碧桂园以什么为基础选楼盘（碧桂园正商正面PK的区域）
碧桂园以什么为基础选楼盘（碧桂园正商正面PK的区域）▼该区域主要分布楼盘今天，我们不单单来说正商河峪洲，我们把这几个楼盘所在的区域统称沿黄快速通道沿线区域。在郑州截止2020年的大规划下，惠济区是郑州主城区最靠北的一个行政区。而河峪洲所在的古荥片区更在惠济区的西北。这个区域西接荥阳的广武镇。很紧密的邻居关系，具体多紧密，只有一个界碑来表明郑州主城区与荥阳的界限，跨过这个界碑，就属荥阳地界。这个区域内有思念果岭国际社区、清华忆江南、碧桂园思念翡翠城、正商河峪洲。这四个楼盘最远的距离也就在3公里左右，最近的距离不到1公里。
在家河家首开败走大北区之后，在它直线距离8公里之外的正商河峪洲，首期开盘去化就不错。同样是首开，同样是没有看到样板间的精装，同样是一个开发商，甚至位置更靠西、更靠北，结果却相差甚远。
为什么？谁在买？值得吗？
我们不得不来看看这个区域。
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在郑州截止2020年的大规划下，惠济区是郑州主城区最靠北的一个行政区。而河峪洲所在的古荥片区更在惠济区的西北。
这个区域西接荥阳的广武镇。很紧密的邻居关系，具体多紧密，只有一个界碑来表明郑州主城区与荥阳的界限，跨过这个界碑，就属荥阳地界。
这个区域内有思念果岭国际社区、清华忆江南、碧桂园思念翡翠城、正商河峪洲。这四个楼盘最远的距离也就在3公里左右，最近的距离不到1公里。
今天，我们不单单来说正商河峪洲，我们把这几个楼盘所在的区域统称沿黄快速通道沿线区域。
▼该区域主要分布楼盘
我们回头来看，惠济区目前发展到了哪儿？
目前惠济区房地产开发主力区域在北大学城、惠济万达、惠济区政府三条线的周边，最远到达了大河路。这些区域的开发商众多，项目呈抱团式开发。
▼惠济区主要楼盘分布
惠济区现在、未来的发展重点在哪儿？
以惠济万达广场、惠济区政府、惠济特色商业区为核心的惠济CBD区域。这个区域内有地铁，正在施工的地铁2号线二期工程；有商业，大北区的第一所真正意义上的商场；有学校，惠济区实验小学、传说中的郑北一中…
偏爱北区的置业者完全可以首选惠济CBD区域置业。至少，你入住之后区域内的配套完全可以满足日常的生活所需。
但向北、向西，尤其是过了大河路之后，我们会看到，这个区域内正在开发的楼盘极少，以和昌林与城、大河宸院为代表。其余基本上是零星开发状态，难以以抱团姿势开发整个区域。
再往北、往西，一路，村庄、厂房、市场、荒地是这个区域最主要的常见物。毫无疑问，这个区域内还有可供开发的大片土地，至于配套，基本上还处于乡村级别的配套。
▼大河路以北，江山路两侧
拐入沿黄快速通道，更是大片空地，有待开发的状态。
▼沿黄快速通道路况
这是这个区域目前的状况，从未来的规划来看，这个区域属于惠济的大运河历史街区。也就是在这个范围内要复原历史上的一座荥泽古城，连接大运河郑州段。说白了，这个区域要以休闲度假郊区旅游为主。
这也是为何，早几年的思念果岭、清华忆江南都是以养老、休闲、度假为卖点，这是区域特色决定的。
而河峪洲目前推出的首期房源，高层 洋房的面积区间，以90平米三房为主，更靠近刚需。相邻的碧桂园翡翠城也以刚改客户为主。
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能买不能？要看群体。如果是刚需、甚至是刚改。你得看价格，看配套所需要等待的时间；如果你要选一个郊区的第二居所，那选择空间就大得多。我们具体来看一看。
▼区域楼盘价格对比
注：价格供参考，一房一价。
这个区域卖什么价格？
碧桂园思念翡翠城高层均价9000，洋房1万4到1万6，都是精装修。
正商河峪洲的高层价格10500，洋房13000左右，也是精装修。
清华忆江南洋房两房9700，三房11000，毛坯。
思念果岭目前没啥房子，只有几套洋房，价格在14000-18000，也是毛坯。
毫无疑问，在这个区域内，目前碧桂园和正商的价格确实有优势。
对比惠济区其他区域呢？
对比直线距离7公里之外的和昌林与城，高层毛坯10600的价格，洋房毛坯14000的均价，扣除掉精装修的费用，高层的差价大概在1500-3000元，洋房的差价在2000到3000元左右。
