西安二套房怎么降低首付（西安降低二套首付）

西安二套房怎么降低首付（西安降低二套首付）40个基点的下调后，商贷首次跌破百四！在未来的救市举措中，我们还有许多机会一起去见证历史。第二次，2022年9月29日，央行再次放松部分城市的房贷利率下限，但这次没有明确的下调幅度，从近期城市案例来看，3.7%是当前首套房贷利率的下限。而事实面对信贷宽松，央行今年已经有过两次“破例行为”：第一次，2022年5月15日，人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策，提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于LPR（五年期）减20个基点；降息数次后，当前5年期LPR为4.3%，目前全国首套房贷利率的下限是4.3%-20bp=4.1%。不完全统计，全国已有100 个城市执行首套4.1%的房贷利率。

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节前，政策抱团出炉，救市来到非常时刻。

今年以来，面对震荡下调的房贷利率，买过的拍大腿，没买过的持续观望，从全国来看，等待是值得的，首套房贷利率跌破4%的城市已经出现！

壹丨最低3.7%！二套又见松动！

而事实面对信贷宽松，央行今年已经有过两次“破例行为”：

第一次，2022年5月15日，人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策，提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于LPR（五年期）减20个基点；

降息数次后，当前5年期LPR为4.3%，目前全国首套房贷利率的下限是4.3%-20bp=4.1%。不完全统计，全国已有100 个城市执行首套4.1%的房贷利率。

第二次，2022年9月29日，央行再次放松部分城市的房贷利率下限，但这次没有明确的下调幅度，从近期城市案例来看，3.7%是当前首套房贷利率的下限。

40个基点的下调后，商贷首次跌破百四！在未来的救市举措中，我们还有许多机会一起去见证历史。

目前，广东清远、山东济宁（近日补贴特困家庭买房的辖市）已确定执行首套3.7%房贷利率，这一阵营将在近日继续扩充！

今年凭借及时松绑调控，维稳楼市的成都节后也有了新动作，代表二线城市开出了“二套首付、利率与首套接轨”第一枪！

虽然没有明文通知，但私下有银行已经开始执行，取消“认房认贷”。

成都现行政策：

按揭已结清（全国任何城市）：再买一套房，首付比例是30%；

家庭在成都有两套全款房，二孩家庭：再买一套，首付比例是30%；

家庭在成都有两/三套房，1/2孩：这种情况下依然可以首付30%，但是需要出租一套保障性住房；注意！以上房屋数量只看大成都范围内的住宅，其他城市的住宅不计入。

二套房执行首套房贷标准，即当地现行的4.2%/4.3%。

二套首付、利率调整后，成都置业门槛大降。节前在成都买400万、面积大于144㎡的二套房，首付需要200万，节后首付只要120万，首付款直降80万！

降低二套房首付，这是非常务实的，同时房贷利率也降下来了，二套房执行首套利率标准，也就是4.2%/4.3%，低首付 低利率，大力支持置换需求，极大利好改善群体。

西安限购区内明面上仍在执行着“认房认贷、二套四成起”的限贷政策，相信很多人看了成都新政难免会投去羡慕的小眼神。

贰丨西安最新情况摸底

先从西安的公积金利率调整说起，国庆前夜，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

西安很快跟进了这一政策，公积金贷款低至3.1%，使用条件也很宽松。

只要是首次使用公积金贷款，就能享受到超低利率，只限首房、不限首贷，言下之意，即便首套是商贷，二套使用公积金贷款，也能按3.1%的利率来执行。

公积金政策落地很快，但市场化的商贷，西安这次又慢了一大截。

新房首套商贷，多数银行已经能做到4.1%；二套在4.3%的基础上，普遍加点60-70bp，实际利率在4.9-5.0%左右，放在全国仍是相对高位的水平。

其实，西安现行的限贷政策对于二套房一直过于严苛了。

从后续走势来看，西安首套新房商贷利率濒临谷底，但二套首付、利率皆有极大的调整空间。

首套新房方面，央行提出要求，只有满足“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”的条件，才有自主下调房贷利率的基础。

西安显然不具备这一条件，新房同环比指数是在下行，可对比上月/去年同期，价格仍在上涨。最新8月数据显示，西安新房价格环比涨0.1%、同比涨3.6%，市场热度肉眼可见的下行，但仍处于“量跌、价未跌”的状态，达不到央行自主下调房贷利率的使用要求。

全国行情来看，以下23个城市符合自主下调房贷利率条件，70城统计口径以外的三四五线城市，无从统计：

省会/直辖市城市7个：天津、石家庄、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；

三四线城市16个：大连、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

未来一段时间内，西安首套新房商贷都将维持在4.1%左右，除非宏观政策再松手。

但西安调整二套商贷首付、利率，已经有成都、佛山这样的二线城市作依据，利好政策“应尽出、快出”，等到西安楼市真正探底，想要拉回市场，难度可比现在大，全国风向使然，属实没有必要再拖了。

叁丨难的不是房票 而是高昂成本

西安楼市今年政策不少，但全是隔靴搔痒。

0528政策，不过是将限购、限售门槛拨回去年的330政策之前，即落户一年可购房，限售五年变两年；

0819新政，通过租赁置换的方式，来释放有房无购房名额改善人群的再置业需求，是一次限购、限贷政策的定向宽松，支持改善需求入场，促进新房市场的活跃度；

青年人才驿站，又是一次定向小规模的限购宽松，市场端的热度表现，也足以证实政策力度并不够。

再加上各种灰色渠道，真心想拿到西安房票，十分容易，但拿到房票之后呢？四成起的二套首付、近5%的二套利率，都是劝退真正想要改善的家庭。要知道在预期不好的情况下，5%甚至3%以上的贷款利率没有太大诱惑。

想要出清首套，现在二手房市场又不景气，不去置换，手中的名额、预算总归有限，主动降低成本限制，更多家庭才有二次上车的动力。

近来直播间测试，民意对二套首付、利率降低的呼声很盛，很多小伙伴都看好了房子，奈何政策迟迟未松绑，一时半会难以再购。