老旧小区增设电梯设计参数（层高提高电梯能容担架）

老旧小区增设电梯设计参数（层高提高电梯能容担架）　　除了层高方面，此次规范征求意见稿中还提及户门宽度，例如：新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门的开启。山西晚报记者获悉，此前太原个别开发商曾设计出两户业主家入户门开门“打架”的情况，虽然业主投诉得到赔偿，但仍然影响日常生活。该项举措可以有效避免两邻居入户门“打架”的情况发生。　　此外，购房者在关于层高方面还需要注意的是，住建部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上(含2.20米)。因此，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时应对房屋层高或净高做出约定，如合同约定“层高”，指的就是图纸上的结构标高，也就是“净高 楼板厚度”，并将房屋的平面设计图作为购房合同的附件，图上要求注明房屋平面绘制图的具体尺寸，比如说房屋的层高/净高，墙体的

3月28日，即将出台的新版《住宅项目规范》（征求意见稿）在住房和城乡建设部官网上结束公示。山西晚报记者获悉，该意见稿此番是第三次公开征求意见，近期，这一意见稿引发了社会各界的高度关注。

　　通读新版《住宅项目规范》（征求意见稿），可以预见百姓未来的居住品质将会进一步升级，未来住宅的建筑层高更高更通透，同时，新版住宅项目规范结合住宅需求变化，与时俱进，对电梯、新能源汽车充电设施、楼板厚度等方面有新的设计要求和调整。因住宅项目规范属于全文强制性工程建设规范，出台后将会形成住宅项目全过程的施工依据。为此，山西晚报记者采访了山西省建研院王教授、太原理工大学相关单位的专家段教授，对住宅规范的新旧差异进行了专业解读——

　　住宅层高提高20公分

　　新版规范对住宅层高做了指标化规定，这样的调整，居住的舒适度会明显提升。

　　许多人不清楚住宅层高和净高的关系，多位接受采访的专业人士表示，目前楼市中很多新房销售经常混淆净高和层高的概念，在卖房宣传时蒙蔽购房者。层高，通常指上下两层房屋楼面结构之间的垂直距离，即从下层楼板面到上一层房屋的楼板面之间的距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按其楼板面至屋顶最低处之间的垂直距离来计算。而净高，指楼面或地面到上一层楼板底面之间的垂直距离。也就是购房者通常可以在室内直接测量到的高度，是属于购房者入住后真正可以使用的空间高度。通常情况下，房屋净高加楼板的厚度等于层高。

　　据山西晚报记者了解，省城大部分新建住宅的层高均在2.8米以上了，只有极少数开发商还有2.4米、2.5米的产品。业内人士粗略计算了一下，以100米高的住宅楼为例，如果按照2.8米层高计算，一栋楼可以盖32-33层，如果层高提高到3米，则仅能盖30-31层。如此算来，按新版规范建设的住宅，居住的舒适度、通透感更好，但公摊会增加，房企的可售面积会减少，房屋建设成本会增长。

　　一般来说，房屋层高越高，室内高低处温度的温差越大，空气对流越好，人体感觉越舒适，但房屋的保温性、节能性相对较差。从住宅节地、节能、节材、节约资源等角度出发，居室净高不应低于2.5米。

　　此外，购房者在关于层高方面还需要注意的是，住建部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上(含2.20米)。因此，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时应对房屋层高或净高做出约定，如合同约定“层高”，指的就是图纸上的结构标高，也就是“净高 楼板厚度”，并将房屋的平面设计图作为购房合同的附件，图上要求注明房屋平面绘制图的具体尺寸，比如说房屋的层高/净高，墙体的厚度、门窗的位置、大小等等。

　　除了层高方面，此次规范征求意见稿中还提及户门宽度，例如：新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门的开启。山西晚报记者获悉，此前太原个别开发商曾设计出两户业主家入户门开门“打架”的情况，虽然业主投诉得到赔偿，但仍然影响日常生活。该项举措可以有效避免两邻居入户门“打架”的情况发生。

　　征求意见稿还要求，卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数（COF）不应小于0.6。厨房、卫生间、封闭阳台与相邻空间地面的高差不应大于0.015米，并应以斜坡过渡。这些规范落地后，都将会极大提高房屋居住的舒适度。

　　电梯设置更适老

　　关于这份征求意见稿，变化最大的亮点还有“二层及二层以上的住宅，每单元应至少设置1台电梯”。多位业内人士表示，这一条变化最为重磅。基本上除了单层平房，目前所有住宅项目都必须每个单元设置至少一部电梯，两层、三层别墅类产品估计也是如此。这就意味着，没有电梯的住宅楼将逐步退出历史舞台了。

