完整的地产项目成本管理经验（从业十几年的老地产人）

完整的地产项目成本管理经验（从业十几年的老地产人）3、建筑与景观之间的设计融合处理彼此融合及协调统一从景观的属性中综合考虑，结合建筑和内装设计风格，统筹考虑景观属性，避免景观市政出现与边缘环境的不统一；景观道路要做好管网的后期预留设计，道路实施前要做好间隔性的管网敷设预留；景观绿化中采用一定的手法做相对设施的隐蔽性设计，例如：变配电柜、燃气调压箱、井盖、路亚等设施。长远开发思路考虑，做到大园区和全生态的设计预留，避免“一座城一个池”的重复设计。建立百年建筑意识，首先排除成本的制约，综合所有的设计条件和设计因素，使得规划设计从板块布局到市政管网都能长远考虑；其次，道路规划也要分析周边配套建设及发展趋势，一次性到位，避免以后合并建设开发造成的改造工程。2、市政与景观设计的此消彼长关系处理竖向关系处理地形高差变化影响管线埋深或是横向布置，如管线穿河处理、管线在狭窄挡墙（垂直地形）横向布置；地形影响植物栽植密度与位置（与市政统筹协调）；地形条件影

笔者从事建筑地产行业多年，从设计师，到甲方设计管理，再到乙方项目工程管理，经历了各阶段的不同身份转换，也从同行业不同岗位的工作中总结出一些经验，今天主要以设计管理和成本管控两个方面分享，希望对大家有帮助：

设计管理的重点

第一 设计的前瞻性思考

1、着重考虑设计的前瞻性，做到超前设计，规划预留

长远开发思路考虑，做到大园区和全生态的设计预留，避免“一座城一个池”的重复设计。建立百年建筑意识，首先排除成本的制约，综合所有的设计条件和设计因素，使得规划设计从板块布局到市政管网都能长远考虑；其次，道路规划也要分析周边配套建设及发展趋势，一次性到位，避免以后合并建设开发造成的改造工程。

2、市政与景观设计的此消彼长关系处理

竖向关系处理地形高差变化影响管线埋深或是横向布置，如管线穿河处理、管线在狭窄挡墙（垂直地形）横向布置；地形影响植物栽植密度与位置（与市政统筹协调）；地形条件影响景观处理形式，景观处理形式又影响市政，如挡墙与管网竖向布置，管网穿挡土墙，管网影响植物栽植、井口位置与植物平面布置影响。综上多方面的竖向关系中，相互交叉，需要统筹考虑。

彼此融合及协调统一从景观的属性中综合考虑，结合建筑和内装设计风格，统筹考虑景观属性，避免景观市政出现与边缘环境的不统一；景观道路要做好管网的后期预留设计，道路实施前要做好间隔性的管网敷设预留；景观绿化中采用一定的手法做相对设施的隐蔽性设计，例如：变配电柜、燃气调压箱、井盖、路亚等设施。

3、建筑与景观之间的设计融合处理

设计元素的统一 建筑风格、装饰材料、色调需要景观设计统筹考虑，协调配合，做到效果完美呈现，彼此包含其中。

交界面的细节处理墙根散水与景观带的设计处理及隐蔽设计手法；幕墙根采用缝隙式排水，保证内外高差引起的返潮和渗水，同时解决了建筑雨虹排水的外露问题；硬质道路两侧采用：砂石渗透性排水，做海绵式设计，绿植和草皮覆盖；暗沟排水，表面采用篦子和砾石、草皮覆盖；消防扑救场地、以及消防车道的处理上，做景观美化。

第二 设计合约管理

1、限额设计管理

从可研形成之时，分责任、分部门划分目标控制成本，设计合约订立时必须明确约定设计造价，分专业落实到位：建筑、景观、室内等全专业统一进行建设成本约束，初设完成必须配套提供设计概算及主材控制价，并且作为衡量设计是否超标的依据。

2、设计付款与设计品质的相互关联

设计成果必须满足设计任务书要求，其次，必须具备特色化、个性化、以及必有的标准化设计。高标准、高要求、高服务，同时也要并行高奖励的措施。

3、设计变更量与合约付款的关联，以及清算赔付

图纸深度和细节决定了施工阶段的变更和洽商的发生量，赶工期的图纸必定会有疏漏和缺失，因此，图纸会审是必要的环节，也是关键因素。为避免后期变更量的发生做好预判和补救措施，设计成果须跟限额设计保持一致，其次，变更量也要有一定的约束才能做完整付款，否则，根据施工结算和变更量做扣款和赔付。例如，图纸遗漏产生了百万及以上的变更，如何避免和如何约束管理，应该做到合约的明确化。

第三 图纸深度及技术管控

1、采取合约性管理条约，制约管控图纸深度

在制定完善的设计任务书时，明确图纸深度及工作周期；并才用《甲方专业技术要点》要求设计院的图纸必须按照要点完善后才能作为最终的设计成果，否则不具备阶段性成果。

2、图纸设计全过程把控，避免灰色空间的浪费

设计过程中，严格把控建筑院各专业的合图审查错位布局和灰色空间；其次，建筑平面布置和精装前期配合进行布局优化设计，避免后期精装设计影响建筑图纸全专业改动；其三，结构图纸的过程把空中严格控制钢筋配比含量和基础结构形式。

3、装项目的综合性把控，避免交叉错位

首先，严格审查布局空间，避免出现大量的利用率低的灰色空间，以及黑色狭小的不可利用空间；其次，综合天花的空间高度把控，原则上必须按照贴板布置贴板走的强行要求；在一次机电设计中严格审查管位布置重叠和结构错位，及时纠正错位布局。

成本管理的要点

设计工作的自始至终都是与成本息息相关，作为甲方的设计管理者，应该优先考虑成本，在此基础上开展设计工作。产品的研发需要日积月累的经验，同时需要各相关部门的协同配合，才能完成一套即节约成本，又具有独特设计美学的业态方案。因此，在设计过程中应该如何做到成本意识，该从以下要点进行管控：

1、前瞻性的设计，做到设计预留、设计要素的综合体现，避免未来开发造成的二次成本浪费。分产品业态、产品定位、以及产品规模综合考虑，充分利用前期可研性分析，统筹设计。

2、限额设计的目的就是要规避超标设计、保守设计、以及奢侈选样等多方面工作。设计院对材料市场、加工市场和施工工艺的不了解，必定导致设计成本的不可控。加强成本意识，就要多了解市场行情，掌握相关施工技术，熟悉相关材料的背景及价格组合形态，及时反馈设计院，同时也能有效的控制设计成本和施工成本，避免设计超标和施工超标。

3、制约设计成果深度的同时，控制成本要走在施工之前，提前预判，及早做好成本控制措施。成本编制预算清单和招标预算时，应该组织内部进行相关部门的审查补缺工作，清单漏项或者图纸漏项问题及时协调解决；其次，严格控制目标成本，针对一些主材可以约定品牌及档次，约定明确的规格和技术标准，避免招标不清楚造成的施工乌龙事件；对于实施阶段产生的设计变更和工程洽商，应该采取必要措施：

变更的必要性考虑，可变可不变的--不变

变更的源头考虑，非缺陷和遗漏的--不变

投标漏项的--不变

方案后期优化的--不变

工艺优化的--不变

（本文作者为海滨，曾就职于外资设计院、前十地产、以及大型施工单位，现任职京企某地产公司，10余年建筑行业工作经验。在此表示感谢！）

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