番禺区创新城为什么这么慢（集产学研为一体）
番禺区创新城为什么这么慢（集产学研为一体）生活氛围有所不足集产学研为一体的发展基地事实上，番禺国际创新城规划至今，目前产业上有一定成色，且有广深科技走廊规划这个最强助手，叠加临近番禺南村万博板块的区位优势，未来的想象空间是巨大的。不过，目前多方面的配套还处于开发阶段，更多的价值空间，还是需要时间来检验。01
最近，一位朋友向界面楼市广州咨询：“如何选择合适的房子？”
朋友表示，他们一家人想置换一套偏改善型的房子，考虑到资金、地段、交通等因素后，她把目标放在当前新盘集聚的番禺国际创新城内。不过，对于番禺国际创新城区的发展现状及未来的空间，他和其他朋友的想法各有不同。
“这个地方，也就估价3万元左右，产业都还没完全起来......”
“不止吧，现在市场价已经差不多5万元左右了，而且离番禺万博板块不远......”
事实上，番禺国际创新城规划至今，目前产业上有一定成色，且有广深科技走廊规划这个最强助手，叠加临近番禺南村万博板块的区位优势，未来的想象空间是巨大的。
不过，目前多方面的配套还处于开发阶段，更多的价值空间，还是需要时间来检验。
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集产学研为一体的发展基地
生活氛围有所不足
提及番禺国际创新城，不少人都会想到大学城，从地理位置来说，国际创新城位于大学城南岸，周边布局了华工国际校区、暨大校区、广州医科大学等组团，区位优势明显。
据规划，番禺国际创新城的产业方向也与高校、科研强相关，且目标定位较高，为“产学研一体的合作创新基地，科技成果转化与服务基地”。
在2017年发布的《广深科技走廊规划纲要》中，广东省政府明确提出10大科技创新极点，其中，广州大学城-国际创新城、科学城、琶洲互联网创新集聚区、中新知识城赫然在列。
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而产业方面，则引进了包括华润电力、中建不二幕墙、韩国LS集团、北京先进数通、河南省交通规划设计研究院、广州艾媒数聚信息咨询股份有限公司等多家企业，有一定的产业氛围。
不过，现场感受的话，产业氛围还是不是太强，也许与板块内各方面配套开发尚处于雏形有关。
图片来源：界面楼市广州摄图
目前，板块内核心产业融合项目为广州大学城智慧谷，办公、住宅、商业、产业均有布局，据了解，项目总投资额预计达160亿元，2021年底首期开园。按照规划，广州大学城智慧谷未来将联动大学城、生物岛，打造集产、学、研、商、居为一体的产城融合高地。
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不过，有意思的是，此前广州大学城智慧谷并不是叫这个名字，而是叫思科智慧城，坊间传闻思科已退出项目的开发，为了加快建设广州人工智能与数字经济试验区大学城园区，项目更名为广州大学城智慧谷。
而从战略高度看，广州大学城智慧谷还将作为2022年省重点推进的总部经济项目进行开发。具体成型如何，还要看实际落地措施。
但有一点要说的是，板块内目前生活氛围充斥着一股莫名的“荒凉感”，人口密度不足，周边城市界面也较为一般，与规划的理想状态有所割裂。
此外，当前项目周边商业配套较弱，较为繁荣的商圈需乘坐交通工具或自驾至万博、琶洲等地，生活氛围尚未完全成熟。
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多条主力交通线路交汇
或可反哺楼市？
对比板块内生活配套的不足，番禺国际创新城在交通方面的优势则可圈可点，未来可反哺板块的发展。
板块内除了4号线外，还有南大干线、金光西大道、金光东隧道等线路交汇，可覆盖的范围大，链接广州核心发展功能区南村万博、琶洲、金融城、珠江新城等地比较方便，驾车出行最快可在30分钟内通达。
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尤其是被看作全番禺“大动脉”的南大干线，线路全长30.32公里，起于广州南站，途经大石街、南村镇、新造镇、化龙镇等，止于石楼镇莲花大道，是联系广州南站番禺新城组团及大学城组团的交通干线。
番禺国际创新城也将重度依托于南大干线发展产学研基地，市场直言，南大干线如美国硅谷的101公路的角色，像苹果、谷歌、facebook等科技大厂分布在101公路沿线一般，南大干线也被给予“轴线经济带”的期望。
今年5月，南大干线(番禺大道节点立交)工程番禺大道主线跨线桥开放交通，全线通车预计为明年6月前。
而连通广州大学城和新造镇的重要通道金光东隧道工程建设也进入了关键节点，进度已达70%，项目建成通车后，将大大缩短广州大学城、广州国际生物岛、广州国际创新城等区域的空间距离。
未来随着板块内交通越来越完善，或将反作用力于楼市。不过，这也需考虑到交通产生的噪音问题。
03
板块知名度已打响
新盘价格“5”字头？
发展至今，国际创新城早已在市场上打响了知名度，同时，在房地产行业景气的时候，区域内地块成为众多开发商竞争的对象。
如去年首轮集中供地中，国际创新城一期C地块项目在竞拍前便获得20多轮的报价，竞拍中进入摇号环节，番禺区首宗摇号地块就此诞生。
该地块最后被越秀地产以总价53.52亿元的价格拿下，折合楼面价3.36万元/平，创下番禺楼面价第二。
目前，板块早期的项目思科智慧城·12光年已售罄，现在在售的项目基本多为越秀的楼盘，分别为越秀星汇文玺、越秀·大学·星汇城，还有一个越秀·大学城·和樾府。
其中，越秀星汇文玺已进入销售尾声，如今主力项目为大学星汇城和大学城和樾府。两者均位于国际创新城核心腹地，其中大学星汇城主推86-125平三至五房户型，适合刚需，而大学城和樾府更倾向于刚改、改善户型，主推110-175平四房户型。
值得一提的是，大学城和樾府项目前身就是新造镇广州国际创新城一期C居住地块，楼面价达3.36万元/平，因楼面价较高，据闻项目入市或为“5”字头。
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目前，周边新盘均价为4.2万元-4.5万元/平之间，若按此价格入市，无疑将拉动区域内楼市价格的上涨。
但在产业配套、生活配套尚未完全成熟的当下，板块内新盘成交还是备受市场考验的。
