洛阳房产小伟帮你选（活法儿之五）
洛阳房产小伟帮你选（活法儿之五）在星河湾集团官网，星河湾用一棵树的图案介绍其发展历程，1995年前身宏宇集团成立于广州，2001年推出第一个高端住宅项目广州星河湾，这也是让黄文仔在高端地产界声名鹊起的开山之作。一位参与签约的房企高管向经济观察报透露，太湖新城集团是无锡较大的国有资产平台，5月初在无锡首轮集中供地中底价包揽了4宗宅地，其中3宗位于经开区，1宗位于滨湖区，“太湖新城集团并不以地产开发见长，因此找了几家民企来合作开发经开区的3块地，主要以股权合作的形式”。而今，昔日“华南五虎”的雅居乐变卖资产，恒大、富力以及同样起家番禺的中国奥园已公开爆雷，此时的星河湾活得怎么样？首进无锡6月17日，星河湾集团董事长黄文仔、联席董事长吴惠珍等与太湖新城集团高管们官宣将进行合作开发，当天，太湖新城集团还与朗诗控股、红豆置业在线上举行了签约仪式。
编者按：房地产行业面临前所未有的挑战，外部因素诸如个别房企爆雷拖累行业、疫情反复、政策延宕等盘踞在行业上空。相同的大气候下，不同的企业活法儿各异，有躺平、有突围、也有逆势扩张。经济观察报【活法儿】系列报道，希望见证当下时刻，房地产行业中的反思、探索与坚守。
经济观察报 记者 陈月芹在楼市低位运行的2022年上半年，近九成房企拿地金额同比下跌，国企央企纵横地市，而民企几乎隐身。
在大部分民企没有余粮扩储时，6月17日，一则星河湾集团与太湖新城集团举行合作开发签约仪式、宣布首进无锡的动态，将这一低调的百强房企再次拉进人们的视野。
星河湾产品的高调奢华与其公司发展的低调、慢节奏形成强烈反差。星河湾的主营业务是住宅开发，主做大平层高端盘，创始人黄文仔在业内还被尊称为“豪宅教父”，在业内同侪选择高杠杆、高负债、高周转模式狂飙突进时，星河湾一直维持在百亿销售额规模，成立27年，仅在12个城市推出了15个“星河湾”楼盘。
而今，昔日“华南五虎”的雅居乐变卖资产，恒大、富力以及同样起家番禺的中国奥园已公开爆雷，此时的星河湾活得怎么样？
首进无锡
6月17日，星河湾集团董事长黄文仔、联席董事长吴惠珍等与太湖新城集团高管们官宣将进行合作开发，当天，太湖新城集团还与朗诗控股、红豆置业在线上举行了签约仪式。
一位参与签约的房企高管向经济观察报透露，太湖新城集团是无锡较大的国有资产平台，5月初在无锡首轮集中供地中底价包揽了4宗宅地，其中3宗位于经开区，1宗位于滨湖区，“太湖新城集团并不以地产开发见长，因此找了几家民企来合作开发经开区的3块地，主要以股权合作的形式”。
在星河湾集团官网，星河湾用一棵树的图案介绍其发展历程，1995年前身宏宇集团成立于广州，2001年推出第一个高端住宅项目广州星河湾，这也是让黄文仔在高端地产界声名鹊起的开山之作。
为了打响名号，彼时黄文仔还在2000年10月请来了时任广东碧桂园集团销售部经理、董事长发言人的梁上燕，操盘广州星河湾第一期，仅半年卖出1600多套精装修房。
随后，收获颇丰的黄文仔挥师北上，曾放言“探花榜眼我不要，中不了状元我们走路回广州”，2005年，北京星河湾开盘4个月卖出11亿元，销量排名北京市第二，连年拿下北京豪宅市场的销冠；2009年，上海星河湾以5万元/平方米的价格开盘，创造出“6小时售出40亿元”的销量纪录。
北上广三地开花，助推星河湾业绩在2010年达到高峰，以135亿元的销售额进入行业TOP20，黄文仔也被尊称为“豪宅教父”，比肩绿城宋卫平。