　　四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9米的住宅，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。太原市民赵先生说，“之前家人生病，担架进不了电梯非常不便，开发商、物业公司在设计、施工时都没有考虑到业主的日常医护、适老需求。我后来买房特别关注电梯空间大小这一因素。如果这条规范落地，这才是充分考虑到适老化和医疗救急的情况，以后生产的电梯也必须做到可容纳担架的尺寸了。”

　　征求意见稿中还提出，十二层及以上的住宅，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33米的住宅，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。

　　业内人士表示，“虽然此前出台的旧版《住宅设计规范》也有类似条款，但通常12层以上住宅的电梯数量都通过设置连廊的办法解决，如果新规出台后，必须有一台消防电梯，则不能再打擦边球。从品质上来说电梯配比高，是住宅品质更高的表现，但副作用是：未来高层住宅至少得设置两梯两户，随之而来的是业主得房率降低、公摊变大。”

　　太原市住建局相关工作人员表示，征求意见稿对新建住宅电梯安装提出更高要求，与当前老旧小区改造的方向亦相符，有利于提高小区的安全性和适用性。对于新建住宅项目而言，设置电梯会增加开发商的开发建设成本，后续该条款如果落地执行，开发商需要在产品设计上进行相应调整。

　　新版《住宅项目规范》落地，意味着未来新建的住宅适老性增强、使用期更长，将对适老性不强的多层二手房住宅形成冲击。一家品牌房企置业顾问表示，目前太原的新房项目均有电梯配置，五六层的新房项目多为洋房或叠拼别墅，产品业态相对高端，电梯已成“标配”。对电梯的要求更细致或与老龄化趋势相关，这也意味着，目前太原多层砖混住宅在二手房市场上的接受度会降低。

　　充电桩必须入小区

　　时下，购买新能源汽车的车主越来越多，住宅项目多数没有充电桩的问题，困扰了很多业主，也劝退了很多想购置新能源汽车的车主。此次征求意见中明确提出，住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件。

　　山西晚报记者走访发现，小区新建充电桩需要居委会、物业公司、居民等多方协商，任何一个环节不通过，都无法开展建设。申请安装充电桩时，小区居民需通过居委会向供电部门提出申请，供电部门派专人到现场查看。符合条件后，新能源汽车车主、汽车生产企业、充电桩安装企业、物业公司、业委会等五方主体共同签订同意书，方可进场安装。

　　业内人士表示，2016年，国家发改委、住房和城乡建设部等部门就曾发布《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》，其中规定：“在居民区充电基础设施安装过程中，物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位，积极配合并协助现场勘查、施工。”但在实际生活中，能在小区院里自行安装充电桩的成功案例少之又少。随着新能源车数量的增多，新建小区配置充电桩成了必不可少的要求。

　　在小区的场地方面，征求意见稿要求，集中绿地宽度不应小于8米；集中绿地中，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于三分之一，并应设老年人和儿童活动场地。此外，住宅建筑应配建附属道路，应与住宅单元出入口、老年人和儿童活动场地无障碍联通，并应与城市或镇区道路的人行道联通形成无障碍步行系统。

　　“套内面积”暂不提

　　多位业内人士表示，此番是第三次公开征求意见，与2019年首次公开征求意见相比，最大的不同是关于“套内面积”依然未见表述。

　　首次征求意见的《住宅项目规范》版本中有“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述，但在第二次公开征求意见中，却不见相关字样，如今在第三版内容中，依然不见踪影。

　　相关人士表示，这也就意味着，取消公摊还需克服重重阻力，短期内不能轻易实现。

　　房地产设计、施工、持有、交易，这一过程环节多，流程复杂，体系庞大，此前是套内加公摊面积，转换为套内面积需要有一个转换的过程，其中还涉及众多已购房业主利益。因此，公摊面积这笔钱购房者仍然要继续承担，相关的改革，需要分步骤有序推进，逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式，还需要探索。

　　另一位人士则表示，“此次征求意见，站位很高，体现出了‘以人为本、文化传承’的住宅项目规范理念，如果这一新规落地，今后住宅的居住舒适度会在很大程度上提高，这也意味着公摊面积更大、建设成本更高，随之而来的问题是，房价将在一定程度不可避免地上涨。”

山西晚报记者　张磊