外墙保温施工质量通病分析与防治（外墙保温层脱落问题的研究）

外墙保温施工质量通病分析与防治（外墙保温层脱落问题的研究）全国各地都存在，更多地出现在保障性住房上。其中有些楼盘外墙保温层脱落，是由于保温材料的使用。无机砂浆保温砂浆因其不可燃的特性，2010年后被广泛应用，但是这一材料对施工有严格要求。1.关于保温层脱落问题多看看书还是对脑子有益处的，从上一份工作辞职之后，我做了一年多的全职妈妈。刚刚我铁子说我，从一个全职妈妈的状态，到一个新的工作岗位，说上手就上手了，这些都是后话。今年3月初，刚来律所那会，张律让我看他手头的案卷材料。我倒是也看，但脑子里形成不了一个整体的印象和大的方向，并且，看着看着就想打哈欠。工作了就想调整一下自己的状态。准确来说，我是想调整好自己的状态，才打算尽早出来工作的。这三个月，感谢我旁边的这几个铁子，让我白嫖了一本又一本的书。现在一摞一摞的材料摆在面前，我可以非常专心地看完，且能迅速抓住重点，找到诉讼方向。相当于把之前发散的思维又训练得可以集中起来了。倒不是为了训练思维而去功利性

最近手头一直在准备的某小区外墙保温层脱落的案子，从刚开始张律给我提供一些材料，有一些想法，又找不到具体的诉讼方向，只能依据材料，把一些问题，需要补充的证据材料列出来。

到后来慢慢研究，资料一打接着一打地搜集着看，对大家提出的疑虑，一点一点解答，形成比较系统的法律意见。最后确定了建筑物区分所有权侵权纠纷的方向，加之各种细节的敲定，大的方向算是定下来了。当然，这中间少不了大家相互讨论和共同推进的成果。

从一开始计划着仔细研究《民法典》和相关司法解释起，我中间穿插着看了五本其他的书。哈哈，果然纯法律书籍就像米饭一样，还需要时不时配点下饭的。最近也刚好研究到了《物权编》里的建筑物区分所有权的相关规定。配合着实务，法条的规定也越研究越有意思。

以前也仔细研究过《物权法》，有些实务方面的操作，没留意。这一次便是更仔细了，以前忽视了的一些东西，研究后，就发消息给我铁子——一个在物业干了三年的妹子，问一问她们实务中相关的操作，将她的回答，我的推测和法条相互印证。这个过程，就有一种融会贯通的感觉吧。

多看看书还是对脑子有益处的，从上一份工作辞职之后，我做了一年多的全职妈妈。刚刚我铁子说我，从一个全职妈妈的状态，到一个新的工作岗位，说上手就上手了，这些都是后话。今年3月初，刚来律所那会，张律让我看他手头的案卷材料。我倒是也看，但脑子里形成不了一个整体的印象和大的方向，并且，看着看着就想打哈欠。

工作了就想调整一下自己的状态。准确来说，我是想调整好自己的状态，才打算尽早出来工作的。这三个月，感谢我旁边的这几个铁子，让我白嫖了一本又一本的书。现在一摞一摞的材料摆在面前，我可以非常专心地看完，且能迅速抓住重点，找到诉讼方向。相当于把之前发散的思维又训练得可以集中起来了。倒不是为了训练思维而去功利性地看书，这个影响我之前也不知道，是这三个月来，有非常明显的效果才意识到这点的。

在研究案子的期间，也思考了一些问题：

1.关于保温层脱落问题

全国各地都存在，更多地出现在保障性住房上。其中有些楼盘外墙保温层脱落，是由于保温材料的使用。无机砂浆保温砂浆因其不可燃的特性，2010年后被广泛应用，但是这一材料对施工有严格要求。

中华人民共和国住房和城乡建设部 - 关于发布行业标准《无机轻集料砂浆保温系统技术规程》的公告www.mohurd.gov.cn/wjfb/201201/t20120110_208361.html

但在应用过程中，出现了产品质量不稳定、施工工艺难以控制等现象，存在安全隐患。2014年起，武汉市就在全市范围内禁止设计和使用保温砂浆类产品。

武汉市城建委关于民用建筑保温工程禁止使用保温浆体材料的通知 2013年 建标库​www.jianbiaoku.com/webarbs/book/55108/996545.shtml?rm=fs

上海市，2018年开始禁止使用保温砂浆类产品：

规范性文件_上海市住房和城乡建设管理委员会​zjw.sh.gov.cn/xcsc2020-gfxwj/20200430/4130c8a21851452e832319411c6f9285.html

但在这期间建起的楼盘，已使用保温砂浆的小区，不可避免地会出现一些外墙保温层脱落的情况。外墙保温层的维修，需要将整个楼栋外墙旧的保温材料全部予以铲除，重新装，费用往往以百万计。

2019年起，上海市住建委和市房管局两部门联合印发相关通知，启动外墙保温系统的维修工作

主动公开文件_上海市房屋管理局​fgj.sh.gov.cn/zdgk/20200407/a8c26c6ff90049688fc46acbe542707a.html

主动公开文件_上海市房屋管理局​fgj.sh.gov.cn/zdgk/20200331/083a1428c80e4c148c5c9e55e16088c5.html

2010年之后施工的市级保障性住房一旦涉及外墙保温系统修缮，上海市级财政将予以一定比例的补贴。这个补贴的文件我没有找到链接，只在各个新闻上了解了一点。这个政策还是很人性化的，因为外墙保温层的维修，费用确实过高。希望我们市也尽快出台相关的政策。衣、食、住、行乃日常生活中最基本的保障，外墙保温层的脱落直接影响公共安全和社会稳定。

关于保温层的保质期到底是5年，还是25年；责任的承担到底是开发商，还是物业或者业主，这里先不做讨论，因为这些都是我手头这个案子的中方向，等案子完结，再仔细论述。

2.关于专项维修基金的规定

因为研究外墙保温层脱落，涉及房屋专用维修资金的使用，也顺带了解了一下相关规定。《民法典》中关于其使用与筹集的程序，作了不同的规定：278条:（五） 使用建筑物及其附属设施 的维修资金；（六） 筹集建筑物及其附属设施 的维修资金；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主 参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

关于应急解危专项资金的规定，《天津市物业管理条例》规定比较完善：第五十七条专项维修资金的管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金的增值资金中列支。专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出。

毕竟有些公用部分所产生的经营性收入，属于业主共有的，广告收入、某些车位收入，将专项资金进行购买国债等投资的收入，就算专项资金存在银行，也有利息收入，这些收入用来处理紧急情况，操作起来比较简单，省去了业主投票的的问题，也杜绝了少数人利用应急制度，觊觎专项维修资金的问题。