不满足于一线城市布局，黄文仔开始把触角伸向二线甚至三四线城市。
如今27年过去，星河湾的“树”发展出了至少15个分支，除了北上广，还先后开发了太原星河湾、西安星河湾、鄂尔多斯星河湾、汕尾星河湾、长沙星河湾等项目。
（陈月芹/摄）
卖了13年的项目
“7月底，星河湾半岛第五期就要开盘了”，这个广州豪宅市场的“大新闻”，在广州楼市的置业顾问和中介圈口口相传。
对这一即将开售的新房项目，置业顾问们能简单介绍星河湾在番禺乃至整个广州的豪宅地位，或是介绍小区的百米楼间距、用材讲究的大理石拼花地面、高造价园林……
然而，即便是服务5年以上的资深中介，也无法描述出星河湾半岛早期开盘的盛况，介绍项目何时拿地、首期开盘时间和价格等背景时也模棱两可。因为此时距离星河湾半岛首期开盘，已经过去13年了。
根据公开资料，2009年9月26日9时28分，星河湾海怡半岛正式开盘，并取得了开盘当天销售10.9亿元的业绩，这也将星河湾地产首次推进“百亿房企俱乐部”。
近13年过去，项目开发至第五期，但这仍不是收官之战，根据规划，星河湾半岛要分六期开发完毕。
7月6日，星河湾半岛第五期的一位置业顾问，试图用13年来项目每期、每新开一栋，销售单价均翻倍增长的案例，说服购房者趁早下手，“2009年首期卖2万出头，2013年第三期单价5万-6万元之间，2014年底第四期开售，一栋一栋卖，单价从5.8万涨到8万多，2020年望江的2栋一度卖到10万元/平方米”。他透露，第四期卖的周期最长，近两天刚卖出一套低楼层尾盘，至此还剩最后一套二层特价房源，单价8.2万元。
该置业顾问对报出第五期预售价格十分谨慎，多次重复“目前只能参考第四期的单价10万元/平方米”，但又不忘提醒第五期产品和装修标准将“全面升级”，因此，“房管局能将价格批到多少，公司也十分期待”。
一位主卖星河湾半岛及其周边豪宅的房产中介更为乐观，按照他的经验，“五期单价没有12万打不住，如果房管局批的价格太低，就走双合同，房子和装修收两份钱，这是豪宅市场行规”。
他负责销售的一套星河湾半岛3期二手房源，APP上对外报的总价是860万元，而实际总价需2350万元。
某头部房企广州区域一位高管透露，今年2月以来，广州个别高端项目备案价升至每平方米14万-15万元，突破去年广州新盘最高备案价每平方米10万元的限制，豪宅新房市场限价政策确有松绑。
据不完全统计，仅6-7月，广州预计会有超10个全新豪宅入市，包括海珠的保利湖光悦色、招商保利海珠天珺、荔湾的星河江缦、白云的富力富云山等，位于番禺小岛上的星河湾半岛五期将与众多豪宅盘集中入市火拼。
早在去年5月24日-6月11日，广州市规划和自然资源局已分批次公布了星河湾半岛五期10栋住宅楼的批后公示，分为35层、37层两种楼栋，全面超过四期的29层。
南北温差大
就在广州星河湾半岛第五期正如火如荼蓄客的同时，与其相隔2350多公里的鄂尔多斯星河湾却经历了近8年的“停盘期”，现正以近乎“打骨折”的价格去化。
这是星河湾至今最大的项目，总建筑面积达72万平方米。
广州星河湾半岛与鄂尔多斯星河湾分别于2009年、2011年首次开盘，却走出了截然不同的轨迹。7月6日，一位鄂尔多斯星河湾置业顾问向经济观察报介绍，项目目前毛坯价格约6000元/平方米，共推出353-684平方米的四、五居大平层房源，总价在200万-410万元。根据第三方机构数据，今年以来，鄂尔多斯星河湾所在的东胜区均价7500元/平方米左右。
