你不出去卖我拿什么养你（你的老破小）
你不出去卖我拿什么养你（你的老破小）作为省会城市的哈尔滨，是典型环形发展城市，共经历了三个演化周期。哈尔滨，到底怎么了？哈尔滨，也是其中之一。据悉，哈尔滨10月二手房均价9755元/m²，9月二手房均价 9811 元/m²。环比上月下跌 0.56%，同比去年同期下跌 2.25%。
目前的二手房市场，有点冷。
9月15日，国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
二手房方面，环比上涨的城市数量由7月的41个锐减至27个，也为年内最少，已连续5月下降，二手房价格环比下跌城市数量占比已接近一半。
这是自2015年4月开始连续77个月（除2020年2月疫情特殊原因之外）的最低点，全国楼市房价拐点可能已经出现。
哈尔滨，也是其中之一。
据悉，哈尔滨10月二手房均价9755元/m²，9月二手房均价 9811 元/m²。
环比上月下跌 0.56%，同比去年同期下跌 2.25%。
哈尔滨，到底怎么了？
作为省会城市的哈尔滨，是典型环形发展城市，共经历了三个演化周期。
现在哈尔滨的环城道路已建成一环路、二环路、三环路、四环路。
随着哈尔滨的发展，城市化版图亦在不断的扩张，以哈尔滨现在的环线格局可分为：
市区：二环内。
新区：二环与三环之间。
环城：三环外。
机遇同时伴随着挑战。
城市化的发展，带给了哈尔滨一个严峻的问题——环线内卷化。
哈尔滨的二环内的住宅多为90年代开发的多层住宅，现房龄已超30年，多为老破小。
最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。
2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。
这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，也就是说2010年以前，老城区的折旧改造依然会大量存在。
而且，二环内的黄金热土几近于饱和，几乎是无地可供的状态。
地块稀缺，就证明新房子会减少。
而二环内的老房子居住感差、价格高，已经让许多人望而却步了。
老破小的归宿，究竟在哪里？
拆迁？
8月份，国家住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
内容指出，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。
这是为了“修整因旧改、棚改的大规模实施而推高房价”的现象。
看来，对于楼市的调控，触角已经延伸到棚改和旧改的方向。
做老破小拆迁梦的就醒醒吧。
那旧改呢？
事实上，大多数的旧改小区，都是“面子”、“里子”都不过关。
直至今日，全国已经大约有20多个省份进行了旧区改造的项目，但没有几个说自己的进度和效果是理想的。
再或者哈尔滨的老城区，许多二环内的房子都是90年代建设的老房子，房龄早就超过了30年。
政府发布相关文件对其进行旧改，最终这些“高龄”老楼也不过是换了个“衣服”，本质并没有得到改善。
随着老龄化的到来，即使有的旧改工程还算过关，但家装电梯的缺失仍旧是旧改中的一大硬伤。
为什么实现真正的旧改这么难？
因为拆迁成本太高，普通开发商根本不敢碰，只能先维持现状。
更何况旧改工程还存在物业管理难协调、资金缺口大、居民意见不统一等问题。
拆迁无望、旧改困难，老破小还留着作甚？不如趁早卖掉。
想不想卖是一回事，能不能卖掉是另一回事。
目前的二手房，出手相当困难。
2021年9月15日，国家统计局发布了“2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。
其中，哈尔滨8月份二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降0.6%。
2021年8月，哈尔滨楼市二手房挂牌价从9948元变为9942元，一周下跌6元。
哈尔滨楼市8月份的前三周在售二手房数量为102177套，101788套，102182套，持续上涨。
在售套数涨幅不大，挂盘价却一路下跌。
二手房的“滑铁卢”远不于此。
2021年9月，哈尔滨二手房均价 9811 元/m²，比之8月价格更低；
10月，哈尔滨二手房均价 9755 元/m²，环比上月下跌 0.56% ，同比去年同期下跌 2.25% 。
图片来源：安居客
截止到今年9月份，二手房前三周的存量持续走高，分别为102655套，103126套，104075套；
10万零4千多套，这个存量已经超过了之前哈尔滨楼市待售二手房的最高记录；
与以往的“金九银十”相比，市场成交明显乏力！
哈尔滨二手房市场的全面遇冷，让老破小的出让面临着前所未有的挑战。
除了二手房的遇冷，房贷困难也成为老破小难出手的原因之一。
全国许多城市都出现了房贷业务收紧的现象，如重庆、杭州、南京等。
根据贝壳研究院监测的数据显示，2021年上半年的房贷利率是呈上升趋势的。
也就是说，即使是没有停贷的城市，房贷利率普遍也是在上涨的。
再者来说，即使不停贷、房贷利率不上涨，还有个房贷放款周期拉长的问题。
与价格限制相比，贷款限制在房地产行业的杀伤力永远是更胜一筹的。
而与房贷密不可分的，是房龄。
比如：
○郑州，有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款；
○济南，过去一些老破小都还接受贷款，但现在高龄房源几乎全面拒贷；
○西安，房龄超20年的房子开始停贷，后续不排除有升级可能；
○沈阳，有银行透露二环以内房屋房龄不得超过20年，二环以外房龄不得超过15年。
在二手房市场本身就不景气的情况下，还有房龄限制，老破小的未来，可想而知。
那么老破小，真的没救了吗？
非也。
老破小没有价值，真正有价值的是学区的老破小。
自2020年起，哈尔滨开始实行“学位锁定制”。
学位锁定制：自2020年小学新生报名入学起，新生报名时填报的学区住宅通过“哈尔滨市义务教育学校住宅锁定查询系统”进行锁定，锁定的起止时间从该住宅有适龄儿童入学开始计算，到该生小学毕业的时间结束。
市区的房子可以上对应的重点小学，这是老破小真正的价值所在。
南岗区热门小学居多，一直是众多家长的首选。
二手房一直是学区房的“主战场”。
图片来源：安居客
可以看到，南岗区热门小学学区房价格依然很坚挺，并出现小幅上涨。
继红小学旁的学区房东泰金谷，2021年9月均价是23226元/㎡，2020年9月均价是21246元/㎡，同比上涨9.32%。
按照“供应减少，需求不减”的经济规律，南岗学区房价格，还是能挺的住的。
学区是市区老破小最大的优势，其次才是生活配套。
要知道，越是城市发展，好的东西就越往核心地段聚集。
哈尔滨市区占据了哈尔滨最塔尖的教育医疗商业资源，其已成为哈尔滨公认的传统富人区与商务及商业中心，始终引领这座城市的发展与变革。
市区内坐享地铁1、2号线，交通便利；
周边有秋林商圈、乐松商圈、会展商圈、中央大街商圈等多个繁华商业地段。
所以什么样的老破小才具备价值？
毫无疑问，“学铁商”兼备的老破小最具备核心竞争力，反之则建议尽快出手。
老破小的可替代性实在太强了。
伴随着房龄的增长，对于购买客户信贷的要求会越来越高。
在房住不炒的大逻辑下，大部分客群都会选择一步到位——一次性买最好，而不是先过渡再置换。
过去20年，先上车再换车也许行得通，但未来，老破小作为置换品的过渡属性会越来越弱。
其整体价值额度过低，那投资价值就更不要提了，想都不要想。
可以说，其无论是自住或是出租，最终的获利结果都不会太理想。
没有价值的老破小，还是尽早出手吧。
你的老破小，留着还是卖了？
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