降价最多的郑州主城区楼盘（跑遍郑州几乎所有特价房项目）

降价最多的郑州主城区楼盘（跑遍郑州几乎所有特价房项目）2所以现场算了一套300 ，回家思考了一个晚上，还是觉得南龙湖地缘客户更耗得起，就放弃了。对我来说，一般需要回家思考一个晚上的，大概率第二天都是放弃。什么情况下当时能定呢？如果上面提到的三点，其中有一点是相反的，当时就会下定交钱。当天过去就是抱着必定的心去的，后来没定还是挺可惜的。1、高层5F以下大面积，需要重新估价；2、非主城、非城市发展方向的区域，无地铁的大面积需要重新估计；3、期房大面积需要重新估价；

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在过去30天，郑州有三次跌破片区底价的“事件”出来。
分别发生在平原新区、南龙湖和绿博。
其中，南龙湖是真的，其它的两次是假的。
先看平原新区。
因为看到很多中介都在发平原新区的特价房，提到碧桂园高层毛坯4900，建业洋房精装6000左右。所以我特意跑了趟平原新区，算了价格——

平原新区确实跌的很厉害，但并没有跌破5000，传说中的4900，其实是5900；6000精装洋房，其实6500毛坯。
再看绿博。
某盘传出了毛坯8000的特价房，去核实中介说卖完了，销售中心说从没出过特价房。
不排除是一种营销手段。从销售中心来访不断看出，很多人和我一样，都是听说有特价房来的。
再看南龙湖。
看某盘销售员发消息说出了一批特价房5500左右。我去看了这次是真的，且可低首付。但有两个问题：
1、房源太少，三十多套。从知道消息到赶过去，就已经去化一半了。
2、面积太大，180-300㎡。180、200的应该有个六七套。其它的大多是280、300 的，均为5F以下。

后来，销售员介绍说，这批特价房是异型房源。简单说，就是两套或者三套小户型组合成为一套房。
这价格放在南龙湖是合适的。特别是对于家里人多，或者是既想和父母住一起的，但又想分开住的，这个是真的还不错。
但，如果从投资的角度，它有三点需要重新估价：

1、高层5F以下大面积，需要重新估价；

2、非主城、非城市发展方向的区域，无地铁的大面积需要重新估计；

3、期房大面积需要重新估价；

所以现场算了一套300 ，回家思考了一个晚上，还是觉得南龙湖地缘客户更耗得起，就放弃了。
对我来说，一般需要回家思考一个晚上的，大概率第二天都是放弃。
什么情况下当时能定呢？如果上面提到的三点，其中有一点是相反的，当时就会下定交钱。
当天过去就是抱着必定的心去的，后来没定还是挺可惜的。

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在三月中旬，我们就提到3、4月份新房的特价房可以好好选一选，会有不错的机会。
所以3月复工开始，看到“特价房”信息就跑过去看看，现场算算价格，综合各个项目给出的价格、付款方式、交房时间等测算，“特价“究竟特价不特价，几乎跑遍了市面上的特价房项目。

这是我在杨金龙湖上城项目算的价格单。销售员打电话说有特价房，指定楼层和户型，所有优惠算下来成交价16000元/㎡，充其量是个市场价，这个价格完全没有下定动力，我为什么买？

这是常西湖某盘给出的5%首付定房的价格单。这个单子看2点：
1、首次付款确实很少，才11万。可按照付款进度，2020年底还需要再付两笔。我问过至少10个选择首付分期的人，3个月付一次，实在太难了。至少也需要6个月一次才行。
2、看单价，贵（冲特价去的，你给我看这个？）。

这是中州府一套特价房价格单，上面给出的单价是备案价，实际成交价是八五折。别的什么都不论，单看成交价，在中州府这个位置给出这样的价格，算是真的特价了。再加上18万首付政策，所以第二天就没剩下什么房源。

