石景山200万左右的二手房推荐（500万买石景山保值）

石景山200万左右的二手房推荐（500万买石景山保值）1. 整个小区以16-26层塔楼为主，2梯3户或者2梯4户，居住密度较大。小区点评：1.融景城：小区是10年以后的纯商品房小区，人车分流，里面有水系和园林，内部环境非常不错，进入小区需要刷门禁，但跟着业主混进去难度不大，有基本的物业管理。小区近90天成交11套，流通还算不错，但因为是商品房小区，出房量很少，写文章的时候查资料，某中介官网挂牌显示除车位之外仅有五套房源对外出售，可选范围不多。周边配套看了一圈，比较一般，西区旁边有建筑工地正在施工，临铁路轨道，听小区居民说这铁路不常过车，一个月兴许有一次两次的，就算这扰民程度可以忽略不计，但给人的观感还是不太好，小区4月挂牌均价67752元/㎡，如果是我的话，可能更倾向有品质的新房或者配套更成熟的二手房。

最近看到粉丝群里不少群友都在讨论500万上车石景山的话题，我大概看了看，大家一致的反应就仨字“太难了！”一方面石景山的次新商品房小区本身就不太多，出房量少，另一方面作为城六区之一的石景山，房价一点也不怂，新房从5万 到6万 ，再到现在已经稳稳地7万打底，区域内保值能力较强的次新二手房小区，自然也跟着水涨船高。

说到500万的预算，我也不禁想起了限竞房年代，那时候佳爷说500万是刚需上车的门槛，就石景山而言，像区域内的禧悦学府，紧邻地铁6号线西黄村站，实行70/90政策，500万预算买个两居好楼层基本问题不大，但今时不同往日，后限竞房时代的今天，总价500万在石景山买新房基本没有选择，于是在团队二手房专家齐小白的建议下，我准备实地看一看区域内保值流通相对较好的二手房小区，接下来以板块为例，和大家简单做一下分享。

鲁谷板块：

鲁谷是石景山最成熟的板块，既在1号线地铁沿线，也是石景山区政府所在地，配套相对最完善，著名的品质二手房小区是远洋山水，现在均价在69465万/平米，总价范围500万很难下得来，不做过多赘述，以另外的次新代表融景城和诗景长安为例。

1.融景城：

小区是10年以后的纯商品房小区，人车分流，里面有水系和园林，内部环境非常不错，进入小区需要刷门禁，但跟着业主混进去难度不大，有基本的物业管理。小区近90天成交11套，流通还算不错，但因为是商品房小区，出房量很少，写文章的时候查资料，某中介官网挂牌显示除车位之外仅有五套房源对外出售，可选范围不多。

周边配套看了一圈，比较一般，西区旁边有建筑工地正在施工，临铁路轨道，听小区居民说这铁路不常过车，一个月兴许有一次两次的，就算这扰民程度可以忽略不计，但给人的观感还是不太好，小区4月挂牌均价67752元/㎡，如果是我的话，可能更倾向有品质的新房或者配套更成熟的二手房。

小区点评：

1. 整个小区以16-26层塔楼为主，2梯3户或者2梯4户，居住密度较大。

2. 户型不如板楼方正通透，多个卧室都带拐角，不好摆放家居，且浪费居住面积，南向或者南北向的房源，卫生间都不带窗户。

3. 部分一居客厅面积比较大，可改两居；客厅或者厨房带阳台，卧室、客厅都是转角窗户，采光面较大。

4. 小区是周边京源小学的划片学区房，还有首都医科大学附属朝阳医院京西院区，老人拿药看病比较方便。

2.诗景长安：

进来这个小区感觉还是比较喜欢的，整个小区的体量比较小，一共四栋楼，户型面积57-143㎡，一居—三居，小户型为主，高层板楼，采光和通透性比塔楼小区好很多。小区处在石景山核心区，配套和周边环境都非常好，小区北边有半月园公园，还能看到不远处的石景山万达广场，南侧500米是莲石路，交通非常方便，距离地铁站八角游乐园站也比较近，约1公里，小区里边自带花园和休息凉亭，绿化良好，均在小区中间位置，可供平时休息娱乐夏日乘凉。

