售房源。

跨过阴暗逼仄的楼梯，翟弘飞小心翼翼将客户迎进去。原业主十年前以130多万元的“白菜价”购入这套房，近段时间急用现金，十多天前给他发微信，将价格从670万元提高到690万元，单价7.4万元/平方米左右。

周边楼龄相近的小区，在售房源均价大概6万元/平方米左右。一周前已有两个意向买家先后踩盘，出价675万元，但刚刚筹集到资金的业主，不肯将价格稍降些许。

“业主是可卖可不卖的心态，价格没什么谈判空间。东区现在只剩下6户未签约，对业主而言，旧改是迟早的事。”翟弘飞称，地皮价格如果在6万元/平方米，后续开发商建出房子就一定会卖到13万元/平方米。“这个价格一点都不亏。”

与城中村回迁房存在的一大区别是，就算原业主早与佳兆业签下拆迁补偿协议，但仍然可以再次进行交易。需要补充的流程包括，客户与原业主一起前往佳兆业城市更新办公室，按照之前公布的套内面积1：1.4拆赔标准重新签约，并继承原业主的过渡期租金合同。

不过，佳兆业城市更新办公室的一位工作人员表示，这类交易一定要走正规的过户流程，并充分考虑买卖过程中的风险。“买旧改房，很难等的。”他摆了摆手。

翟弘飞的客户不置可否离开了、他还在努力将手头所掌握的更多回迁房信息发送给客户，以供选择。

9月4日，广东省人民政府发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》出炉，文件瞄准“三旧”改造中的入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等难点，针对性地提出19条深化改革措施。

尤其是对于由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，原有建筑存在不符合安全生产等问题，如果属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

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