这是在常西湖华瑞紫韵城项目算的几张单子，之所以算的这么多，说明当时是心动的，因为这个项目有现房在售，且有首付分政策。
但有两点不完美：

1、和预估的价格有差距。

2、首付付完才交房。（还有首付不付完就能交房的，有！）

除了新房特价房，我还看了很多“惊爆价“的二手房。比如前几天中午我看的一套。

这是中介发的信息，看起来挺让人心动的。
看过房源之后，只想说一句：垃圾！如果不是为了今天写稿子，我是绝对不会去看的，比想象中的垃圾，这样的货色儿都拿出来这样吆喝，中介的职业操守还要不要了？！

1、纯朝北。永远看不到阳光，反人性；

2、XTX户。宿舍楼格局，混、乱、脏；

3、独栋。涨幅弱；

4、商住混用，涨幅差；

5、97㎡的房子，要2万多的税。卖家是赚到钱了，谁买谁接盘；

6、关键是价格，贵。商家之所以赚钱，也是因为上家买的便宜；

7、它是有优势的，区位、配套。但这不足以支撑价格；

8、总之，就是贵，再打个九折也不值得。

说的太直接了，所以户型和实景图就不放了，免得卖家不开心。

类似这种类型的二手房很多，明明是垃圾，却被中介包装成香饽饽，同一时间段约多组客户一起看房，整的这个房源多抢手一样，其实呢，就是垃圾，连看都不值得看。

还有另外一套，价格是整个小区最低价。我查了过去三年的历史成交记录，算是历史成交低价。

昨晚和房东见面聊，房东提出三点：
1、 明年10月可过户，因为满五唯一免税；2、 目前有100万抵押贷，希望买家现在解押。
谈判中卖家提出各种奇怪要求也不是没讲过，但像这种一毛不拔空手套的这么彻底的还是第一次。
我提出我的疑虑，你骗我怎么办？
卖家先说自己生意做的多大，房子很多，现金流充沛，只是不想每月还月供太麻烦，怕忘。所以才提出这样的要求，因此房价很便宜。
我说，你的要求不是不可以。但你愿意叠加债务凭证给我吗？你愿意签一份长期租赁合同给我吗？你愿意做个抵押凭证给我吗？你愿意给我办或者用50万左右的信用卡吗？
卖家一听就急了，说你坑我怎么办？
我说，我100万拿出来，你总要给我一点保证吧？
卖家说，不卖了。
我说，如果你觉得这样没保障，还有一个方案。我把解押的成本算一下，你在房价里给我让出来，然后把房产证押在中介门店。
卖家还是一口拒接了。
很明显，如果你经常看房，你大概就能看出来，卖家是没有诚意卖房子的。
其实市面上类似这样的二手房很多，价格便宜是引你下定的诱饵。
卖家往往还表现出憨厚不懂行的模样，给你一种遇到马大哈捡漏的错觉，但其实在谈到风险置换的关键时刻又往往非常清醒，丝毫不退让。
这种情况下如果再遇上中介推波助澜，买家很容易放弃底线。
约我们的中介很快明白卖家不诚意，主动劝我们放弃，并提示风险。这个中介就做的很好。
这是我最近看的两套价格很低的“特价”二手房源，也是买二手最容易遇见的两个套路：
1、中介配合且包装的垃圾房源；2、卖家空手套房源；

以上我最近看的特价房中的几个案例，还有很多，不一一展示了。

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我们来总结一下：
1、远郊特价房没价值。远郊不是价格的问题，是没有流动性，是难涨易跌的问题。
2、每天打开手机，满屏都是特价房，但真的能在价格上体现出优势的寥寥无几。
3、有太多的项目做首付分期，但都把分期成本算到房价里了。凡是首付分期的项目都有两个价格单。
4、总之，99%的特价信息都是假的，包括二手房的降价信息，只有1%是值得看看。
5、这1%往往都是有附加条件的。但真有，没有附加条件的。不过这种信息不是天天有，又消失的特别快，往往也来不及写稿子。
所以，如果下次遇到这种真特价项目或者房源，我会第一时间发到朋友圈内。如果你想第一时间获取特价信息，可添加我的二维码，关注朋友圈即可。