对比惠济CBD区域内的房子，高层精装价格基本在16000，差价有5000元-7000元。
同样都在惠济区，差价还是比较大的。这也是为什么会有人跑到这个区域来买房？也是为什么这个区域的房子还很热销？
价格低是最根本的原因。在郑州8大行政区内，基本上买不到精装10000的新建住宅，即便是离开主城区有13公里的荥阳东，目前价格也卖到了毛坯8500-9000的价格。
属于荥阳东的碧桂园龙城天悦，精装曾经卖到11000-12000的价格，同样属于荥阳的碧桂园思念翡翠城，精装修价格只有9000。
其次，地缘客户多是这个区域热卖的第二原因。
惠济北区域有较多市场，双桥花卉市场、水产市场、蔬菜批发市场，这些生意人有不少买在这个区域。还有惠济区的拆迁户，拿了赔偿款之后仍然是选在周边来买房。这是习惯使然，他们本身对周边配套已经习惯，更愿意还在周边购房。
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对于这两部分人而言，这个区域的配套，他们完全是可以接受的。而，对于我们买房自住，不熟悉这个区域的人群来说，如果我们能够接受这个区域的价格，我们再来看这个区域目前的配套和未来的配套。
居住在这个区域，出行主要靠自驾，从区域到江山路北三环大概需要30分钟的车程，从这个区域到惠济万达广场大概需要25分钟的车程。
公交车，你基本上可以不用考虑，采用公交的通勤时间太过于漫长。
至于传说中离这个区域只有800米左右的地铁3号线古荥站点。我们来分析一下。3号线二期工程会修到和昌林与城、大河宸院周边附近，离该区域直线距离有7公里。而古荥站点，属于3号线的三期工程。三期工程有这个规划，但能否会修，很大程度上要看未来区域的发展能力。
换一句话说，要看这个区域的大运河文化区能否办得红火，吸引到更多的近郊游旅客？目前从规划上来看，地铁3号线在2020年是修不到古荥区域，最远到达和昌林与城。
其余的配套，目前区域内完全要靠小区自身配套区域，以小区单打独斗配套为主，发展缓慢。
拿清华忆江南举个例子，养老地产，以温泉酒店、会议中心等为主的配套发展还算OK，甚至还配建了中原影视城、真人CS、垂钓等度假旅游项目，但基本的生活配套太少，社区本身超市、便利店少，社区餐饮主要依靠中原影视城附近的一条商业街，有几家餐厅。至于医院配套、学校配套，还有待时间。
▼已入住小区配套
至于买在区域内来投资的购房者，我想说的是在北三环到北四环之间，还有不少城中村正在改造当中，比如体量巨大的老鸦陈，这些城中村改造入市后会有大量的商品房和安置房完成交付，买在这个区域，等待有人来接盘，可能是一个比较漫长的时间。
这其中，是有例子可以参考的，在今年，房租下降、空租率极高的大市场背景下，惠济北的怡丰森林湖在空租时间长、租金下降上尤为明显。
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目前来说，在区域购房，给大家几个建议。
１. 在惠济区买房，还是要主选北大学城、惠济区政府、惠济万达广场周边区域楼盘，再向北，大河路以北区域的楼盘，各种配套确实还需要等待较长时间。
２. 什么人可以买在这个区域？地缘客户完全可以购买。在这个区域附近工作生活，习惯区域内的配套，目前的价格来说，确实是整个惠济区，甚至是郑州主城区周边价格最低的新盘。
３. 什么人最好不要买这个区域？在主城区有稳定工作的刚需、刚改，买来作为自住需求的，最好要避开这个区域。未来区域内的医疗、学校、商业等配套都需要等待较长时间的发展。
４. 买在这个区域，一定要注意楼盘自身的生活配套要优质，要买有规划生活配套、商业配套的楼盘，最好是品牌开发商，这样，在后续的配套落地上才更有保障。
５. 买在这个区域，要选择物业服务好的。因为如果后期以出租和二次售卖为主，需要等待较长时间，这个时候，如果物业服务好，会缩短后期出手的时间，增大二手房的溢价。
６. 如果在这个区域内只是作为买房的第二居所，我认为还是完全OK的，至少区域内在未来不会有大型的工业厂区，以度假、休闲为主，定位是郑州的后花园。
（完）
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