小区点评：

1. 目前小区均价64371/㎡，比临近鲁谷商业核心区的远洋山水等小区房源便宜。

2. 老旧小区物业费和停车费都比较便宜，小区车位虽然比较紧张，但不少业主都把车停在不远处五环桥下边，费用也不贵。

3. 小区出房量比较少，主要以两居房源为主，户型格局比较实用。

苹果园和古城板块：

该板块位于京西五环外，是石景山传统的老城区，生活氛围浓厚，有京客隆、物美等超市聚集，但总体来说，商业配套及地理位置不如新兴的鲁谷板块，但是该板块却有着自己独特的两大优势。一是，二手房价格在石景山区相对来说是较低的。二是，地铁1号线的西段是总站苹果园站，早高峰乘坐地铁出行有座位，这对于不少上班族来说，十分友好。

近年来，该板块内比较知名的小区数雍景天成二手房房价最高，在6.4万/平方米左右；其他知名的老小区如海特花园、苹果园小区等2000年以前的二手房房源价格普遍在4.9-5.4万/平方米。

雍景天成

雍景天成是苹果园与古城板块为数不多的2000以后建成的小区，房源全部为6-10层的1梯2户小板楼，户户南向，130-160平大户型为主，总价800-1000万。该小区南侧为首钢医院，也是苹果园与古城板块唯一的三级医院。

小区点评：

1. 与苹果园古城板块其他小区相比，雍景天成的户型更合理，医疗配套也不错。

2. 低密度，带花园，有水系，但总价偏高。

3. 从该小区到地铁站有3公里的距离，在交通出行方面并无优势;而且该小区的南侧临近铁道，噪声干扰也是一个比较大的问题。

苹果园小区：

作为苹果园与古城板块最大的小区，一共分为四个区，一区二区距离杨庄地铁站近，三区四区距离苹果园地铁站近，苹果园站目前能够换乘S1号线和六号线，1号线暂缓开通。小区的出房量非常大，户型也比较多样，以58-103平1居—3居为主，该小区自身配套有幼儿园、小学，可以说是苹果园与古城板块各项配套最齐全的小区。

小区点评：

1. 80年代的小区，品质跟不上次新，保值能力一般，非人车分流，车位不足。

2. 周边配套完善，小区西侧就是地铁苹果园站，出行方便。

3. 户型比较差劲，一区房源全部为老式的六层楼，户型多不通透且狭长，居住的舒适度不高；二区至四区的房源多为塔楼结构，南向户型偏少，居住的舒适度也不高。

除上述几个板块外，石景山其他片区，杨庄，八宝山，八角等二手房情况和苹果园及古城板块的二手房基本差不多，老旧小区为主，均价在4.1～5.3万，高品质次新房非常罕见。

总结：

500万预算买石景山的话，可以看到品质商品房两居普遍在500万以上，能看的就是一些商品房的一居或开间，要是不够住就只能牺牲小区品质，看看像苹果园小区、海特花园，包括古城八角小区，类似这种90年代的公房社区有很多，流通相对还算好一些，或者选一个配套成熟的地段，但就房子老看能不能接受。

另一方面如果预算实在有限，还追求品质和交通等配套，稍微牺牲一下环线位置也不是不可以，看看和石景山一桥之隔的门头沟四道桥板块，现在有金地峯范北京和金茂长安悦等新房项目，总价350-400万即可上车品质开发商精妆两居-三居，紧邻地铁四道桥站，一站金安桥，两站苹果园，还享受石景山配套和首钢园的自然资源，感兴趣的朋友可以一块来看看，佳爷粉丝更有机会获取物业费、京东卡等购房福利~