北京南城区附近房产价格（北京南城这顶流地段）
北京南城区附近房产价格（北京南城这顶流地段）加上房子新，城市界面偏改善，有南海子公园和即将开业的龙湖天街加持，河西的万科金域东郡、海梓府也就成了京城本轮的领涨盘。加之去年学籍独立，吸引来了大批朝阳和丰台的家长，尤其河西，人大附、十一学校等多个名校入驻，已是南城学区的天花板。凭这个利好，去年四五月份，河西的限竞房一波全被扫空了。但在今天，大家更多提到“亦庄新城”。这是大亦庄，除上述区域外，还包括了瀛海、旧宫、台湖、马驹桥、青云店、长子营、采育。先从传统的亦庄经开区说起，虽然地处五环外，但电子信息、生物医药、汽车制造等产业是实打实发展起来了，作为南城的产业发动机，拥有京东、奔驰、小米等数百家五百强企业，这绝不是吹出来的。看城市界面，宽阔的路网交通，合理的建筑布局，这得益于亦庄是“先规划，后造城”的区域，论宜居性，甚至优于城六区。就说无人驾驶示范区设在亦庄，和超前的城市规划必有关系。
提到南城，很多人总是先想到有“小金融街”之称的丽泽，对亦庄却知之甚少。因为在南五环外，到海淀上班也不方便，大家没关注实属正常。
但事实是，亦庄的GDP已远超丽泽所在的丰台了，在全北京仅次于海、朝、西、东这四个内城区。亦庄一年的产值，相当于大兴和通州的总和。
毕竟经济扎实，即使北边人不来也无碍，亦庄这个“小城邦”内部造血能力足，不缺中高端购买力。
对于亦庄的划分，很多人理解的局限于西至凉水河，东临京沪高速，最多再加上河西和路东的一亩三分地。
但在今天，大家更多提到“亦庄新城”。这是大亦庄，除上述区域外，还包括了瀛海、旧宫、台湖、马驹桥、青云店、长子营、采育。
先从传统的亦庄经开区说起，虽然地处五环外，但电子信息、生物医药、汽车制造等产业是实打实发展起来了，作为南城的产业发动机，拥有京东、奔驰、小米等数百家五百强企业，这绝不是吹出来的。
看城市界面，宽阔的路网交通，合理的建筑布局，这得益于亦庄是“先规划，后造城”的区域，论宜居性，甚至优于城六区。就说无人驾驶示范区设在亦庄，和超前的城市规划必有关系。
加之去年学籍独立，吸引来了大批朝阳和丰台的家长，尤其河西，人大附、十一学校等多个名校入驻，已是南城学区的天花板。凭这个利好，去年四五月份，河西的限竞房一波全被扫空了。
加上房子新，城市界面偏改善，有南海子公园和即将开业的龙湖天街加持，河西的万科金域东郡、海梓府也就成了京城本轮的领涨盘。
至于核心区，学区虽不及河西，但也强于南城多数区域。加上地处产业核心区，有高端制造业为轴，加上地铁亦庄线通勤，价值是有的。
要注意的是路东，同样是产业密集，像远洋天著、金色漫香林的居住密度低，产品没问题。但学区却还属于大兴，周边又没有地铁经过，在老亦庄略显偏僻。
再说台湖和马驹桥，因为受通州双限购抑制，大量有需住这里的人都没有购房资质，也就客观抑制了房价上涨。
看台湖，随着地铁17号线逐步贯通，从台湖到国贸、望京效率大增，毕竟是大站快乘，南北全程不到1小时。尤其到国贸快，地铁中段开通后10多分钟直达，次新房单价也才不到5W。
加上台湖有亦庄线，双地铁换乘的效率是“1 1＞2”。单说轨交，台湖算是亦庄新城的最强王者。
除了亦庄外溢，台湖区域内有光机电产业园、李宁中心这些产业。附近几个小区不少业主就在家门口上班，大家就别说台湖啥也没有了。
马驹桥在前些年被遗忘了，因为区域界面是一股土气。顶着通州的区域划分，在亦庄也不受待见，二手房流通严重不足。
好在年初来了小米汽车，“新能源汽车”是国家产业转型的大风口，市场上的钱在冲向了马驹桥镇制造基地。
连接北京东南六环的地铁S6号线也在今年开工，轨道交通可算跨了第一步，也有了点盼头。
马驹桥想象力十足，但地段比起台湖差点意思。只被亦庄辐射，难以实现到CBD的职住平衡，上限也就高不了。
台湖某项目悄悄放开了通州限购，以后会不会陆续都放开，从某部门的表态看，这是在努力推行的。如果有自住需求，不妨小赌一下，盒子拆开说不定是个大礼包。
瀛海之前缺商业，9月底开业的环宇坊将改变现状，8号线终点站终于形成了TOD综合体。商与铁融为一体，始发站不用挤地铁，这些是优势。
2020年，瀛海的限竞房中海寰宇时代做了89平三面宽的巅峰户型，在京城少有对标品。加上价格被压着，也成就了南城前年最热销的产品。
缺点是，瀛海通往亦庄的交通有点割裂，通勤更依赖开私家车。坐8号线到北边也不算近，加上区域内二手房产品一般，也就不太容易引起波澜。
至于瀛海本身的产业，中日产业园规划有不少日企入驻，就是现在八字还没一撇，规划量级也不够，很难抱有期待。
旧宫的优势是在五环内，按揭的上限略高一点。配了住总万科的商圈，加上一条地铁连通经开区的各大企业，基本是亦庄的产业外溢板块。
要说缺点，这是朝阳、丰台、大兴交界的三不管地带。各区没心思开小灶，道路规划落后。区域内也没有产业和好学校，除了老旧宫人和部分亦庄上班族，城里人不太关注这地方。
当然了，得益于走小红门路上四环方便，紫郡府、朗润园这样的改善盘有一定受众，2020年至今也涨了不少。
至于采育、长子营、青云店这些小众地界，除了采育有相对成熟的居住人群，其他区域的配套都没见雏形，或者说离城市化还有很长一段路要走。自住可以，但从保值看，那是大坑。
