一个字看出小区档次（一个小区的软实力）

一个字看出小区档次（一个小区的软实力）今天，房价的价值在哪里？外环线卖得比内环线还贵，该贵的不贵，该便宜的不便宜。这个价格体系，看起来有些混乱。但城市日新月异，房产真正的价值，一直在被改写。不管地段多远，多偏，房子总有人买。什么“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，看看浦东的发展，地段为王的时代，已经成了历史。1996年，上海所以浦东被卖了天价，徐泾被卖了天价，顾村被卖了天价，嘉定被卖了天价。

原创 Anony

上海楼盘的怪异之处在于，地段并非影响房价最主要的因素。回首过去二十年的房地产业，无序、粗放是两个关键形容词。

2001年，世茂滨江花园是上海的第一豪宅，价格就要1.8—2w；浦西这边，对应的黄浦新苑，5000元/平米。一套可以换四套。

当时九亭有一个奥林匹克花园，请了几个奥运冠军做广告。招牌是“奥运健身”。小区里有不少健身设施。售价7500元/平米。

不管地段多远，多偏，房子总有人买。什么“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，看看浦东的发展，地段为王的时代，已经成了历史。

1996年，上海

所以浦东被卖了天价，徐泾被卖了天价，顾村被卖了天价，嘉定被卖了天价。

外环线卖得比内环线还贵，该贵的不贵，该便宜的不便宜。这个价格体系，看起来有些混乱。但城市日新月异，房产真正的价值，一直在被改写。

今天，房价的价值在哪里？

除了外部发展环境、绿化、基础配套这些硬指标，小区内部的软实力，也至关重要。

软实力第一条，小区的物业服务水准。

今天，物业服务的档次可以直接改写一个小区的品质。

世茂滨江花园，当初全权委托“第一太平戴维斯”进行国际专业水准的物业管理，有“一对一私人助理”服务，24小时无微不至的物业管理，这是豪宅的定位。

但是，如果20年前物业费是5元/平方·月，20年还是5元/平方·月，高品质估计就得打折了。

无数小区血的教训，差的物业服务，可以毁掉一个高端楼盘，而高质量的物业服务，可以改写小区命运。

普陀区的中环花苑，同在万里街道，同一家开发商，同一家物业公司，房价比隔壁中环家园贵一万，原因就在物业服务的细节上。在业委会的监督管理下，物业服务带给业主的体验，相比隔壁小区有明显区别。

当然，更多的是品牌物业给小区带来的溢价。浦东的上海绿城、闵行的新河湾，因为品牌物业的加持，房价一直能够高过周边。理直气壮。

今年的疫情更是将不同物业的服务水平差距凸显出来，拥有专业物管团队和充足财力物力支持的物业，能够向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。业主也意识到，高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和健康安全密切相关。

随着消费观念的变化，对住房产品需求的升级，人们越来越看重服务，未来一个小区的内在品质，很大程度一定是靠物业服务质量凸显的。

软实力第二条，社区文化与业主凝聚力。

回顾历史，靠某种社区文化，房价也能拗起来。

90年代末的上海市区还小的可怜，那时候徐家汇已经算“城乡结合部”了，再往外走，就是农田。当时市政府开发“田林新村”，清一色的现代工艺，配电梯塔楼，那时去田林的交通并不方便，奇怪的是，田林中产阶级的心中却形成了一种“田林情结”。动辄就是老子天下第一，田林新村是全上海最最最高档的社区。你们再赤脚二十年也追赶不上田林。

1991-10-21李瑞环视察田林新村

十年之后，浦东的“联洋”再次复刻了这种奇怪的社区文化。明明是一个低档社区，偏偏肚子朝天小资情结严重。联洋因此有了“东田林，西田林”的称谓。

当然，“情结”可遇不可求，但随着互联网技术的发展，各类业主群拉近了业主间的关系，在社区交往中，另一种社区文化也在形成。

提升一个小区的品质，最关键的其实不是物业，而是一个尽责的业委会，一群热心、理性的业主。

物业服务不好，可以让业委会监督改善。再不好，通过业主大会决议换一家也行。重要的是怎么换。

一个小区，只要业主和业委会的力量是凝聚在一起的，民心所向，什么事情都干得成，但要是意见撕裂，猜忌怀疑不断，那物业多半是换不成的。不止物业，小区其他设施建设、维修，都没戏。

在这里，一个小区的价值离不开业主的维护。

如今物价飞涨，房价飞涨，几千元/平方的房价已经彻底成为历史往事。但大量小区的物业费几十年如一日，别说翻个十倍，能翻个一倍都算厉害，就这样的情况，还有不少业主欠缴物业费。物业企业收入跟不上，小区绿化、保洁、各类设施设备的养护自然也跟不上，恶性循环，一个小区的品质能好吗？

因此，除了一家好的物业，业主的理性态度、义务意识、公共事务参与意识更是小区软实力的重要组成部分。由此才能形成积极正向的社区文化，产生凝聚力，推动整个小区的良性发展。

这样，就算学区、配套无法改变，业主们至少能一起改变小区的环境、服务。

这里提一句小区业主的年龄结构。

不比90年代的火热，今天“田林新村”的人口结构严重老化。居民收入偏低，地段也没有吸引力。

可见业主的年龄、构成很大程度影响着小区整体的文化氛围，价值选择和未来发展。

这一点在业委会中体现得尤其明显。

近几年动静最大、最闹腾的小区基本集中在浦东、闵行、普陀三大区，尤其是普陀的长寿路街道、闵行的莘庄板块。巧的是，2001年上海的楼市交易量排名，前三也是浦东、闵行、普陀，长寿路、莘庄板块的房价在2003左右炒到了巅峰。

当年买房的年轻人，更加重视物业服务和小区品质。并且在职场文化、法治意识的熏染之下，更加尊重规则，遵循公开透明的工作方式。过去那一套捣糨糊、和稀泥的处事方式在新的社区已经不再适合。

尤其是闵行这一块，业主维权意识的增强也倒逼着街道、房管部门的工作人员提升工作能力，工作人员只有不断学习新的法规政策，才有指导业主们的资格和能力，保住自己的话语权。

或许，小区只有不断接受年轻化的洗礼，才能留住年轻，留住内在品质。