二手房要避开的坑（血泪教训隔着一条河）

二手房要避开的坑（血泪教训隔着一条河）相隔百米类似的例子在成都太多了，这种陷阱也很隐蔽，一不小心买错就血亏几十万，很多人都没注意到。锦江两岸住在“泛”国际城南的你，没有等来金融城三期，没有等来一夜拆迁换新颜。同样是南三环，河对面的楼盘既能抗跌又能领涨；你们小区行情好只能跟涨，行情差最先“领跌”。

他，踩准城市发展脉络，买在国际城南；

你，道听途说，也买在国际城南...的河对面；

他，9800元/㎡买入，32000元/㎡成交；

你，10500元/㎡买入，23000元/㎡成交；

锦江两岸

住在“泛”国际城南的你，没有等来金融城三期，没有等来一夜拆迁换新颜。

同样是南三环，河对面的楼盘既能抗跌又能领涨；你们小区行情好只能跟涨，行情差最先“领跌”。

类似的例子在成都太多了，这种陷阱也很隐蔽，一不小心买错就血亏几十万，很多人都没注意到。

相隔百米

差价竟然高达10000元/㎡

这种相邻两个项目，在二手房市场价差巨大的例子太多了，成都各个方向都有，甚至两个楼盘产品差距不大，就只隔着一条河。

一江之隔差价10000元/㎡，跨区资源不互通。

南门最典型，也最容易踩坑的是南三环，特别是高新区和锦江区接壤处，在限购之前，这两个地方都是可以买的，不存在资格问题。

当年很多人以为金融城规划这么好，它河对岸也一定能起飞，所以毅然选了单价还更贵的东侧【琉璃场】。

结果直到现在，琉璃场还是城中村，【金融城三期】的大饼画了两年没结果，两边发展水平和二手房价格天差地别。

图截自问政四川官

比如以锦江为界，往西是曾一度破34000元/㎡的【东苑】、挂牌价曾达39000元/㎡的【长城半岛城邦】；

往东是至今挂牌也只堪堪破2万/㎡的【蓝光凯丽香江】、均价勉强破25000/㎡的【龙光天悦龙庭】。

现在我们用上帝视角来看，当年买错的人似乎是选错了限购区，但假如是你，你也不可能想到8年后成都会划限购区。

一路之隔，差价也10000元/平米，同区资源有差异；

不要以为买在一个区就不会踩这种坑了，同一个区差价10000元/㎡的例子照样有。

这一点在【新会展】和【大源】之间最为明显，比如天府三街东侧的英郡、天鹅湖花园和西侧的香悦湖、凤凰城。

香悦湖、凤凰城为代表的大源改善产品，在指导价出台之前挂30000元/㎡ 很正常，即便是纳入指导价后，单价也在3万出头。

而英郡、天鹅湖花园也绝对不是所谓刚需盘：

如【天鹅湖花园】，主打的大平层产品、四代住宅高绿化率、小区私享湖区，即便过去了20年，设计依然不过时。

而【英郡】作为临江改善产品，其大面积使用铝合金材料、6米挑高大堂设计、一线临江房源，放到现在妥妥的500万级豪宅指标。

但二手房价格就天差地别了。

在指导价之前，【华润凤凰城】二手房历史成交价的顶点在36000元/㎡左右，【香月湖】历史成交价顶点在33000元/㎡左右。

【英郡三期】的历史成交均价高点在26000元/㎡左右，【天鹅湖北苑】是18000元/㎡左右。

数据来源于“好好选房”小程序

隔着天府大道，当年买这两个项目的人，成本可能差距不大，但两侧二手房差价已经在10000元/㎡以上了。

同区、同板块、同资源，差价依然4000元/㎡以上；

上面举的例子，可能还是有人不服，毕竟新会展和大源隶属于不同板块，学校划片完全不同。

但即便同一板块，资源也完全一致情况下，差价也基本在4000元/㎡以上，以一套90㎡小户型来算，总价差也在【36万以上】。

南门最典型的例子就是华府板块。

华府板块内部资源上的差异不大，也同属于一个区域，但内部二手房价格分化同样很严重。

怡心湖及周边直接对标天府新区，离怡心湖越远，二手房价格越接近双流老城。

靠近怡心湖的【格林城】、【中铁骑士府邸】，二手房历史成交均价高点基本在20090-20703元/㎡左右。

而北侧靠近警官学院一侧，同样的刚需项目，【宏达世纪丽景】、【棠湖泊林城】等除了个别房源，大部分都在13350-17978元/㎡。

一南一北，都属于双流区范围，主要配套也基本一致，但二手房差价却达到了4000元/㎡左右。

两个区域直线距离不过2公里，产品和地段差异其实非常小，但价差和成交量就不是一个量级了。

在二手房市场

这种现象其实普遍存在

有句话叫“不患贫，患不均”，大家产品都一样，区域也基本一致，别人能挂3万，你只能挂2万，心理能平衡吗？

可怕的是，这种现象不仅是在国际城南，在成都其它方向依然普遍存在：

1、比如十陵板块，刚好夹在成华和龙泉之间，它是一个超越“环线说”的洼地，甚至靠近三环一侧发展比成洛大道沿线更拉跨。

2、再比如郫都安靖，处在郫都、新都、金牛三区交界，所以这里成了铁路、教管所、物流园、钢材城安家地，远远落后于大丰、华侨城等板块。

3、西门地铁4号线沿线就更明显了，两头一边是光华新城，一边是青羊新城，都是亲儿子；而中间马厂坝到涌泉之间，基本都是刚需小区或者安置房。

类似的例子还有很多，建议各位对号入座，看看自己家周边二手房价格，对自己的资产心中有底。

作为一个普通购房者

如何避免去踩到这种天坑？

讲了这么多，大家发现没有，上面这些反面例子，其实都有一个共同点：

都处在【板块边缘】、【行政区边缘】，也就是【三不管地带】。

琉璃场是锦江区西侧边缘板块；新会展中心是高新区东侧边缘；警官学院在武侯、高新、双流之间...

凡是板块交界处，几乎得不到资源倾斜，长期无规划，甚至一些低端、高污染产业偏好这些区域。

实在要买，一定要抓住重要核心资源；

自住的角度来看，三不管地带经常作为铁路、仓储、高架、垃圾中转站的偏爱区域，它们是作为城市边角料处理的。

但这些还只是影响居住体验，对房价影响更大的，是这些区域经常完美错过好学校......

所以如果非要买这类三不管区域，一定要特别注意学校，包括【划片范围】和【爆仓情况】，行政区交界处最容易出现划片上的不确定性。

最后要提醒各位，不管你是投资还是自住，如果不是在市中心，一定要避免这种三不管地区，一时贪便宜，最终可能是终生抱憾。