该置业顾问透露，项目2011、2012年首期开盘的精装修房源单价在1.7万-2.3万元，此后近8年售楼处都没有开门，处在“停盘期”，直到2020年才继续开门营业，2年多卖了将近300套，去年精装修房源的单价在1.1万-1.2万元之间。
瞄准内蒙古“煤都”鄂尔多斯的星河湾，首期推出1900套房源，在此后一年认购套数仅一成左右。据前述置业顾问透露，目前项目常住户数约100多户，最新在售的这一期预计在2023年7月交房。
对项目销售持续10余年来价格的下跌，这位置业顾问强调当前价格并不算“半价”，因为此前均是精装修价格，没有可比性，“这是星河湾在全国第一次卖毛坯产品”。
该置业顾问所言非虚，早在2001年的广州星河湾时期，星河湾就主打全成品精装，大理石拼花、手工穹顶、塑木栈道、进口橱柜餐柜等交付标准，在彼时中国内地还处在商品房萌芽发展阶段时显得尤为超前，公开资料这样描绘首个项目广州星河湾的开盘盛况：吸引了18万人前来参观、学习和购买，12天内用光了26万双鞋套。
然而，多年来在北上广等一线城市打下“高溢价”、“豪宅盘”标签的星河湾却在鄂尔多斯抛出“全款定房9折优惠”的利好，特价房源单价最低能到4500元/平方米。
为解决房地产停建闲置和烂尾等问题，2020年6月28日，鄂尔多斯住建局下发了《关于建立项目“超市”推动盘活“烂尾楼”和“闲置楼”的通知》，要求各旗县区住建局摸底调查，“同时向辖区企业广泛宣传房地产项目超市政策，鼓励企业积极参与”。
2020年12月，鄂尔多斯住建局上线了房地产项目待建楼盘线上展示系统和线下考察洽谈“超市”，为原房地产开发企业和有意向的合作单位、投资机构搭建了对接平台，更好地促进企业合作和项目重组。
首期名单中，星河湾一期等24个项目在列。
一年多过去，7月7日，鄂尔多斯市房地产项目超市展示系统中，星河湾一期住宅仍在“架”上，并介绍了项目详细位置、占地面积、绿化率等信息，点击该楼盘详细信息时，系统页面提示：如果对项目有投资意向，请联系鄂尔多斯保障性住房建设投资运营公司。
毛利天花板
多年未上市的星河湾，不需要按期披露财务状况，因此关于其财务状况的公开信息少之又少。
2022年4月，星河湾公布了一份2021年债券年度报告，其中披露，2021年公司三大业务——房产销售、酒店餐饮和物业收入分别为127亿元（去年同期为101亿元）、3.58亿元和0.3亿元，主营业务地产开发销售收入占比达到96.4%。近20年来，星河湾销售体量一直维持在百亿级别。
值得注意的是，报告披露，2021年星河湾住宅开发的毛利率高达47.64%，在同行纷纷降价促销去化以回笼资金的过去一年，毛利率同比还微涨0.22%。
回溯过往3年地产行业平均利润率数据，据国金证券统计，2018年至2020年，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。而据wind数据，2021年超9成的上市百强房企毛利率大幅下滑，平均毛利率约为18.74%。
在已上市的百强房企阵营中，2021年毛利率第一名是合生创展，为42.7%，仍低于星河湾同期毛利率水平。
相较之下，另一业务物业管理却连年亏损，2021年收入0.3亿元，毛利率为-26.7%，2020年同期为-8.3%。
在展望公司发展战略和潜在风险时，星河湾在报告中表示，2022年，公司可能面对的风险一是疫情风险，后疫情的持续可能对今年房地产销售造成一定程度的影响；二是政策风险，“中共中央仍然坚持不以房地产作为经济发展的引擎，未来行业前景仍然严峻”。
