鸿发精品公寓（俊发的长租公寓到底有没有搞头）
鸿发精品公寓（俊发的长租公寓到底有没有搞头）虽然直到今年春节前俊发才官推了自己的长租公寓品牌，但其实俊发盯住长租公寓这块蛋糕已经不是一天两天。“俊寓·逸天峰”其实就是逸天峰的公寓而分散式长租公寓则是指运营商从不同的小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，再以公寓品牌对外出租，类似“二房东”。国内知名的集中式长租公寓品牌有万科·泊寓、龙湖·冠寓、如家酒店旗下的逗号公寓等；而知名的分散式长租公寓品牌有自如、相寓以及爆雷的蛋壳、青客等。目前来看俊发准备走的是集中式长租公寓的路子，此次亮相的“俊寓·逸天峰”和“俊廷·观云海”其实就是逸天峰和观云海这两个项目的两栋公寓楼。
前不久，俊发集团官微正式亮相了集团旗下“俊寓”、“俊廷”两个集中式长租公寓品牌，也披露了“俊寓·逸天峰”、“俊廷·观云海”这两个长租公寓项目的一些细节。
俊寓·逸天峰实拍图
长租公寓是房地产行业一个新兴的领域，目前国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。
集中式长租公寓一般由品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼，对房间进行统一装修并配备统一服务后进行出租，或者就是由开发商利用自有土地开发整栋公寓并自持运营。
而分散式长租公寓则是指运营商从不同的小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，再以公寓品牌对外出租，类似“二房东”。
国内知名的集中式长租公寓品牌有万科·泊寓、龙湖·冠寓、如家酒店旗下的逗号公寓等；而知名的分散式长租公寓品牌有自如、相寓以及爆雷的蛋壳、青客等。
目前来看俊发准备走的是集中式长租公寓的路子，此次亮相的“俊寓·逸天峰”和“俊廷·观云海”其实就是逸天峰和观云海这两个项目的两栋公寓楼。
“俊寓·逸天峰”其实就是逸天峰的公寓
虽然直到今年春节前俊发才官推了自己的长租公寓品牌，但其实俊发盯住长租公寓这块蛋糕已经不是一天两天。
早在2018年俊发集团年会的时候李俊就曾提到：“长租公寓是俊发未来八大业务板块之一，而且俊发在长租公寓领域有着先天的优势。”
后来到2019年，在俊发城一次商业发布会上，俊发长租公寓首作“俊发城·俊寓”正式亮相，宣告俊发进军长租公寓领域。
俊发城2019年发布会介绍公寓产品
根据当时俊发公布的内容，未来俊发有计划在长租公寓领域推出“俊廷”、“俊寓”、“俊荟”、“俊悦”四个产品系，分别针对不同年龄段、不同收入水平的租房群体。
俊发长租公寓4个产品系
长租公寓的特点是重投入、长周期，这对于重视资金利用率和资金周转速度的房企来说是一个背道而驰的领域。
所以在百强房企中，除了万科、龙湖、保利、华润等实力过硬的龙头企业之外，其他房企很少会愿意蹚长租公寓的浑水。
那么问题来了，俊发为什么会选择进军长租公寓领域？俊发又是否有能力在长租公寓市场占据一席之地？
如李俊多年前所说，俊发在长租公寓领域确实有着一定的优势。
首先是俊发擅长城改，且已经在昆明完成了大量城改项目，积累了大量回迁业主群体。这些回迁房业主手中闲置房源数量庞大，如果俊发愿意出面为回迁业主整合闲置房源，优化资产配置，并提供资产管理，相信很容易就能形成双赢的局面。
其次，俊发物业的市场占有率在本地首屈一指。长租公寓与普通出租房相比，说白了就是能提供更多的服务和更好的租住环境，而俊发七彩服务已经成立20多年，服务业主超60万，已经积累了深厚的群众基础和经验。
当然，就目前来看俊发的长租公寓业务也存在两个问题：
其一是业务布局的局限性
由于俊发的大部分业务都只布局在昆明，注定它的长租公寓业务也只会在昆明展开。
而昆明这座城市与北上广深等发达地区相比，无论是租房市场的热度与租金水平都远远不如，换句话说昆明租赁市场的蛋糕并不大。
并且，在本地长租公寓市场里，还存在着“惠悦家”这样的具有垄断地位的长租公寓玩家，惠悦家隶属于国企，手上的廉价房源非常多，一般对手很难与其竞争。
昆明长租公寓带头大哥“惠悦家”
由公租房公司成立的“惠悦家”品牌，已在昆明布局13家分店，运营管理1936套房源，无论市场占有率还是出租率都遥遥领先同行。
所以，俊发长租公寓诞生在一个蛋糕本就不大的市场环境里，又必须面临着老大哥“惠悦家”的竞争压力，生存难度可想而知。
其二是租金定价有点高
从此次披露的信息来看，俊发长租公寓在产品定位方面也存在一定的问题。
长租公寓之所以又被叫做“白领公寓”，因为它主要面向的客群是暂时买不起房但对生活品质又有着一定要求的年轻人。
在这一基本原则下，注定长租公寓的租金不可能太高。过去号称昆明公寓天花板的H公寓，一套精装公寓的月租金顶多也就3000元，且今年受市场环境下行影响还降到了2500元左右。
H公寓近期出租情况
而俊发这次公布的俊寓·逸天峰这个项目，其本身是逸天峰的公寓产品，户型面积很大，又做了高标准的精装，售价也并不便宜。这就意味着它如果租的太便宜那么投资人将血本无归，但如果租得太贵恐怕又会无人问津。
俊发·逸天峰精装公寓
根据逸天峰置业顾问的介绍，目前俊寓·逸天峰长租公寓的月租金在7000元到8000元之间，价格比H公寓和昆明广场悦中心还要贵两三倍。
这个定价明显并不太符合昆明目前租房市场的行情，因此推测俊发的长租公寓业务还处在前期市场调研阶段，估计暂时不会有大举出击的打算。
而俊发此次推出“俊寓·逸天峰”以及“俊廷·观云海”长租公寓的真正用意，估计还是为了帮助逸天峰、观云海的公寓去化库存？
