第二批新房摇号（1.3万主城区摇号盘）
第二批新房摇号（1.3万主城区摇号盘）项目位于高新区纬三十四路以北、经二十二路以西、纬三十二路以南、经二十六路以东，本次销售3#、5#、7#楼，共304套房源。户型面积120-141㎡，精装均价约23000元/㎡。1、碧桂园高新云墅（当天去化24%）原因是多方面的：一是经过6月高频成交之后，改善需求消化得过快，而新的需求还没“长好”；二是密集调控之下，整体预期的调头；三是二手房卖不出去，影响房票和资金，对新房改善影响最大。回到市场面。开发商手上的那些改善盘，不大可能再像上半年高举高打，毫无压力。实际上，不少板块的改善楼盘已经表现出了一些压力。对于购房者来讲，压迫感会少一点，毕竟房子多了，选择就也跟着多了起来！先看具体数据：
上周共4个项目开盘，整体去化仅30%左右，其中最低的上车均价在1.3万元/㎡左右，还是小高层！
有人直呼不是吧，这市场也未免太“理性”了！
不过这似乎也是一个信号，也可能是分水岭。
最近行情变化比较明显，与开发商之间交流也比较多，大多基本都认为，随着大量出货，价格低、性价比高的刚需盘会受大家青睐，而部分改善楼盘的流量会被冲击！
原因是多方面的：一是经过6月高频成交之后，改善需求消化得过快，而新的需求还没“长好”；二是密集调控之下，整体预期的调头；三是二手房卖不出去，影响房票和资金，对新房改善影响最大。
回到市场面。开发商手上的那些改善盘，不大可能再像上半年高举高打，毫无压力。实际上，不少板块的改善楼盘已经表现出了一些压力。对于购房者来讲，压迫感会少一点，毕竟房子多了，选择就也跟着多了起来！
先看具体数据：
1、碧桂园高新云墅（当天去化24%）
项目位于高新区纬三十四路以北、经二十二路以西、纬三十二路以南、经二十六路以东，本次销售3#、5#、7#楼，共304套房源。户型面积120-141㎡，精装均价约23000元/㎡。
短评：碧桂园高新云墅二期，占地80多亩，产品为120㎡的三室、140㎡的四室，相较于一期产品面积、本次置业门槛低了不少，精装交付，精装配置中还带中央空调。
从位置来看，碧桂园高新云墅的二期地块位于未来之瞳西北方位，且紧邻未来之瞳，可享受未来之瞳的配套优势，项目北侧、西南侧都有教育规划用地，周边紧邻的项目有高新云熙港和阳光城檀境、紫薇云上等。
在户型方面，设计也可圈可点，无论是140㎡的四室户型，还是121㎡的三室户型均规划有南向阳台，全明格局，布局合理，基本没有能挑得出的大毛病。
其次，房屋公摊23％左右，阳台为半赠送，得房率比之前也高一些！
此次当天去化24%，总结还是被区域高性价比项目分流，所以开盘表现差强人意。
2、电建泷悦长安（当天去化32%）
项目位于西安国际港务区港丰路以南，港务西路以东，本次销售楼幢2#、6#楼，共128套房源，户型面积108-143㎡，毛坯均价约17600元/㎡。
短评：从地段上看电建泷悦长安不算弱，也是2021年港务区截止目前拍出的两宗毛坯限价最贵（1.8万元/㎡）的地中的一块；另一块由陆港集团竞得，算是港务区奥体中心的外溢，周边的发展还是不错的。
项目69亩地规划了11栋楼，容积率2.2，限高70米均为小高层，配建有幼儿园。除此之外，距离地铁3号线站大概500米。
在价格来看，1.76万/㎡算是港务区“天花板”，目前像绿城全运村、华润未来城市的二手房部分挂牌价格也在这个价格上下，而且这两个项目的新房还在陆续加推，价格更便宜，电建泷悦长安的处境就比较尴尬。
所以去化一般，整体来看还是因为价格抗性比较大！
3、中铁琉森水岸（摇号 当天去化34%）
项目位于灞桥区泽柳路1521号，本次销售楼幢26#、28#楼，共100套房源，户型面积118-134㎡，毛坯均价约13400元/㎡。
短评：中铁琉森水岸是一个以改善为主的项目，西临灞河湿地公园，北依东城大道，南靠绕城高速，噪音问题不能排除，但生态资源也不可多得。
项目占地295亩，产品以小高层和洋房为主，在户型方面从92-163㎡全面覆盖，既能满足刚需的上车心切，又能贴合改善们对环境的追求，1.6的容积率真的不能再低了！比如产品类型差不多的香湖湾1号，容积率2.0……
一期地块141亩以洋房为主，现已全部交付入住。
在教育方面，项目自带幼儿园，1公里范围内有灞桥镇小学、西安市实验小学、西安市第三十四中学，另外，项目距西安世博园很近，约1公里左右，是个休闲散步的好去处。
不过，项目紧邻绕城高速、噪音抗性较大，又因为没有地铁经过，轨交不便，所以购房者认可度没有那么高。
4、远洋未央华府（当天去化31%）
项目位于未央区北辰路以西，环湖路以东，启源五路以南，启源四路以北。本次销售1#楼，共88套房源。户型面积69-143㎡，毛坯均价约14291元/㎡。
短评：项目最大的亮点是区域首个“海绵城市”社区，并且距离在建中的地铁10号线未央湖站仅约370米距离。
从面积来看，69-143㎡的两室和三室，可以满足多种置业需求，再加上均价约14200元/㎡。按照最小面积来算，总价百万左右，首付大概30万，对刚需来说比较友好！
坦白讲，面对大家对市场“冷或热”的表达，无从辩驳：“没有万人摇”和“千人摇”相比，的确可以说冷了；流摇之于摇号的楼盘来说，自然也是凉凉。
但，其实目前市场中，不少流摇的楼盘，在推盘后1-2个月的周期中，往往也能把房子卖的七七八八，接着进行下一轮的推盘。实际销售情况，比我们想象中要好很多！
大家所谓的“冷”，是在表达上相较于之前白热化状态的一种降温，是楼市要恢复常态，而并不是要走向“末路”。
现在，非但不是恐惧的时刻，反而是好好选择房子的机会。趁着不少楼盘流摇或者中签率很高，赶紧落实自住的房子和进行“调仓换股“！
毕竟对于购房者来讲，现在的政策已经是最好的政策。
除此之外，上半年还抱有幻想的开发商，希望的火苗熄灭了。现在的政策把开发商逼到了墙角，甚至有开发商自嘲：“还算什么开发商，我们顶多就是施工方。”
那些「不拿到价格，绝对不开盘」的豪言壮语，还犹然在耳，最近统统鸣金收兵，态度180°大转弯：最近都想拿证开盘。
最后，还是那句话，一定要分清楚自己到底是投资还是自住。
投资你就算钱，自住你就看自己需求。这完全是两条思路。
很多人，买不好房就是拿着投资的思路选自住房子，又拿着自住的要求找投资标的。
这种错位的思想，对你选房一定是不好的。
